A Selic, taxa básica de juros, é um importante termômetro da economia. Por isso, muitas vezes ela dita a direção do mercado financeiro. Prever os seus rumos, entretanto, é um desafio. É comum ver especialistas alterarem a previsão para a Selic semanalmente. Basta olhar o Boletim Focus de meses atrás, por exemplo.

Em dezembro do ano passado, o Banco Central previa uma Selic em 3% ao ano, ao final de 2021. Hoje, a previsão para a Selic ao final deste ano é de 8%.
Uma Selic mais baixa pode atrair mais investidores para a bolsa de valores, já que muitos investimentos de renda fixa perdem a atratividade. Mas e com os Fundos Imobiliários? Qual a influência de uma taxa de juros mais alta nesse tipo de ativo?

Em primeiro lugar, é importante entender o que são os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs). Estamos falando de fundos do segmento imobiliário negociados na bolsa de valores. Ou seja, são a junção de recursos (aplicados por cotistas) destinados à aplicação em ativos do mercado imobiliário. Quem administra um FII é uma instituição financeira ou um gestor, responsável por constituir o fundo e realizar o processo de captação de recursos junto aos investidores por meio da venda de cotas.

A relação dos FIIs com a Selic

Nos últimos cinco anos, a Selic saiu de 14,25% ao ano para 2% ao ano. Hoje ela se encontra em 5,25% ao ano. Os números influenciam diretamente os investimentos e, consequentemente, também mexem com o mercado de fundos imobiliários.

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“Com a taxa Selic subindo, temos o CDI subindo, o custo de oportunidade subindo. Portanto, há sim sim um impacto negativo nos FIIs. Então a relação é inversa. Quando a taxa de juros sobe, os fundos imobiliários, na média, caem. Se a gente esperar um aumento de Selic até o final deste ano, em cerca de 8%, poderemos ver um ambiente mais negativo em relação a novos investidores querendo entrar em fundos imobiliários”, diz Daniel Marinelli, analista de fundos imobiliários do BTG Pactual digital.

A diminuição na entrada de novos investidores, entretanto, não significa um mau momento para investir nos ativos. Vale destacar que um aumento de 0,50%, em uma reunião do COPOM, por exemplo, não fará com que as empresas devolvam espaços no mês seguinte, desvalorizando os fundos, como exemplifica Arthur Vieira, especialista em FIIs e professor na EXAME Academy. “O reflexo da política monetária não é imediato na economia e nem nos FII”, diz.

“Quando os juros básicos estão muito altos o efeito é contracionista, as empresas não expandem seus negócios, não precisam de mais espaços ou até devolvem parte dos imóveis, o ritmo de construção de novos imóveis diminui também. Mas isso não ocorre no curto prazo”, complementa o professor.
Vieira também destaca que é importante ter uma discussão sobre quando a taxa de juros pode ser considerada alta ou baixa no Brasil. Isso porque alguns especialistas podem ter visões diferentes sobre uma mesma taxa. Para ele, Selic abaixo de 10% ao ano, para os padrões brasileiros, pode ser considerada como baixa.

“Se olharmos para um pouco mais de 20 anos de histórico, a taxa já foi 45% ao ano (em 1999) e veio caindo, ficando abaixo de 10% ao ano apenas três vezes (entre 2009 e 2010, entre 2012 e 2013 e desde 2017 até hoje)”, argumenta Vieira.

Como investir em FIIs com a Selic mais elevada

Existem alguns FIIs que podem se “beneficiar”, de certa forma, de uma taxa de juros mais elevada. Os FIIs são divididos em grupos. São eles: tijolo, compra e venda, recebíveis imobiliários (fundos de papel), fundo de fundos, fundo de desenvolvimento. Os fundos de tijolo alocam recursos em empreendimentos imobiliários físicos. Já os fundos de papel aplicam em títulos de renda fixa atrelados ao mercado imobiliário.

“Fundos de papel renderão mais com juros (e inflação) mais altos e menos com juros mais baixos, e com resposta bem rápida às mudanças de juros no curto prazo. No entanto, não devemos ter um olhar tão simplista. Títulos de renda fixa são menos arriscados do que os de renda variável (ou seja, CRI é menos arriscado do que um imóvel), mas não ficam alheios ao que se passa na economia. Em tempos de juros e inflação mais alta, cresce também o risco de os devedores dos CRI não conseguirem honrar os pagamentos”, destaca Vieira.

O especialista Daniel Marinelli complementa a fala de Arthur sobre a dinâmica do sobe e desce do mercado de FIIs em meio ao cenário econômico.
“Os fundos de tijolo de uma forma geral têm uma dinâmica ruim quando as taxas de juros sobem. Mas os fundos de papel conseguem surfar muito bem, eventualmente até tendo valorização no mercado”, diz Marinelli.

Vantagens de investir em FIIs

Ao investir em um FII, o investidor consegue aplicar seus recursos em ativos relacionados ao mercado imobiliário sem precisar comprar um imóvel físico. Além disso, não é preciso desembolsar um grande valor (valor de um imóvel real) para isso. Existem, hoje, na B3, fundos imobiliários com cotas custando, aproximadamente, de 10 a 2.000 reais.

Quem investe em FIIs ainda possui a vantagem da diversificação. É possível ter renda de diferentes segmentos de ativos do mercado imobiliário, como shopping centers, hotéis, residências, entre outros, sem ficar preso a um só setor deste mercado.

“Muito melhor do que ter concentração de FIIs de papel ou de tijolo na carteira é diversificar e ter um pouco de cada”, diz Arthur Vieira, professor de FIIs da EXAME Academy. “Dificilmente todos os segmentos do mercado imobiliário estarão indo bem ou mal ao mesmo tempo. Basta ver que, atualmente, o setor de logística vai muito bem, enquanto hotéis e shoppings vão mal”, conclui o especialista.

Construindo Renda com FIIs

A EXAME Academy, braço de educação digital da EXAME, oferece, entre seus cursos de educação financeira, o "Construindo renda com FIIs". Nele, você aprende a investir em imóveis por meio de fundos imobiliários. A estratégia é uma ótima opção para quem busca diversificar a carteira e visa o longo prazo.

O professor do curso é Arthur Vieira de Moraes, que iniciou no mercado financeiro como agente autônomo de investimento, em 1999. Atualmente, Moraes é consultor e professor de finanças.

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