São Paulo – Uma das principais dúvidas de quem declara um imóvel próprio no imposto de renda se refere à possibilidade de atualizar seu valor de aquisição com o passar dos anos, a fim de pagar menos imposto na hora da venda. Como o IR incide sobre o ganho de capital – a diferença entre o custo de compra e o valor de venda –, quanto menor essa diferença, menor o imposto a pagar. Não existe previsão legal para a atualização do valor do imóvel conforme o valor de mercado, mas existem casos em que é possível somar algumas quantias ao custo de aquisição.

Por exemplo, é possível somar ao valor constante na escritura do imóvel os custos com eventuais juros e encargos de um financiamento, a corretagem paga ao corretor (se ela sair do bolso do comprador), um eventual laudêmio e o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Na hora da venda, também é possível descontar do valor recebido a corretagem, caso ela seja paga pelo vendedor. Na declaração, essas quantias podem ser somadas diretamente ao custo de aquisição do imóvel na ficha de Bens e Direitos, e detalhadas no campo “Discriminação”.

Os custos com obras no imóvel também podem ser somados ao custo de aquisição no ano em que ocorrerem. Obras mais complexas, como a ampliação ou a construção de um imóvel, devem ser aprovadas pela Prefeitura para poderem ter seus custos acrescidos ao valor do bem. Já as reformas menores, como pintura e reparos em azulejos, encanamentos, pisos e paredes, não dependem dessa aprovação.

Seja como for, é fundamental guardar os comprovantes das despesas feitas com essas obras, a fim de justificar seu acréscimo ao valor do imóvel junto à Receita. Se as quantias forem pagas a pessoas jurídicas, é preciso ter as notas fiscais; se for pessoa física, é preciso ter recibo. “Mas a fiscalização muitas vezes também olha a movimentação financeira. Por isso, hoje em dia, é interessante fazer esse tipo de pagamento por TED ou cheque”, diz o advogado tributarista Samir Choaib, especialista em imposto de renda de pessoa física do escritório Choaib, Paiva e Justo Advogados.

Esses comprovantes devem ser guardados por cinco anos, mas Choaib lembra que o prazo começa a contar a partir da venda do imóvel, e não da realização da benfeitoria. Isto é, o contribuinte deve guardar as notas por cinco anos após a venda do bem. Ele explica que muita gente que não tem a intenção de vender o imóvel em breve infla artificialmente seu valor na declaração, informando benfeitorias que de fato não foram realizadas. Essas pessoas vendem o bem mais de cinco anos depois, acreditando que o período de guardar os comprovantes já passou e que, por isso, a fiscalização prescreveu.

Como declarar as benfeitorias

Muita gente apenas acrescenta o valor das benfeitorias ao custo de aquisição do imóvel e as informa no campo “Discriminação” da ficha de Bens e Direitos da declaração. Mas, para Choaib, a maneira mais clara e organizada de fazer isso é declará-las separadamente, na mesma ficha, como um novo item, sob o código “17 – Benfeitorias”.

Terreno que vira casa

Quem constrói uma casa em um terreno deve declarar custo de aquisição do terreno sob o código “13 – Terreno” e os valores despendidos naquele ano com construção da casa sob o código “16 – Construção”, tudo na ficha de Bens e Direitos. No ano em que o imóvel ficar pronto, todo esse custo (terreno mais o custo total da construção) deverá ser unificado sob o mesmo código referente ao imóvel construído.