A Hemisfério Sul Investimentos (HSI) é uma das maiores gestoras de imóveis do país. É dona de 302 empreendimentos, entre prédios comerciais, terrenos, galpões, loteamentos, shoppings e hotéis. Desde 2006, quando foi fundada, investiu quase 13 bilhões de reais no setor. Captou um novo fundo em 2016 e, hoje, tem cerca de 1 bilhão de reais para aplicar.

Para ganhar dinheiro no mercado agora, segundo Maximo Lima, sócio-fundador da HSI, é preciso comprar ativos “à prova de PIB” — que ainda estão baratos ou podem valorizar mesmo que o desempenho da economia decepcione.

Este é um bom momento para investir no mercado imobiliário?

Depende. A perspectiva de recuperação da economia levou alguns proprietários de terrenos e grandes imóveis comerciais, especialmente, a aumentar os preços. Mas a alta foi rápida, enquanto os fundamentos da economia estão andando devagar. O país deve crescer neste e no próximo ano. A dúvida é se isso é o início de um crescimento sustentável ou mais um voo de galinha. Vai depender do próximo governo e da aprovação de reformas, especialmente a da Previdência. A situação em 2020 ainda é uma incógnita. Como o ciclo do mercado imobiliário é longo, isso nos preocupa. Temos de pagar preços condizentes com esses riscos, e não fazer uma aposta ousada no crescimento do PIB.

Ainda assim, a HSI fez novos investimentos. Por quê?

Fizemos aquisições à prova de PIB. Alguns empreendimentos foram baratos: se a situação do país continuar melhorando, teremos um bom retorno, mas, se algo der errado, não devemos perder dinheiro. Também investimos em imóveis residenciais em regiões onde a demanda continuou elevada, apesar da crise. O estoque de imóveis prontos e não vendidos em São Paulo esteve muito elevado durante a recessão, mas, analisando com cuidado, vimos que esse era um problema de bairros mais periféricos. Em bairros de alto padrão, como Itaim e Vila Nova Conceição, isso quase não aconteceu. Aproveitamos para comprar terrenos nesses locais e vamos lançar empreendimentos em 2018. Como pagamos mais barato do que concorrentes que compraram quando ainda havia euforia, temos condição de cobrar menos pelos apartamentos.

Existem oportunidades semelhantes no Rio de Janeiro?

Fizemos um investimento num galpão industrial em Duque de Caxias, que é uma cidade importante do ponto de vista logístico. Mas, recentemente, foi apenas isso. A situação do Rio é trágica, e houve muitos lançamentos. Na Barra da Tijuca, por exemplo, sobram imóveis residenciais. Até a economia do estado começar a se recuperar, não vale a pena.

Quem está procurando um imóvel para morar também deve esperar?

Não. De forma geral, o mercado imobiliário bateu no fundo do poço no começo do ano. Agora, estamos na fase de recuperação, que tende a continuar independentemente do resultado das eleições. É claro que a perspectiva de um novo governo comprometido com o ajuste fiscal e com as reformas acelera essa retomada, mas, em alguns lugares, os preços estão muito achatados. É difícil que caiam mais, porque os estoques estão acabando e valores mais baixos não cobrem os custos de novas construções. Para quem quer comprar um imóvel para morar, a hora é esta: daqui a um ano, os preços devem estar mais altos.

A HSI tem 11 shopping centers. Investir nesse segmento não é um risco no longo prazo, com o crescimento do comércio eletrônico?

Não do jeito que fazemos isso no Brasil. Os shoppings que estão fechando nos Estados Unidos são os que estavam localizados em subúrbios e ofereciam serviços ruins. Não havia atrativo para as pessoas se deslocarem até lá, então muitos simplesmente pararam de ir e começaram a comprar pela internet. Além disso, nos Estados Unidos, a logística reversa funciona muito bem: é possível devolver produtos com facilidade. Aqui não é assim. Além disso, no Brasil, os grandes shopping centers oferecem muitos serviços, como teatros, clínicas, parques para criança, restaurantes sofisticados. Isso atrai os consumidores. Esse é um dos segmentos do mercado imobiliário que consideramos mais interessantes hoje. O outro é o de logística.

Por quê?

Os resultados dos shoppings estão melhorando porque a economia está se recuperando. Em logística, o crescimento do comércio eletrônico está criando demanda por galpões para o armazenamento de produtos. É importante estar perto dos grandes centros urbanos para garantir a agilidade das entregas. Por isso, temos galpões próximos às cidades de São Paulo e do Rio de Janeiro.

Quais são os segmentos mais complicados do mercado imobiliário atualmente?

O de hotelaria é um deles. O comportamento desse setor depende do crescimento da economia, o que está apenas começando. Além disso, houve muita oferta nos últimos anos. Muitos hotéis estão em situação complicada, com a taxa de ocupação baixíssima. O outro é o de escritórios. Muitos investidores estão pagando caro para comprar imóveis comerciais porque acreditam que os preços vão valorizar como no começo da década. E não vão. A economia mudou.

Os investidores estrangeiros estão mais otimistas com o país?

O interesse deles está num nível médio. Em 2015, quando a situação do Brasil era caótica, decidimos captar um novo fundo. Muitos investidores ficaram receosos, mas entenderam que era o momento de pagar barato. O país melhorou, mas existe muita incerteza política — e os preços já subiram. A maioria dos investidores com quem trabalhamos está preferindo esperar para ver o que vai sair da eleição presidencial de 2018. Pode ser que os imóveis fiquem mais caros, mas esses investidores não parecem dispostos a correr o risco eleitoral.