Como foi elaborado o Guia de Imóveis EXAME 2017

São Paulo — O Guia de Imóveis EXAME 2017 já está nas bancas, como parte da edição desta quinzena da revista EXAME. É a maior pesquisa imobiliária do país. Traz a análise do mercado imobiliário em 5.600 bairros de 203 cidades brasileiras.

O Guia é uma realização de EXAME em parceria Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe). O texto a seguir, elaborado pela Fipe, descreve a metodologia usada na pesquisa.

Objetivo

O objetivo da pesquisa é permitir uma estimativa dos preços dos imóveis tipicamente ofertados no mercado imobiliário brasileiro. Trata-se de uma pesquisa com grande abrangência territorial (203 cidades) e que cobriu parcela significativa da população brasileira.

Metodologia

As fontes de dados utilizadas para a pesquisa de imóveis usados foram sites de classificados de imóveis de todo o país, além do Índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados.

Os preços anunciados foram coletados durante todo o mês de dezembro de 2016, sendo que, para algumas cidades, foram utilizados os dados coletados em dezembro de 2015 para permitir o cálculo da variação em doze meses.

Para cada bairro de cada município foi calculado o preço mediano anunciado do metro quadrado, sendo que anúncios repetidos e inválidos foram excluídos da amostra. As cidades foram estratificadas segundo bairros ou áreas de ponderação definidas pelo IBGE e os preços de cada cidade são calculados levando-se em conta essa divisão.

A variação reportada no nível da cidade é a variação mediana dos preços medianos de cada bairro, na comparação de dezembro de 2016 com dezembro de 2015 (A variação é obtida considerando o mesmo conjunto de bairros nos dois anos em cada cidade). No caso das cidades que compõem o Índice FipeZap, a variação é a reportada pelo Índice, seguindo a metodologia própria.

Para os imóveis novos, os dados foram fornecidos pela área de inteligência de mercado da imobiliária BR Brokers.

O preço médio nacional dos imóveis usados é a média ponderada dos preços de cada cidade, utilizando-se como critério de ponderação a renda domiciliar total de cada cidade, segundo Censo de 2010 (IBGE).

Cabe ressaltar que a comparação dos preços de imóveis novos e de imóveis usados deve ser feita com cautela. Os preços dos imóveis usados refletem o estoque dos imóveis disponíveis no momento da pesquisa, enquanto o preço dos lançamentos reflete aquilo que está sendo incorporado e vendido.

Por isso, é possível que o preço de imóveis novos para determinado bairro ou cidade seja menor do que o preço dos usados, já que o perfil desses imóveis novos pode diferir significativamente do perfil do estoque de imóveis usados.

No caso específico dessa pesquisa, alguns bairros tiveram um número reduzido de lançamentos, que foram concentrados em terrenos com localização menos valorizada do que a mediana. Além disso, os preços de lançamentos foram coletados durante todo o ano de 2016, havendo, portanto, casos de preços registrados antes da alta medida nos imóveis usados.