Setor de shoppings vive boom com vigor do varejo

Evocar a força do mercado interno tornou-se um lugar comum de executivos de vários setores quando tratam de justificar os investimentos planejados para os próximos anos. Se ainda havia alguma dúvida sobre a capacidade de o consumo doméstico impulsionar a economia, ela acabou com a crise econômica que sacudiu o mundo no último ano.

O varejo foi um dos setores que mostrou maior resistência e acumula, até setembro, expansão de 4,7% - contra uma queda de 10,7% da indústria. As projeções mais modestas indicam que o varejo deve crescer 5% ao ano na próxima década. Não chega a ser um desempenho chinês, mas é o suficiente para que as administradoras de shopping centers continuem encorajadas a investir na expansão de sua rede.

Com o caixa fortalecido pelas recentes ofertas de ações, BR Malls, Iguatemi e Multiplan afiam suas estratégias para ganhar mais espaço. A concorrência deve se acirrar com a General Shopping e a Aliansce, que devem buscar capital na bolsa no próximo ano.

A estratégia de aquisições levou a empresa a contar com um portfólio bastante variado de shoppings, tanto em termos de público-alvo, quanto em distribuição geográfica. Segundo Juliana, a companhia prioriza empreendimentos nos quais possa aprimorar a gestão e, com isso, elevar a rentabilidade. E, pelos resultados trimestrais, vem conseguindo.

A operadora encerrou o terceiro trimestre com uma margem de ebitda (lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização) de 80,2% - a maior do setor. No mesmo período do ano passado, o indicador ficou em 73,6%. Para a analista da Ativa, a BRMalls é uma das empresas mais bem posicionadas para lucrar com a Copa de 2014 e com as Olimpíadas de 2016.

Isto porque 45% de seu resultado operacional provém de suas operações no Rio de Janeiro. "A empresa pode ganhar muito com esses eventos", diz.

Maior empresa do setor em área bruta locável (o espaço disponível para alugar aos lojistas), a BRMalls planeja expandir sete de seus 35 empreendimentos até 2012. Assim como seus concorrentes, a empresa dá sinais de que está apostando cada vez mais em áreas fora da Grande São Paulo. Apenas duas expansões estão programadas para shoppings da região – o de Tamboré e o do Osasco Shopping.

Também chama a atenção o forte aumento das verbas para construção de novos centros. Quando abriu seu capital, em 2007, cerca de 65 milhões de reais oriundos da operação foram para esse objetivo. Em seu retorno à bolsa, em julho passado, a empresa reservou mais de 110 milhões de reais - um salto de mais de 70%. Assim como as expansões, os projetos greenfield estão concentrados fora de São Paulo. Dos cinco empreendimentos programados, apenas dois ficarão para os paulistanos - o da Granja Vianna e o Shopping Mooca.

Aposta nos emergentes

Crescer via aquisições não é a única alternativa para quem compete nesse mercado. Após 15 anos de estabilidade econômica, o controle da inflação permitiu o aumento real da renda e a queda da taxa média de desemprego. A combinação desembocou na incorporação da tão badalada classe C ao mercado de consumo.

Sempre é bom lembrar que muito da expansão do varejo, nos últimos anos, veio desses novos consumidores. "Quem apostar na força do mercado popular terá um modelo muito adequado de negócios", afirma o economista Júlio Sérgio Gomes de Almeida, ex-secretário de Política Econômica do Ministério da Fazenda.

E é justamente essa a base da estratégia da General Shopping. Para os analistas, esta é a operadora mais identificada com as classes emergentes. Com 13 empreendimentos voltados para as classes C e D, a empresa administra 186.354 metros quadrados de área bruta locável própria.

"Esse é o setor mais dinâmico da economia", afirma Alessandro Veronezi, presidente da empresa. Para melhorar o retorno de seus empreendimentos, a General Shopping explora não apenas receitas de estacionamento - que, na média, responde por 15% do faturamento das empresas do setor. A companhia também presta serviços de fornecimento de água e energia, além de administração predial, nos seus centros de compra - algo que outras operadoras costumam terceirizar.

A General Shopping já divulgou planos de construir quatro shoppings nos próximos anos. Para os analistas, o destaque é o Parque Shopping Sulacap, no Rio de Janeiro, que terá 32.000 metros quadrados e deve ser inaugurado no ano que vem. Com a expansão carioca que deve ser gerada pelos grandes eventos esportivos que a cidade receberá nos próximos sete anos, além da receita gerada pelo pré-sal, os especialistas acreditam que o varejo crescerá bastante por lá - inclusive nas classes C e D.

Mas, para cumprir seus planos, a General Shopping precisa aliviar o peso de suas dívidas, segundo os analistas. No terceiro trimestre, sua dívida era de 322 milhões de reais – e o caixa ficou em 16,5 milhões. Listada na Bovespa desde 2007, a companhia também pode seguir o exemplo de suas rivais e realizar uma nova oferta de ações no início do próximo ano. Pelo menos, essa é a maior aposta do mercado para encorpar o caixa da operadora. (Continua)

Apesar de mirar as classes populares, ironicamente, o seu maior sucesso é o Outlet Premium São Paulo - um shopping de desconto para grifes de luxo, inaugurado recentemente no município paulista de Itupeva, em parceria com a Senpar. Com 93 lojas de marcas badaladas como Armani, Diesel, Hugo Boss e Calvin Klein, o local caiu no gosto dos paulistas das classes A e B - a ponto de incentivar a empresa a estudar sua ampliação. E também a buscar outras cidades onde o modelo possa ser replicado.

Foco nos endinheirados

Se as classes populares dão alento aos planos de muitos varejistas, quem se ocupa com os consumidores do topo da pirâmide também não tem do que reclamar. Segundo uma pesquisa da consultoria Bain & Company, o mercado de luxo nos países do Bric (Brasil, Rússia, Índia e China) deve crescer 25% nos próximos cinco anos.

E - só pra variar - o Brasil é apontado como o mais promissor, com um salto estimado de 35%. Atualmente, os artigos de luxo movimentam 1,6 bilhão de dólares no país. "Quando a economia cresce, todas as camadas sociais se movimentam", diz Juliana Campos, analista da Ativa.

No setor de shoppings, até mesmo os concorrentes reconhecem que o Iguatemi é a empresa que melhor conhece o mercado de alto padrão. A operadora voltou à Bovespa recentemente para levantar 388 milhões de reais. Do total, cerca de 120 milhões serão aplicados no desenvolvimento de novos centros.

O montante é 180% maior que o reservado para o mesmo fim em 2007, quando a companhia abriu seu capital. Atualmente, o Iguatemi trabalha em cinco projetos greenfield - dos quais, os de Brasília e de Alphaville já estão em construção. Com isso, espera elevar sua área bruta locável dos atuais 215.000 metros quadrados para 340.000 até o final de 2011.

Por definição, marcas exclusivas são para poucos e, por isso, as grifes investem muito mais na sofisticação de seus produtos e em lapidar a sua imagem, do que em produzir em larga escala. Justamente por isso, as grifes não possuem muitas lojas - e contar com uma delas em seu shopping é um privilégio.

Logo, analistas afirmam que investir na construção de seus próprios centros de compra é a melhor estratégia para o Iguatemi. Afinal, shoppings de luxo não dão em árvores e isso dificulta uma política agressiva de aquisições.

Mas a contrapartida de se investir em projetos greenfield é ter uma lucratividade menor. Enquanto seus rivais contam com margens de ebitda acima de 70%, o Iguatemi encerrou o terceiro trimestre com 66,5% - 4,4 pontos percentuais menos que o de igual período do ano passado.

"Isso é reflexo da estratégia de construir seus próprios shoppings", diz Juliana, da Ativa. Como São Paulo concentra 75% do mercado brasileiro de luxo, era de se esperar que o estado também respondesse pela maior fatia dos ganhos da empresa - 67% do lucro operacional.

Por isso, outro desafio da companhia, nos próximos anos, será encontrar cidades com o mesmo potencial de consumo de alto padrão para desconcentrar suas atividades. Alguns analistas acreditam que é possível assistir a uma flexibilização do mix de lojas para sustentar a expansão - a exemplo do Iguatemi São Carlos, no município paulista homônimo. Marcas sofisticadas, mas com apelo regional, ganhariam mais espaço no portfólio da companhia. (Continua)

Shoppings e algo mais

A concorrente mais próxima do Iguatemi é a Multiplan, dona de centros como o Morumbi Shopping e o Shopping Anália Franco. Também focada nos públicos A e B, a empresa opera atualmente 13 empreendimentos. Outra empresa do setor que recorreu à Bovespa neste ano para captar recursos, a Multiplan deve investir fortemente no desenvolvimento de novos projetos nos próximos anos.

Dos 792 milhões de reais captados na emissão de ações, 70% devem ser aplicados nesse objetivo. Com 25 terrenos em seu estoque, a principal aposta da empresa é erguer dois novos shoppings no Rio, a fim de aproveitar os negócios gerados pela Copa de 2014 e pelas Olimpíadas de 2016.

Entre as maiores operadoras do setor, a Multiplan também é conhecida por atrelar projetos imobiliários aos seus centros. O Morumbi Shopping, por exemplo, conta com uma torre de escritórios de 11 andares, com 198 salas comerciais. "Há um grande potencial nesse modelo que integra varejo e empreendimentos imobiliários", afirma Júlio Sérgio Gomes de Almeida, ex-secretário de Política Econômica do Ministério da Fazenda.

Outro mérito da companhia, segundo os especialistas, é sua capacidade de prever em que direção uma cidade vai se desenvolver - e implantar um centro de compras no local. É o caso do Barra Shopping, inaugurado em 1981 na Barra da Tijuca, muito antes de o bairro tornar-se um hit dos cariocas.

Muitas vezes, os empreendimentos acabam se transformando em estímulo para o desenvolvimento local - o que gera a demanda esperada pelos seus idealizadores. "Os shoppings têm uma capacidade enorme de desenvolver e valorizar um bairro", afirma Armando D’Almeida Neto, diretor de Relações Institucionais da Multiplan.

O outro lado dessa estratégia é que, na média, os projetos da empresa demoram mais tempo para oferecer retorno. "O prazo de maturação dos shoppings da Multiplan é maior que o dos demais", diz um especialista no setor que pediu para não ser identificado.

Papéis defensivos

Diante de um grande mercado ainda por desbravar, as empresas de shopping center podem adotar estratégias que não competem diretamente entre si, mas uma briga pelo menos elas já estão travando – o da preferência dos investidores.

Durante a última crise, os investidores entenderam que a dinâmica do setor de shoppings depende mais da situação do varejo do que do mercado imobiliário - que saiu bastante machucado. E, mesmo que o varejo vá mal, os aluguéis das lojas serão reajustados pelo IGP-M, o que torna o negócio bastante seguro em tempos de crise. É por isso que os papéis do setor são considerados defensivos pelos analistas.

Segundo a Abrasce, entre janeiro e novembro, a valorização média dos papéis das quatro empresas listadas em bolsa foi de 177% - um desempenho mais surpreendente que o do Ibovespa, que vem fascinando aplicadores brasileiros e estrangeiros com sua alta de mais de 80% no mesmo período. Agora, vencerá a corrida da valorização na bolsa a empresa que provar – com resultados - que sua estratégia é a mais acertada para o Brasil.