São Paulo – Quando a PDG Realty comprou a Agre por 2,43 bilhões de reais, em maio de 2010, a companhia tinha uma finalidade bem clara: se tornar a maior empresa do setor imobiliário da América Latina. Ok, missão cumprida. Passados quase dois anos da aquisição, a construtora se depara com outro grande desafio, resquício da decisão que a consagrara como atual líder: concluir a integração das empresas compradas – algo que está se mostrando mais difícil do que se imaginava.

Os resultados apresentados pela PDG, nesta quarta-feira, mostram que a companhia tem encontrado certa dificuldade nisso. Em 2011, a empresa teve lucro líquido de 707,4 milhões de reais, queda de 15% ante 2010. Pelo critério ajustado, o lucro foi de 783 milhões de reais, caindo 11% frente ao ano anterior. A margem de ebtida, usada para medir a eficiência operacional da companhia, também caiu de 25,4%, em 2010, para 22,9%, em 2011.

“Nosso foco este ano é voltar a ter mais eficiência e estimamos que as melhorias já façam parte de nossos resultados a partir do segundo semestre”, disse Zeca Grabowsky, presidente-executivo da companhia na manhã de hoje.

A compra da Agre, grupo das empresas Agra, Abyara e Klabin Segall, deu origem à maior empresa imobiliária do Brasil, com vendas conjuntas de 4,2 bilhões de reais em 2009, valor suficiente para fazer com que empresa tomasse o lugar da Cyrela, líder histórica até então. A estimava é de ter ativos identificáveis na ordem de 215 milhões de reais, sendo 109,7 milhões de reais apenas em terrenos e 104,7 milhões em imóveis em construção. No balanço, a PDG apresenta ainda 203 milhões de reais como expectativa de rentabilidade futura com a integração do negócio.

Por outro lado, fez com a empresa herdasse um alto volume de obras atrasadas e viu a linha de despesas nos balanços crescer. No ano passado, em que as construtoras tiveram de consumir muito caixa para manter o ritmo de obras, muitas acabaram não cumprindo o prazo de entrega. A PDG também foi uma delas, em especial por conta de unidades da Agre.

No ano passado, a PDG entregou 32,4 mil unidades, 61% mais que no ano anterior, no total de 146 projetos entregues em 2011. Para este ano, a empresa estima entregar de 35 a 38 mil unidades. Dessas, 12.000 são referentes à Agre e 8.000 são de obras que estão com mais de seis meses de atraso de entrega.

“Conforme essas entregas forem feitas, aliada às iniciativas de integração das empresas, a melhora da margem tende a melhorar também”, disse o diretor financeiro, Michel Wurman.

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A empresa espera lançar em 2012 entre 8 bilhões e 9 bilhões de reais, contra estimativa anterior de 9 bilhões a 11 bilhões de reais. “A revisão dessa estimativa parece mais realista quando se leva em conta os desafios operacionais que a PDG terá para integrar a Agre”, afirma analistas do Credit Suisse em relatório sobre a empresa.

Dentro de casa

Diminuir as obras feitas por terceiros e aumentar as feitas pela própria engenharia é outra iniciativa que vem sendo feita pela companhia com a intenção de melhorar suas margens operacionais. Atualmente, 80% das obras são feitas pela própria PDG, enquanto apenas 20% ficam na mão de terceiros. “A intenção é elevar a porcentagem de obras feitas por nossa engenharia para 90% até o final deste ano”, afirmou Grabowsky.

Antes, essa divisão era oposta ao que a companhia pretende atingir neste ano. Cerca de 60% das obras da PDG eram feitas por empresas terceirizadas e a companhia ficava responsável diretamente apenas por 40% delas – um caminho também seguido anteriormente por outras construtoras, como Cyrela e Gafisa.

Assim como as concorrentes, PDG também se arrependeu de ter colocado os parceiros como responsáveis de suas obras. Em 2011 calcula que o estouro nos orçamentos previstos para a entrega das unidades tenha estourado em 5%. De acordo com o balanço da empresa, as obras terceirizadas acarretaram efeitos não provisionados, levando a uma revisão de orçamento de 222,15 milhões de reais no final de 2011.

Integração e comando

Se tornar uma gigante também exigiu da PDG um esforço adicional para integrar as áreas tecnológicas das empresas adquiridas. A previsão de conclusão dessa etapa seria até o final de 2011, prazo que não foi cumprido. O adiamento da divulgação do balanço do ano e quarto trimestre da companhia evidenciou isso. O fato causou desconfiança dos analistas quanto aos resultados da empresa e a PDG alegou dificuldades no processo de integração de sistemas de gestão do grupo de empresas da Agre para o sistema SAP da companhia.

Unificar as marcas CHL, Goldfarb (adquiridas antes de 2009) e Agre também se tornou um dos pilares estratégicos para a PDG, que esperava com isso reduzir despesas e gastos com marketing. Essa e outras ações de integração, como a de unificar as áreas de TI, reduzir número de escritórios regionais e concentrar callcenter, dará à companhia uma redução de estimados 40 milhões de reais ainda este ano.

Além dos comentários sobre os resultados, Grabowsky aproveitou a teleconferência com analistas de hoje para comentar que irá permanecer no cargo ao contrário do que apontavam alguns rumores de mercado nesta semana. O executivo seria substituído pelo atual diretor financeiro e de relações com investidores da PDG, Michel Wurman, e poderia alçar uma função no conselho de administração da incorporadora e construtora.

“Revemos a ideia de uma possível troca de comando e decidimos que o melhor seria deixar tudo como está pelo momento atual da companhia”, disse ele em teleconferência com analistas hoje. “Nem queremos mais tocar nesse assunto neste primeiro semestre, voltaremos a falar sobre isso em um momento mais propício.”