Os melhores imóveis para trabalhar no Brasil
Aluguéis de escritórios têm subido rápido e a expectativa é de que, em breve, as pessoas físicas possam investir de forma indireta nesses empreendimentos
Da Redação
Publicado em 31 de dezembro de 2013 às 10h32.
Última atualização em 13 de setembro de 2016 às 16h38.
- 1. Faltam prédios comerciais de alto padrão no Rio e em SP
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Apesar de o aluguel de imóveis comerciais de alto padrão em São Paulo e no Rio de Janeiro já estar entre os mais caros do mundo, faltam bons prédios para abrigar grandes empresas no país. A taxa de vacância desses imóveis na cidade de São Paulo é de apenas 2,8%. "Trata-se de uma das menores taxas do mundo", diz Sandra Ralston, vice-presidente da consultoria imobiliária Colliers International no Brasil. "Índices tão baixos fizeram com que os preços dos aluguéis dobrassem nos últimos cinco anos." Em grandes cidades de países desenvolvidos, a vacância costuma girar em torno de 10% do total. Mas como investir em imóveis comerciais de alto padrão e tentar lucrar com a possível escalada dos aluguéis no futuro? Não é tão simples. O interesse de grandes investidores tornou muito difícil para uma pessoa física comprar diretamente uma parte de um imóvel corporativo. A maior parte dos empreendimentos está nas mãos de grandes incorporadoras (Tishman Speyer, CCP ou Brookfield, entre outras) ou de grupos de investidores (como a BR Properties). Com o avanço de grandes bancos como o BTG Pactual no mercado imobiliário, a expectativa é que em breve mais produtos financeiros (como fundos imobiliários ou Certificados de Recebíveis Imobiliários) lastreados nas receitas de aluguéis geradas por esses edifícios possam ser adquiridas pelas pessoas físicas. Essa seria, portanto, uma forma indireta de investir em bons imóveis comerciais. Veja nas próximas páginas quais são os melhores prédios de escritórios do Brasil.
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Praticamente tudo impressiona no Rochaverá Corporate Towers, um conjunto de quatro prédios corporativos erguido na marginal Pinheiros próximo ao shopping Morumbi, em São Paulo. A incorporadora do empreendimento é a Tishman Speyer, responsável pelo Rockefeller Center e o Chrysler Building em Nova York. O projeto é assinado pelo escritório de arquitetura Aflalo & Gasperini, que desenhou boa parte dos melhores prédios corporativos do país. Os prédios usam tecnologia para reduzir o consumo de energia, ar-condicionado e água e possuem o certificado de sustentabilidade da ONG americana US Green Building Council. Mesmo com tudo isso, o aluguel no Rochaverá sai por 85 reais mensais por metro quadrado, bem mais baixo que o cobrado em regiões como a Faria Lima. O excelente custo-benefício atraiu empresas como a Votorantim e a Dow Chemical, que ocupam dois dos quatro edifícios do complexo. O terceiro prédio é dividido por um conjunto de empresas. E o quarto edifício, o mais alto de todos, ainda está em construção. Com um terreno de 37.000 metros quadrados e cerca de 120.000 metros de área construída, o Rochaverá pagou neste ano à Prefeitura de São Paulo 3,76 milhões de reais de Imposto Predial e Territorial Urbano. Segundo levantamento da revista VEJA SÃO PAULO, trata-se do 14 º maior IPTU da cidade.
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O Ventura Coporate Towers é hoje o melhor lugar para uma empresa se instalar no Rio de Janeiro. Com dois prédios de 36 andares construídos lado a lado, o empreendimento ganhou dos cariocas o apelido de torres gêmeas da avenida Chile, onde está localizado. Bem próximo ao Ventura estão a Catedral Metropolitana do Rio e as sedes da Petrobras e do BNDES. Esses dois últimos, inclusive, são os dois principais inquilinos do Ventura. A Petrobras ocupa hoje oito andares da torre que foi construída primeiro - e já planeja aumentar sua presença ali com a locação de quase todo o edifício. Já o BNDES, que está hoje na primeira torre, deve se mudar para a segunda em breve e também virar o principal inquilino. No mercado, comenta-se que o aluguel no Venture custe cerca de 160 reais mensais por metro quadrado, um dos maiores do Brasil. Há cerca de dois meses, o banco BTG Pactual e o fundo imobiliário BR Properties compraram 82% da segunda torre. Eles pagaram 680 milhões de reais aos desenvolvedores do projeto, a americana Tishman Speyer e a Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário. Ao todo, os prédios possuem 104.000 metros quadrados de área locável, 1.600 vagas de estacionamento, lobby com pé direito de 9 metros, sistema de reaproveitamento de água da chuva e geração própria de energia.
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Nenhum edifício corporativo brasileiro foi negociado por um preço tão alto quanto o prédio que hoje abriga a sede do Santander. A construtora W/Torre, que tem operações financiadas pelo banco espanhol, vendeu o imóvel por 1,06 bilhão de reais em 2008. Localizado na marginal Pinheiros, na zona sul de São Paulo, o prédio possui algumas características existentes apenas em empreendimentos de altíssimo padrão. Os elevadores geram parte da energia consumida. A fachada de espelhos reflete o calor e também permite a economia de luz e de ar-condicionado. O sistema de esgoto a vácuo reduz o consumo de água. Com 28 andares e 80.000 metros quadrados, o prédio abriga quatro restaurantes, heliponto, academia, agência de viagem e outros serviços. Cerca de 5.000 pessoas trabalham no local, incluindo todo o quadro de executivos e diretores da área financeira. O ponto fraco do prédio é a estrutura de sustentação. A obra foi iniciada na década de 80, quando as técnicas de engenharia ainda não eram tão sofisticadas. O projeto inicial era construir uma sede para a Eletropaulo, mas, por falta de dinheiro, a obra foi paralisada antes do término. A W/Torre comprou o esqueleto do prédio e o modernizou bastante, mas não havia solução perfeita para algumas questões técnicas. Os andares são cheios de pilares, o que reduz o espaço útil e dificulta a distribuição das áreas de trabalho.
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O Centro Empresarial Nações Unidas é formado por um complexo de torres de escritório concluído em 2000. No local, estão instaladas algumas das maiores multinacionais da área de tecnologia do mundo, como Microsoft, HP, IBM e Cisco. A existência de tantos concorrentes em um só lugar obriga as empresas a tomar uma série de precauções para evitar o vazamento de informações. Também chama a atenção o tamanho do conjunto de edificações, que soma 277.000 metros quadrados de área construída. A torre norte é um dos maiores arranha-céus da cidade de São Paulo, com 158 metros de altura. Já a torre leste é ocupada pelo hotel Hilton Morumbi, bastante frequentado por executivos e estrangeiros. O complexo possui uma ligação subterrânea com o vizinho World Trade Center de São Paulo.
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Planejado pela Tishman Speyer e pela Toledo Ferrari, o Castelo Branco Office Park é um dos maiores empreendimentos de escritórios do país. São seis torres distribuídas em 110.000 metros quadrados de terreno. O empreendimento foi erguido em Barueri, uma cidade da Grande São Paulo famosa por abrigar o condomínio de alto padrão Alphaville, mas que também atrai muitas empresas devido às vantagens tributárias oferecidas pela prefeitura. As incorporadoras também gostam de lançar empreendimentos na região porque os limites de construção são muito menos rígidos que em São Paulo. Por último, o crescimento de Barueri pode ser explicado pela infraestrutura de acesso à capital. A 20 minutos de distância das marginais, o município é cortado pela rodovia Castello Banco e está bem próximo ao Rodoanel. Tantas vantagens fazem com que muitas empresas deixem regiões tradicionais de São Paulo rumo a Barueri. A Redecard e a Philips, por exemplo, trocaram suas sedes em regiões centrais de São Paulo para dividir um dos prédios do Castelo Branco Office Park. A mudança fez com que as empresas paguem cerca de 60 reais mensais por metro quadrado, Isso é menos da metade do que teriam de gastar se continuassem na região da Faria Lima. Quando uma empresa muda sua sede de lugar, no entanto, quem costuma não gostar são os funcionários. Quando a Visanet migrou para Barueri há quatro anos, aproximadamente 30% de seus colaboradores arrumaram outro emprego.
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O chamado "retrofit" é uma tendência no mercado imobiliário corporativo do Rio de Janeiro. Ao invés de construir novos empreendimentos, as incorporadoras compram um prédio antigo e fazem uma reforma completa da fachada e do interior. "Ao contrário do que acontece em São Paulo, as empresas do Rio querem ficar no Centro, onde quase não há espaço para a construção de novos empreendimentos", diz Cesar Worms, diretor financeiro da incorporadora BNCorp, que acaba de restaurar completamente um prédio no Rio. Entre os prédios que passaram por retrofit no Brasil, o primeiro a conseguir o selo de green-building foi o Torre Vargas 914, localizado na avenida Presidente Vargas. Completamente remodelado em 2009, o edifício é ocupado pela operadora de telefonia Oi - com exceção da loja do térreo, que abriga uma agência do Santander. Os funcionários que trabalham no prédio são beneficiados pela rede de transporte público e pela linha de metrô que corta a região central do Rio, mas enfrentam dificuldades se quiserem trabalhar de carro. O prédio conta com apenas 17 vagas de garagem - e esse é um problema que o retrofit não costuma resolver.
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O projeto do Eldorado Business Tower ficou tão bom que a própria incorporadora do prédio, a Gafisa, transferiu sua sede para lá quando o edifício ficou pronto. Outros grandes inquilinos são a Odebrecht, a Gerdau e a Anbima (a associação dos bancos de investimento presentes no país). Localizado na marginal Pinheiro junto ao shopping Eldorado, o arranha-céu de 32 andares tem 141 metros de altura e 1.800 vagas de estacionamento. O projeto do escritório Aflalo & Gasperini Arquitetos respeita todas as regras de sustentabilidade para que um edifício seja considerado verde. Há sistemas para a economia de energia e ar-condicionado, como vidros que deixam passar a luz, mas não o calor. Os andares também possuem cortinas inteligentes, que sobe e descem de acordo com o sol. O edifício só utiliza água de reuso para a limpeza dos andares e a irrigação no térreo.
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Já faz muito tempo que a avenida Faria Lima é conhecida pela grande concentração de bancos de investimento e empresas ligadas ao mercado financeiro. E, nesta avenida da zona oeste de São Paulo, um dos principais lares de casas de gestão de grandes fortunas é o Plaza Iguatemi. Localizado quase em frente ao shopping Iguatemi, o edifício abriga o escritório do carioca Opportunity em São Paulo e a M. Safra & Co, a gestora de recursos administrada por Moise Safra e seus filhos. Também fica ali a Safdié Gestão de Patrimônio, de Edmundo Safdié, ex-dono do Banco Cidade. O prédio, no entanto, não comporta apenas gente do mercado financeiro. A agência de publicidade África, de Nizan Guanaes, também fica na Faria Lima, 2277. Um dos prédios mais bonitos de São Paulo, o Plaza Iguatemi foi construído por José Roberto Auriemo, da JHSF. Entregue em 2002, o prédio tem 21 andares, 600 vagas de estacionamento no subsolo e um heliponto capaz de suportar pousos de aeronaves de dez toneladas.
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Quando a incorporadora responsável por algum prédio comercial o escolhe para abrigar sua própria sede, esse é um indício de que o imóvel foi muito bem-projetado. Afinal, ninguém melhor do que a própria incorporadora para conhecer as qualidades e defeitos de um empreendimento. Desde 2008, quando foi concluído, o JK 1455 é a casa tanto da Cyrela, uma das maiores incorporadoras do Brasil, quanto da CCP, seu braço para imóveis comerciais. O prédio está localizado na avenida Juscelino Kubitschek, na zona oeste de São Paulo. Com 13 andares e 22.100 metros quadrados, o imóvel possui cinco níveis de subsolo com 739 vagas de estacionamento, 16 elevadores e sistema próprio de geração de energia. É um dos cinco empreendimentos já desenvolvidos pela CCP na região da avenida Faria Lima, o maior centro de empresas ligadas ao mercado financeiro do país. O JK 1455 também abriga a sede da Unilever, uma das maiores empresas de bens de consumo do mundo.
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O Faria Lima Square está encravado no coração do principal centro financeiro de São Paulo. Localizado na avenida Faria Lima bem próximo ao cruzamento com a avenida Juscelino Kubitschek, o prédio abriga as sedes de bancos de investimento como o Morgan Stanley e também de empresas do setor industrial, como a Klabin e a Basf. O Square é um dos cinco prédios já lançados pela Cyrela Commercial Properties na região da Faria Lima. O empreendimento foi desenhado pelo escritório de arquitetura Collaço & Monteiro, com design de interiores a cargo do arquiteto Sig Bergamin, o mesmo do shopping Vila Olímpia. O prédio possui quase 18.000 metros quadrados de áreas distribuídas em 11 andares de escritórios. Há ainda auditório, salas para reuniões, 14 elevadores, heliponto e cinco subsolos para estacionamento com um total de 585 vagas.
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