Com quase 400 lojas e restaurantes, o Shopping Parque Dom Pedro, maior do Brasil em área contínua, tem uma parte gigantesca aberta ao público. Mas, para manter toda essa estrutura, há uma área igualmente impressionante nos bastidores, com 16 docas para recebimento de produtos, departamento de limpeza, reciclagem e uma estação de tratamento de esgoto dedicada.

Inaugurado em 2002, o Shopping Parque Dom Pedro é o maior da América Latina em área contínua, com 127 mil metros quadrados. São 8 mil vagas de estacionamento, 33 lojas âncora e 270 satélites, além de 15 salas de cinema. Há um hipermercado e um parque de diversões, o T-Rex Park, entre outras atrações. 

A circulação mensal é de quase 1,5 milhão de pessoas e em média 18,7 milhões de pessoas visitam o local todos os anos. Apenas no primeiro trimestre do ano os lojistas faturaram cerca de 358 milhões de reais, gerando 6 mil empregos diretos e indiretos. 

Para manter a operação funcionando, há uma equipe de 47 pessoas, que cuidam das operações, marketing, manutenção, divisão financeira e comercial. Além disso, há ainda cerca de 300 terceirizados que trabalham principalmente na segurança, limpeza, manutenção, paisagismo, resíduo e tratamento de água. 

Exame visitou o Shopping Parque Dom Pedro, em Campinas, SP, para mostrar o que acontece nos bastidores da operação.

O Grupo

O empreendimento faz parte da Aliansce Sonae, grupo de administração de shopping centers.

No início de junho, a administradora Sonae Sierra anunciou a incorporação da Aliansce. As duas assinaram um acordo de fusão para formar uma nova companhia com um portfólio de 40 shoppings, 29 deles próprios e 11 administrados, em 12 estados e no Distrito Federal.

Juntas, as duas empresas somaram vendas de cerca de 14,8 bilhões de reais nos últimos 12 meses, com receita líquida de 876 milhões de reais. É o segundo maior grupo do setor no Brasil em Área Bruta Locável, com cerca de 1,4 milhão de metros quadrados administrados e cerca de 7 mil lojas.

Mudanças

O shopping Parque Dom Pedro mantém proporções gigantescas mesmo em um momento de mudança no cenário do varejo mundial, com o crescimento do comércio eletrônico. Nos Estados Unidos, o avanço do comércio eletrônico levou a uma forte crise do varejo físico, com o fechamento de milhares de lojas físicas e shopping centers inteiros que foram abandonados.

A situação não é tão grave no Brasil, já que o comércio eletrônico cresce principalmente ancorado na expansão das lojas físicas. Mesmo assim, a Aliansce Sonae sentiu os efeitos das mudanças do mercado em seus negócios. “O shopping, que era mais voltado a compras, hoje é frequentado por famílias em busca de lazer e entretenimento”, afirma Eurico Leli, gerente sênior corporativo de operações. 

Mesmo assim, a companhia busca trazer modelos de lojas exclusivos, para atrair a atenção do público, como a loja conceito da Cacau Show, Decathlon e Forever 21. Além disso, de 2011 para 2019 o shopping elevamos de 55 para 78 operações de alimentação, o que corresponde a 9,2% da área bruta locável total e 17,1% nas vendas totais do shopping.

Para se adaptar ao avanço do comércio eletrônico, a empresa também criou um serviço de marketplace. O site inclui 100 mil produtos, para que as lojas do empreendimento consigam ir além de seu estoque físico. As compras, no entanto, saem dos centros de distribuição das lojas, e não das próprias lojas que estão no shopping. 

Lojistas e a Rappi

A maior parte do faturamento do shopping vem dos aluguéis das lojas. O valor pago é fixo até um certo valor mínimo. Se a loja vende acima desse valor, também paga uma porcentagem adicional.

Também por isso, diz Eurico Leli, a administração do shopping atua ao lado dos lojistas para criar um ambiente mais propício para compras. A administração verifica se a iluminação está adequada, se é necessário fazer alguma reforma, se as obras estão dentro do padrão de segurança e se a loja precisa de um impulso de marketing, como campanhas publicitárias ou material de divulgação, em cancelas de estacionamentos ou paredes do shopping.

A comunicação entre o shopping e as lojas também é feita através do portal do lojista, onde os varejistas recebem informações sobre as mudanças no empreendimento e as campanhas sazonais. Para reuniões, é necessário usar uma das 15 salas de cinema para acomodar todos os lojistas. 

A companhia foi uma das pioneiras em uma parceria com a Rappi, superaplicativo de delivery. Um consumidor pode pedir qualquer produto ou alimento do shopping e um “personal shopper”, ou comprador, recebe o pedido e faz a compra. A encomenda é depois enviada por um entregador. Essa divisão de tarefas, entre comprador e entregador da Rappi, ajuda a diminuir o fluxo de colaboradores da Rappi no shopping.

Um conteiner localizado no estacionamento foi desenvolvido para centralizar os pedidos e oferecer um espaço adequado para os trabalhadores da Rappi, com um tablet para receber os pedidos, mesas e cadeiras. 

Praça de Alimentação

O shopping foi construído em 2002, mas diversas reformas incluíram novos espaços. A última grande obra é de 2015, para a construção da alameda de restaurantes. Com árvores, fontes e mobiliários curvos, além da luz do sol de vem da claraboia, a ideia é deixar o ambiente mais natural e orgânico. 

O shopping dispõe de 1.844 lugares na Praça de Alimentação e 17 restaurantes, além de 8 cafés. Alguns dos restaurantes são exclusivos ou foram as primeiras unidades de marcas internacionais na chegada ao Brasil - tudo para atrair os consumidores. Jamie´s Italian, Paris 6, Saj, Madero, Barbacoa, Si Señor e Outback são alguns dos exemplos de restaurantes. 

Bastidores

Há muito mais em um shoppping do que os consumidores tradicionais conhecem. Toda a movimentação do recebimento de mercadorias, trajeto das equipes de limpeza e saída de lixo, por exemplo, fica nos bastidores. Para a circulação dos funcionários do shopping, existem os corredores técnicos.

As áreas comuns, corredores técnicos e áreas de bastidores ocupam cerca de 60 mil metros quadrados do total de 187 mil metros quadrados construídos. O restante é a área locada, de lojas. 

Para abastecer todas as lojas e restaurantes, 16 docas foram construídas ao redor do complexo. Todos os meses, cerca de 4,5 a 5 mil caminhões passam pelas docas. A grande quantidade de portões para recebimento de mercadorias facilita a circulação dos entregadores.

Resíduos e reciclagem

Uma das áreas técnicas é a de gestão de resíduos. Cerca de 80% de todo o lixo recolhido é enviado para a reciclagem ou compostagem. O objetivo é reduzir a quantidade de lixo que é enviada para aterros sanitários, já que a empresa paga por esses rejeitos por peso para o operador. A gestão de reciclagem é feita com auxílio da consultoria Andrade Paulista.

Por dia, são gerados em média 4,5 mil quilos de resíduos orgânicos, que são enviados para a fabricação de ração animal. Além disso, em média mil quilos por dia de cascas de laranja são enviados para compostagem. 

Cerca de 2 mil quilos de lodo proveniente da operação da Estação de tratamento de esgoto, e 500 quilos de resíduos de poda e jardinagem são destinados para a compostagem todos os dias. São gerados cerca de 2,8 mil quilos de resíduos destinados para aterro sanitário licenciado. 

O shopping faz ainda a separação de lixo reciclável. Cerca de 3,6 mil quilos de resíduos recicláveis são recolhidos por dia, separados e vendidos para diversos parceiros comerciais. São realizados treinamentos com os funcionários de lojas, para que eles aprendam a fazer uma separação melhor do lixo e diminuam o desperdício.

Manuteção e limpeza

A sala de manutenção concentra todas as ferramentas e equipamentos necessários para manter o shopping em ordem. Os funcionários consertam lâmpadas queimadas, sensores de portas quebrados, sistemas hidráulicos de banheiros prejudicados ou entupidos e problemas com o ar condicionado, entre outros.

A área de limpeza é responsável pelas áreas comuns e, principalmente, dos 16 pares de banheiros. Um funcionário fica responsável por cada par de banheiros. Nos bastidores, há um estoque e uma área voltada para treinamentos de limpeza e de como trocar papéis de diferentes equipamentos.

Os produtos de limpeza chegam concentrados e cabe à equipe de limpeza diluí-los para o uso. Os carrinhos, com panos, produtos de limpeza, vassouras e sacos de lixo, é montado já na central - existe até um estacionamento de carrinhos para manter a organização. Já a limpeza das fontes, localizadas principalmente na praça de alimentação, é feita por uma empresa terceirizada.

Bombeiros

O corpo de bombeiros é responsável por vistoriar os equipamentos do shopping e das lojas e verificar se estão dentro das normas de segurança. Todas as obras de construção ou reforma também são acompanhadas pelos bombeiros. 

Além dos equipamentos para combate a incêndio, como extintores e roupas à prova de fogo, a sala também abriga uma barraca grande, caso seja necessário montar um posto de atendimento provisório na ocorrência de alguma tragédia. Existem ainda cinco carrinhos de apoio, com equipamentos médicos e de emergência, espalhados pelo shopping, para agilizar no caso de uma ocorrência.

Entre as medidas de segurança, há dois treinamentos de evacuação de emergência por ano. O tema da simulação é escolhido aleatoriamente, como um incêndio, vazamento de gás, explosão, bomba ou outros. Os consumidores são avisados do treinamento e há comunicados distribuídos pelo local, para não gerar pânico.

Ar Condicionado

O consumo mensal de energia, apenas para manter as áreas comuns, é de 1 milhão de quilowatts. A energia abastece corredores, fontes, banheiros e espaços comuns. O consumo total, que inclui lojas, quiosques, restaurantes, cinemas e parques, é ainda maior. Cada uma das empresas têm contratos diretamente com a concessionária de energia.

Um dos principais gastos de energia é com a climatização. Todas as regiões do shopping são avaliadas acompanhadas medidas em tempo real e podem ser controladas por meio de um aplicativo. Para resfriar todo o shopping, a estrutura de ar condicionado não poderia ser menos do que gigantesca. 

A companhia tem cinco máquinas de refrigeração que levam ar gelado a todo o complexo. Cada máquina tem cerca de um milhão de TR, uma unidade de medida de carga térmica que quer dizer Tonelada de Refrigeração. Um ar condicionado tradicional doméstico tem apenas um TR, em média. 

O sistema de refrigeração é semelhante ao doméstico, mas em escala muito maior. Em uma torre externa, água quente cai e, no contato com o ar, perde calor. Essa água gelada passa pelas máquinas, que transferem o calor da água para o ar, que fica gelado e é enviado por todo o shopping. A água, agora quente novamente, volta para a torre de resfriamento. 

Mesmo com toda essa estrutura, a companhia busca economizar o gasto de energia. Por isso, aplicou uma película especial refletora nas claraboias da sala de alimentação, para reduzir o calor. A praça é uma das regiões mais complexas em termos de refrigeração, pois recebe incidência solar constante pelo teto de vidro, tem uma circulação grande de pessoas e com dezenas de restaurantes.

O shopping também recebeu uma pintura especial que reflete os raios solares. Também tem um plano de longo prazo para trocar as máquinas por outras mais eficientes, para diminuir ainda mais o consumo de energia.

Tratamento de esgoto

Com 16 pares de banheiros, o shopping gera uma grande quantidade de esgoto. Por isso, para que a construção do empreendimento fosse aprovada, um dos requisitos é que ele tivesse uma estação própria de tratamento, ao invés de enviar a água contaminada diretamente para a rede.

No primeiro tanque, bactérias realizam a decomposição da matéria orgânica. O tanque precisa ser oxigenado, para que a decomposição seja aeróbica e, assim, não emita gases que contribuem para o efeito estufa. 

Já em um segundo tanque de flotação os resíduos sólidos sobem, se dividem do líquido e são mandados para a compostagem. A água segue para um filtro mecânico e químico.

Parte é reutilizada,  nos tanques de resfriamento, para uso nos banheiros em descargas, para irrigação ou limpeza dos pisos. Para o uso nas descargas, a água recebe corante azul, para reforçar a ideia de limpeza. 

O restante, já tratado, é descartado no Ribeirão das Pedras, próximo ao shopping, sendo esse descarte monitorado pela CETESB.