A guerra dos distratos

Thais Folego

Empresas de construção civil e órgãos de defesa do consumidor estão travando uma queda de braço nas negociações com o governo em torno de uma questão fundamental para o futuro do setor — as vendas canceladas de imóveis comprados na planta. Conhecidos como “distratos” no jargão do mercado, eles agravaram ainda mais a situação de um mercado que já vinha sofrendo com o declínio das vendas e são, hoje, o principal entrave para a recuperação do setor.

O índice de cancelamentos chegou a 43% das vendas no ano passado, concentrado nos imóveis com valores entre 300.000 reais a 800.000 reais. Historicamente, o setor convivia com um nível de 10 % de distratos. O volume de vendas canceladas somou 7 bilhões de reais em 2016 considerando as nove maiores empresas do setor, segundo estimativas do banco BTG Pactual. Somados aos distratos dos dois anos anteriores, a dor de cabeça já chega perto dos 20 bilhões de reais.

Os níveis de cancelamento crescem de forma acelerada desde 2014 devido à crise econômica do país, que levou milhões de pessoas ao desemprego. O aumento da taxa de juros básica da economia também teve sua contribuição, tornando o financiamento da casa própria mais caro e menos acessível. A cada 1 ponto percentual de aumento do juro do financiamento por ano, o valor mensal da prestação sobe 8%, o que acaba por desenquadrar muitas pessoas para a obtenção de crédito. Por fim, a queda dos preços dos imóveis faz muita gente repensar o negócio.

Os executivos do mercado reconhecem o papel do desemprego no aumento dos distratos, mas dizem que a escalada nos volumes foi desencadeada por investidores que adquiriram imóveis na planta esperando sua valorização e, com a estagnação no mercado, desistiram da compra. Segundo o vice-presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Cláudio Carvalho, 70% dos cancelamentos são feitos por “especuladores”, que assinam o contrato como uma opção de compra. “Quando os preços estavam em alta nós não cancelamos as vendas para repassar a outros compradores”, argumenta o executivo, que também é vice-presidente da Cyrela.

Com um risco sistêmico batendo à porta do mercado de construção, que poderia afetar também os bancos financiadores das obras, o governo já fez três reuniõs com ambos os lados e tentar chegar a um consenso, mas não houve avanço. “Vai chegar a um ponto em que o governo vai ter que arbitrar”, diz o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins.

Participam das reuniões representantes dos ministérios do Planejamento, Fazenda, Justiça, Abrainc, CBIC, Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Associação Brasileira de Procons e Ordem dos Advogados do Brasil (OAB). Procurado, o Ministério do Planejamento informou, por meio de sua assessoria de imprensa, que o assunto está em discussão. O Ministério da Justiça não concedeu entrevista.

O impasse é sobre qual base de cálculo a multa deve incidir em caso de desistência. As incorporadoras defendem que seja sobre o valor do imóvel, enquanto os órgãos de defesa dos consumidores pedem que seja sobre o valor pago até o momento da desistência. “O que queremos é que as despesas decorrentes dessa desistência, feita de forma unilateral, sejam ressarcidas. Não queremos um centavo a mais do consumidor”, diz Martins, da CBIC. Segundo ele, as despesas são feitas em função do valor do imóvel, como a taxa paga ao corretor no momento da venda, e não em função do valor pago até a entrega das chaves. No limite, alguns incorporadores defendem que os compradores percam tudo o que pagaram até o momento da desistência.

A Abrainc e associações do setor propõem multas de 10% sobre o valor do imóvel para os da faixa do Minha Casa Minha Vida (de até 240.000 reais), de 12% para as unidades habitacionais que se encaixam nas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), até 950.000 reais, e de 14% para os imóveis de alto padrão e os de uso comercial. Para casos comprovados de perda de emprego ou de doença grave, a proposta é que seja aplicada a menor multa, de 10%. Esses percentuais não consideram a taxa de corretagem, que seria paga separada.

A maior parte das desistências acontece até a entrega das chaves, período em que o comprador paga, em média, 30% do valor do imóvel à incorporadora e depois contrata um financiamento bancário para quitar o restante. Sem uma lei que estabeleça regras claras para a devolução desse dinheiro, muitos casos vão parar na Justiça, que tem dado ganho de causa para os consumidores, com a restituição de 80% do valor já desembolsado, ficando a multa em média de 20%.

A Associação Nacional do Ministério Público do Consumidor (MPCON), que reúne membros do Ministério Público federal e dos Estados, as Defensorias Públicas, os Procons e entidades civis de defesa do consumidor, repudiou a proposta do setor de construção. Em nota pública, afirmou que ela representa “risco de enorme prejuízo a todos os consumidores na compra e venda de imóveis” e que é um retrocesso sobre normas já estabelecidas na legislação atual e sobre a jurisprudência consolidada nos tribunais. Segundo a associação, se aprovada, a medida que considera a penalidade sobre o valor do imóvel vai elevar a multa que é praticada hoje, de um valor de até 25% do valor desembolsado, para até 80%, justamente porque muda a base de cálculo.

Justo para quem?

As incorporadoras lembram que a escalada de distratos também afeta os compradores que ficaram com os apartamentos e correm o risco de que a obra não seja concluída no prazo. “Nesse debate, o que deve vir primeiro: o interesse do comprador que desistiu ou do que honrou o contrato? Os órgãos de consumidores não veem que acabam dando guarida para os que acham que estão adquirindo uma opção de compra para especular”, diz o presidente do Secovi-SP, Flavio Amaury. Segundo ele, as pessoas que não podem honrar com o contrato por perda de renda procuram buscar uma negociação com a incorporadora ou construtora, e o mesmo não ocorre com quem desiste por ter a expectativa de valorização do imóvel frustrada.

Um fato é incontestável: o modelo usado na construção civil no Brasil, o de Sociedade de Propósito Específico (SPE), precisa de previsibilidade das receitas para manter seu equilíbrio financeiro, o que não é possível com um alto volume de distratos. A incorporadora compra o terreno normalmente com recursos próprios e nele monta um estande de vendas. Para começar a obra, precisa vender pelo menos 30% das unidades na planta, o que vai garantir um fluxo de recebíveis para o início dos trabalhos e também a liberação do financiamento pelo banco.

“Quando ocorrem distratos, as incorporadoras precisam tirar dinheiro do caixa para devolver ao comprador, um risco para a estabilidade financeira do projeto”, diz Gilberto Duarte de Abreu, presidente da Abecip. Como os bancos liberam os recursos por etapa concluída da obra, se ela ficar sem dinheiro no meio do caminho porque o número de cancelamento das vendas for muito alto, o banco também pode deixar de liberar os recursos, atrasando o andamento das obras. Segundo Abreu, todo o mercado de construção, inclusive empresas com bom perfil financeiro, tiveram que renegociar os financiamentos com os bancos para terminar os projetos por meio do alongamento do perfil da dívida, rediscussão de taxas e liberação dos recursos em condições diferentes das inicialmente acordadas.

Os consórcios enfrentaram problemas parecidos aos das incorporadoras, lembra Martins, da CBIC. As pessoas entravam para um consórcio e uma parte desistia no meio do caminho e reivindicava o dinheiro aportado de volta, desequilibrando o modelo financeiro do negócio. O problema foi resolvido quando uma legislação determinou que o recurso só deve ser devolvido ao fim do grupo ou se o desistente fosse sorteado. Esse, inclusive, é outro impasse nas negociações: em qual momento o dinheiro deve ser ressarcido em caso de cancelamento. As incorporadoras defendem que ele deve ser restituído depois que o imóvel for revendido. “Isso daria estabilidade e segurança jurídica para que as empresas pudessem atuar”, diz Carvalho, da Abrainc.

Segundo o analista de ações do BTG Pactual Gustavo Cambauva, uma regulamentação seria positiva para o mercado de construção, mas as medidas propostas ainda são muito injustas para as empresas, pois as penalidades para quem não honra com o contrato ainda seriam “baratas”, não desincentivando por completo a prática.

Ele faz a comparação com a legislação e práticas de outros países da América Latina e mercados desenvolvidos, em que a desistência da compra leva a perda de 100% dos pagamentos feitos. Em muitos países o comprador pode ser processado pela construtora, ficando ainda com a responsabilidade por arcar com qualquer queda no preço do imóvel e os custos adicionais incorridos na revenda da casa. Uma coisa é certa: a incerteza atual é o pior dos mundos para todos os envolvidos.