Você mora em apartamento, nunca pisa na piscina, jamais usa a sauna, não utiliza o salão de festas, mas todo mês paga pela manutenção desses espaços. Parece injusto? A questão divide opiniões entre condôminos, mas a lei é clara sobre essa obrigação que gera tantas dúvidas no dia a dia dos edifícios residenciais.

A resposta está na natureza jurídica do condomínio e na forma como a propriedade é estruturada no Brasil. Quando você compra um apartamento, não adquire apenas sua unidade privativa. Automaticamente, torna-se coproprietário de todas as áreas comuns do edifício, incluindo corredores, elevadores, garagens e, claro, a área de lazer.

O que diz a lei

O Código Civil brasileiro, em seu artigo 1.331, estabelece que cada condômino possui uma fração ideal das partes comuns. Isso significa que você é dono de uma pequena parte da piscina, do salão de festas e de todos os demais espaços coletivos.

A taxa condominial é calculada com base nessa fração ideal, proporcional ao tamanho ou valor da sua unidade. Não importa se você usa ou não essas áreas – a obrigação de contribuir para sua manutenção é inerente à sua condição de proprietário.

A legislação considera que todos os espaços comuns são fundamentais para o funcionamento adequado do condomínio. Mesmo a área de lazer contribui para a valorização do imóvel e oferece qualidade de vida aos moradores.

E se não pagar?

A inadimplência das taxas condominiais pode resultar em sanções financeiras previstas em lei. O condomínio tem o direito de aplicar juros moratórios de 1% ao mês e multa de 2% sobre o valor em atraso, conforme estabelece o artigo 1.336 do Código Civil.

Além disso, o síndico pode ingressar com ação de cobrança na Justiça para recuperar os valores devidos. Em casos extremos, o imóvel pode até ser levado a leilão para quitar a dívida condominial.

Porém, existe um limite para as penalidades que o condomínio pode aplicar. Mesmo em atraso, você não pode ser impedido de usar as áreas comuns, pois esse direito é inerente à sua condição de coproprietário.

O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que regras que proíbam o acesso às áreas comuns por inadimplência são ilegais e violam direitos fundamentais do condômino.

O que o condomínio pode impor e como evitar abusos

Embora não possa restringir o acesso às áreas comuns, o condomínio tem autonomia para estabelecer regras de uso por meio da convenção condominial e do regulamento interno. Essas normas podem definir horários de funcionamento, capacidade máxima e procedimentos para utilização.

Uma situação particular ocorre com o uso exclusivo e temporário de espaços, como locação do salão para festas privadas. Nesse caso, o condomínio pode exigir pagamento antecipado de taxa específica, mesmo de condôminos inadimplentes.

Para evitar abusos, é importante conhecer seus direitos. Qualquer restrição que impeça totalmente o acesso às áreas comuns por falta de pagamento pode ser questionada judicialmente. A dignidade da pessoa humana impede punições que afetem direitos básicos do morador.

Acompanhe as decisões tomadas em assembleias e questione medidas que pareçam excessivas ou discriminatórias. A participação ativa na vida condominial é a melhor forma de garantir que as regras sejam justas e equilibradas.

O que você deve considerar

Antes de comprar um imóvel, analise cuidadosamente quais áreas comuns existem no condomínio e seus custos de manutenção. Piscinas aquecidas, quadras esportivas e academias podem representar gastos significativos na taxa mensal.