A Hedge investiu na reforma de cinco andares do edifício Continental Tower, no complexo Cidade Jardim, em São Paulo. O objetivo era revolucionar um dos fundos imobiliários da gestora: o Cidade Jardim Continental Tower (CJCT11) estava mal das pernas, e não conseguia nem mesmo pagar rendimentos aos cotistas.

A torre foi desenvolvida pela JHSF há mais de dez anos, no complexo do Shopping Cidade Jardim. Na época, a incorporadora de luxo vendeu do primeiro ao 13º andar da torre para um fundo gerido pelo Votorantim.

No início, criou-se uma expectativa de comercialização e locação que acabou não se realizando.

“O prédio teve muita dificuldade do ponto de vista comercial, principalmente pelo acesso, possível somente pelas pontes, e longe de estações de trem ou metrô”, explica João Toazza, sócio-diretor da Hedge.

O tempo foi passando, a vacância foi aumentando e o fundo parou de distribuir rendimentos, já que tudo que ele conseguia com as áreas locadas era insuficiente, até mesmo, para pagar o custo do condomínio das áreas vagas.

A pouca liquidez fez com que o fundo fosse menos visado pela maioria dos investidores no mercado.

“Mas existiu um movimento de investidores institucionais estratégicos que foram montando posições. Eles tiveram a visão que, na perspectiva de valor de negociação da cota em bolsa, havia uma boa oportunidade”, afirma.

O preço de fato estava muito baixo para um ativo de altíssimo padrão, desenvolvido pela JHFS e ao lado do Shopping Cidade Jardim, sendo  negociado abaixo do custo de construção na região, a R$ 6 mil por m² do ativo.

No início de 2020, esses investidores, que já ocupavam uma posição de controle no fundo, procuraram a Hedge, que passou a atuar na gestão do ativo.

A recuperação do ativo

O primeiro passo para fazer com que o fundo voltasse a ser atrativo foi dividir as lajes do edifício, que tinham mais de 2 mil m².

“Víamos os prédios vizinhos com altas ocupações. E a principal diferença que notamos entre eles e o nosso ativo era o tamanho dos escritórios disponíveis para locação. Enquanto a concorrência tinha opções de até 100 m², as nossas eram sempre enormes”, explica. Toazza.

Antes o tamanho mínimo disponível era de 900 m² por espaço, agora é de 200 m² a 350 m².

Ao todo, foram 40 conjuntos comerciais reformados e entregues. Atualmente, 33 desses conjuntos já estão locados, totalizando mais de 8 mil m² de área. De 2020 para 2025, a taxa de vacância saiu de 60% para 35%.