Comprar e vender imóveis faz parte da dinâmica do mercado imobiliário, mas quando um bem alugado é colocado à venda, surgem dúvidas sobre os direitos e deveres do inquilino. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) estabelece regras claras para essas situações, garantindo que o locatário não seja prejudicado pela transação.
Entre os principais direitos do inquilino estão a prioridade na compra do imóvel, a continuidade do contrato em certos casos e um prazo mínimo para desocupação, caso o novo proprietário queira reaver o bem. Entender essas regras é essencial para evitar conflitos e assegurar que a venda ocorra de maneira justa para ambas as partes. Conheça mais sobre o assunto e veja como se proteger juridicamente.
Direitos do inquilino quando o proprietário vende o imóvel
Mesmo quando o imóvel em que o inquilino está morando é vendido, ele ainda tem direito a algumas garantias previstas em lei. Veja:
Direito de preferência na compra
O morador tem prioridade na aquisição do imóvel e o proprietário deve notificá-lo formalmente sobre a intenção de venda, detalhando as condições e o preço. A partir da notificação, o locatário possui 30 dias para manifestar seu interesse em comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros.
Continuidade do contrato de locação
A venda do imóvel não extingue automaticamente o
contrato de aluguel. Se o contrato estiver averbado na
matrícula do imóvel e contiver cláusula de vigência em caso de alienação, o novo proprietário é obrigado a respeitar as condições pactuadas até o término do prazo estabelecido.
Notificação adequada
O proprietário deve informar o inquilino sobre a venda iminente, garantindo que o locatário esteja ciente de seus direitos e possa exercer o direito de preferência, se desejar.
Manutenção das condições de aluguel
Até que a venda seja concretizada e, dependendo do caso, mesmo após a transferência de propriedade, as condições estabelecidas no contrato de locação devem ser mantidas, incluindo valor do aluguel e prazo.
Direitos em caso de venda a terceiros
Se o imóvel for vendido a outra pessoa e o contrato não possuir cláusula de vigência ou não estiver averbado, o novo proprietário pode solicitar a desocupação do mesmo. Nesse caso, o inquilino tem o direito de permanecer no imóvel por 90 dias após a notificação formal da venda.
Possibilidade de negociação
O inquilino pode negociar com o novo proprietário a continuidade da locação, ajustando termos e condições que sejam benéficos para ambas as partes.
Como fica o contrato de aluguel quando o imóvel é vendido?
Como visto, o contrato de locação permanece válido mesmo após a venda do imóvel. Contudo, a obrigação do novo proprietário em respeitar os termos depende da existência de uma cláusula de vigência em caso de alienação e da averbação do contrato na matrícula do imóvel.
Na ausência desses requisitos, o novo dono pode solicitar a desocupação, concedendo ao inquilino o prazo legal de 90 dias para deixar o imóvel.
Pode colocar placa de "vende-se" em imóvel alugado?
O proprietário tem o direito de anunciar a venda do imóvel, incluindo a colocação de placas de "vende-se". No entanto, é recomendável que haja uma comunicação prévia e clara com o inquilino para evitar constrangimentos e assegurar que as visitas de potenciais compradores sejam agendadas em horários convenientes para ambas as partes. O mais indicado é que essa comunicação seja formalizada também por escrito.
O que fazer se o inquilino não quiser sair do imóvel após o término de contrato?
Caso o inquilino se recuse a sair da propriedade vendida após o término do aluguel, o proprietário pode tomar algumas medidas legais para reaver o imóvel de forma correta e dentro da lei. O processo pode variar dependendo do tipo de contrato e da situação específica.
1. Notificação formal de desocupação
Se o contrato chegou ao fim e não foi renovado, o primeiro passo é notificar o inquilino formalmente, informando o prazo para desocupação. O aviso deve ser feito por escrito, com 30 dias de antecedência, para evitar alegações de falta de comunicação.
2. Tentativa de negociação
Caso o inquilino não queira sair, o locador pode tentar um acordo amigável, oferecendo um novo prazo razoável para que ele encontre outro imóvel. Em algumas situações, a negociação pode evitar um processo judicial e custos extras.
3. Ação de despejo
Se o inquilino se recusar a sair mesmo após a notificação, o proprietário pode ingressar com uma ação de despejo na Justiça. Esse processo pode ser baseado em:
- Término do contrato (caso não haja interesse na renovação);
- Descumprimento de cláusulas contratuais (como falta de pagamento);
- Uso irregular do imóvel (se o inquilino estiver utilizando o espaço para fins não acordados).
4. Prazo para cumprimento da ordem de despejo
Se a Justiça conceder o despejo, o inquilino recebe um novo prazo para desocupação, que pode variar de 15 a 30 dias. Se ele continuar no imóvel, o oficial de Justiça pode solicitar a reintegração de posse, inclusive com apoio policial, se necessário.
5. Cobrança de multa e aluguéis atrasados
Caso o inquilino permaneça no imóvel sem pagar aluguel, o locador pode cobrar os valores devidos judicialmente, além de possíveis multas previstas no contrato.
Por que você deve saber disso?
Conhecer os direitos e deveres em situações de venda de imóveis alugados é fundamental para evitar conflitos e garantir que tanto proprietários quanto inquilinos ajam de acordo com a legislação vigente. Estar informado assegura uma transação transparente e protege os interesses de todos os envolvidos no processo.
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