Lei do inquilinato: entenda o que é e quais são os direitos e deveres contidos nela

Ao decidir alugar um imóvel para morar, é muito importante entender tudo o que a Lei do Inquilinato define, para que você não seja pego de surpresa.

Dessa forma, a seguir você irá entender o que é a Lei, quais são os direitos e os deveres de cada uma das partes envolvidas no contrato.

O que é a Lei do Inquilinato?

Conhecida como Lei do Inquilinato, a Lei Federal nº 8.245 de 1991 é um dispositivo legal que delimita e define quais são os direitos e deveres, além de todas as características que devem ser cumpridas em contratos de aluguéis, sejam eles residenciais ou comerciais.

A sua criação se deu para que fosse possível auxiliar todos os agentes incluídos dentro do contrato de aluguel de um imóvel no momento de firmar o negócio.

Dessa maneira, ela é responsável por garantir todos os direitos e deveres do inquilino, proprietário e da imobiliária, quando essa estiver dentro do negócio jurídico.

Dentre todos os direitos e deveres, os principais são as regras relativas às formas de pagamento do aluguel, os reajustes e como devem ocorrer as rescisões.

Quais são os direitos do locatário na lei do inquilinato?

Conforme a Lei n° 8.245, são direitos do locatário, desde a assinatura do contrato de aluguel:

• Pagamento de despesas apenas ordinárias em relação ao condomínio, ficando as despesas extraordinárias para o locador;
• No caso do locador optar pela venda do imóvel, o locatário deve ter a preferência de ofertar uma proposta ao locador;
• Recebimento de todos os recibos de pagamentos a título de aluguel, os quais não podem ser negados pelo locatário;
• Ao entrar no imóvel possuir plenas condições para habitação, de não arcar com estragos ocorridos antes de sua entrada.

Quais são as obrigações do locatário?

Por outro turno, o locatário também tem deveres junto ao locador, as quais estão estipuladas em Lei, mas também dentro do contrato.

Dentre as obrigações do locatário, pode-se citar:

• Realizar o pagamento do aluguel nas formas como foi estabelecido em contrato, respeitando valores e também períodos;
• Utilizar o imóvel como definido em contrato, ou seja, se é para moradia não poderá utilizá-lo para outro fim;
• Cuidar do mesmo modo como se fosse o seu imóvel;
• Entregar o imóvel no mesmo estado em que recebeu no dia do assinatura do contrato ao locador;
• Informar ao locador todas as avarias e demais danos ocasionados dentro do imóvel.

Quais são os direitos do locador na lei do inquilinato?

O locador, o agente que irá desfrutar do uso do imóvel dentro do período estabelecido em contrato, tem os seguintes direitos, previstos dentro da Lei do Inquilinato:

1. Recebimento da prestação pecuniária a título de aluguel dentro da data estabelecida pelo contrato firmado entre as partes;
2. No fim do contrato, receber o seu imóvel nas mesmas condições que o entregou ao locatário;
3. Realizar visitas, com horário agendado junto ao locatário, para entender como está o imóvel;
4. Estar ciente de todos os defeitos, danos, problemas elétricos e hidráulicos de sua responsabilidade.

Quais são as obrigações do locador?

Da mesma maneira que ocorre com o locatário, o locador também possui deveres junto ao locatário, todos estabelecidos dentro da Lei e também do contrato assinado pelas partes.

Assim, o locador deve cumprir as seguintes obrigações:

1. Entregar o imóvel nas melhores condições para o uso do locatário, demonstrando tudo o que tem e o que já existe de dano, caso eles existam;
2. Disponibilizar ao locatário um relatório minucioso da forma como o imóvel está sendo entregue;
3. Realizar o recolhimento de todas as taxas de administração e da imobiliária;
4. Enviar, quando o locatário solicitar, todos os recibos dos pagamentos recebidos a título de aluguel.

Quando o proprietário pode pedir o imóvel de volta? 

Para entender quando o proprietário pode solicitar o seu imóvel de volta é fundamental recorrer à Lei do inquilinato.

Conforme o artigo 4, fica estabelecido que não é possível, dentro da vigência do contrato, o locador reaver o seu imóvel.

Dessa forma, para ser possível retirar o locatário do imóvel deve recorrer ao que dispõe o artigo 5 da Lei do Inquilinato, o qual diz:

“Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.”

Dessa maneira, para ser possível ao locador reaver o seu imóvel, o único meio é utilizando a ação de despejo.

Como fica o reajuste do aluguel na Lei do Inquilinato?

De maneira geral, a periodicidade do reajuste do contrato de aluguel é de 1 ano, portanto, no mês estipulado será realizado o reajuste.

Dentro do contrato de aluguel, além de todos os direitos e deveres dos locadores e locatários, é necessário, ao definir o valor que será pago a título de aluguel, definir como será o reajuste dos valores.

Para contabilizar o reajuste é necessário indicar um índice de preços, que será o balizador para definir quanto o aluguel subirá.

Geralmente, o índice utilizado é o IGP-M, porém nos últimos anos alguns contratos já possuem como índice de correção o IPCA.