Mercado imobiliário

Preços de imóveis sobem além do valor real em junho; entenda o porquê

Índice IPR EXAME-Loft mostra primeira alta em quatro meses da diferença entre preço transacionado e de anúncios

Vista aérea de São Paulo: IPR de junho volta a subir após três meses de baixa (Leandro Fonseca/Exame)

Vista aérea de São Paulo: IPR de junho volta a subir após três meses de baixa (Leandro Fonseca/Exame)

Beatriz Quesada
Beatriz Quesada

Repórter de Invest

Publicado em 19 de junho de 2024 às 07h01.

Depois de três meses de queda, o preço dos imóveis anunciados para venda na cidade de São Paulo voltaram a subir acima do valor real. É o que mostra a edição de junho do Índice Preço Real EXAME-Loft (IPR). Elaborado mensalmente, o índice avalia a diferença média de preço pedido pelos proprietários e os valores efetivamente vendidos.

Na média, o preço transacionado na cidade subiu 0,9% em junho na comparação mensal. Por sua vez, o preço dos anúncios teve uma alta 155% maior, de 2,3% no mesmo período. 

“Isso demonstra que os proprietários estão vendo possibilidade de uma margem maior –o que não foi acompanhado totalmente no momento que os negócios são fechados”, informou, em nota, Fábio Takahashi, gerente de dados da Loft

O IPR médio na cidade em junho foi de 18,81%, com aumento de 0,59 ponto percentual (p.p.) em relação ao mês anterior. Foi a primeira alta do IPR em quatro meses – em maio, o índice havia registrado uma queda de 0,4 p.p..

“Com aumento dos preços dos anúncios mais intenso do que os dos transacionados, aumentou a diferença entre os dois valores, após três reduções seguidas. É um movimento negativo para o mercado, pois quanto maior a diferença, maior tende a ser o tempo para as duas partes entrarem em equilíbrio.”

Qual o metro quadrado mais caro de São Paulo para venda?

O levantamento também aponta o preço do metro quadrado dos 50 bairros. Na edição do levantamento de junho, o Jardim Europa, na Zona Oeste da cidade, continuou na liderança com um metro quadrado para venda de R$ 19,9 mil. 

Houve, no entanto, uma redução de 10% no bairro por conta da mudança no perfil dos apartamentos vendidos, que ficaram maiores – na média dos três meses anteriores, os apartamentos eram 14% menores. Takahashi explica que o movimento é comum no mercado: “Os imóveis maiores tendem a ter um preço de m² menor, já que o custo do imóvel é dividido por uma área maior.”

Por outro lado, Brooklin e Jardim Paulistano, o quinto e sexto mais valorizados, tiveram aumento de 13% no preço do m² transacionado. “O Brooklin parece ter passado por uma valorização real, pois o perfil dos imóveis não sofreu grande alteração. Já no Jardim Paulistano os imóveis vendidos foram 9% menores do que há três meses, o que tende a aumentar o preço do m².” 

Metodologia do Índice Preço Real EXAME-Loft (IPR)

O Índice Real de Aluguel EXAME-Loft compara os preços cobrados pelos proprietários nas principais plataformas digitais com uma estimativa de valor real do aluguel. 

Os valores reais são recomendados por meio de inteligência artificial, com análise de 51 bairros da capital paulista. A startup utiliza para uma calculadora de preços – ferramenta de machine learning/IA treinada com 4,2 milhões de anúncios de transações de venda e aluguel em São Paulo.

Nos bairros onde o índice seja maior, a tendência é que haja maior margem de negociação. Já onde o índice seja próximo de zero significa que os locatários vão ter menos poder de negociação.

Vale lembrar que os dados mostram a média nos bairros; ou seja, podem haver imóveis específicos que não necessariamente sigam a tendência da região.

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