São Paulo - A suposta bolha imobiliária foi um dos temas mais polêmicos da última década no Brasil, com direito a pitacos de gente como Nouriel Roubini e o prêmio Nobel Robert Shiller.

Mas as últimas evidências são de que a bolha está "desinflando sem estourar" - os preços não caem, mas já crescem menos do que a inflação.

E o motivo é simples: não há bolha que resista a um processo de atividade em queda, preços em alta e deterioração das expectativas como o do Brasil atual.

O cenário foi confirmado por um relatório recente da agência de risco Fitch: "a desaceleração é explicada principalmente pelo crescimento econômico fraco e inflação alta especialmente para bens do dia-a-dia, o que começou a afetar a renda disponível nas casas brasileiras."

Eles esperam que nas grandes cidades, onde a oferta é mais limitada e o crédito continua disponível, os preços continuem crescendo na mesma linha da inflação - sem aumento real, portanto.

A Fitch não prevê uma queda de preços generalizada, mas já considera isso possível em algumas regiões com perspectivas mais fracas.

A agência diz que apesar dos preços contidos, "as propriedades na maioria das cidades continuam caras para a classe média mais ampla, acessíveis apenas através de alta alavancagem e financiamento de longo prazo de até 35 anos"

No mundo, o cenário imobiliário está um pouco mais forte do que no ano passado, graças à continuidade de taxas de juros baixas no mundo desenvolvido e melhores condições macroeconômicas. 

Isso não é necessariamente saudável. Há quem diga que a expansão monetária do pós-crise, somada com a fuga do risco, levou a preços insustentáveis em alguns ativos considerados seguros, e que o processo vai continuar com o novo programa do Banco Central Europeu (BCE). 

Em nenhum lugar isso é mais claro do que no Reino Unido. Uma casa média em Londres valorizou R$ 500 mil no espaço de um ano e o estoque total de residências da cidade já vale o mesmo que o PIB do Brasil.

A alta só perde para a da Austrália, que não experimenta uma recessão há 24 anos. Veja na figura a alta em 13 mercados residenciais nos últimos 18 anos, incluindo uma projeção para 2015 e 2016 (aqui em versão maior):