A trajetória da São Carlos (SCAR3) é, em grande medida, um retrato da evolução do mercado imobiliário no Brasil. Criada nos anos 1980 a partir de um spinoff da Lojas Americanas (AMER3), a companhia passou por sucessivas mudanças de estratégia até chegar ao atual modelo, focado em gestão ativa de ativos e fundos imobiliários.

A empresa nasceu listada em bolsa, antes mesmo de ter uma identidade própria, como consequência direta da separação dos ativos imobiliários da Lojas Americanas. À época, a varejista decidiu concentrar esforços no comércio, transferindo imóveis para uma nova companhia — cujos acionistas eram os mesmos da controladora original.

“A Americanas era proprietária de alguns imóveis, mas decidiu focar exclusivamente no varejo. Com isso, os negócios foram separados e foi criada a São Carlos. Na época, ninguém dava valor a esse patrimônio dentro da empresa: o mercado avaliava a companhia apenas como uma varejista, apesar de ela ter, no fim do dia, um ativo imobiliário relevante", explica Gustavo Mascarenhas, CEO da São Carlos.

Segundo o executivo, muitas empresas do varejo tinham essa característica mais patrimonialista no passado. “E, com a criação e separação da nova companhia focada no imobiliário, os acionistas ganharam uma nova empresa praticamente sem custo, pois a ação da Americanas continuou valendo o mesmo valor de antes”, afirma Mascarenhas.

Nos primeiros anos, o portfólio da companhia era formado majoritariamente por lojas de varejo. Além das Lojas Americanas, a companhia detinha cerca de 40 lojas da Pernambucanas.

Esse perfil começou a mudar na década de 1990, quando a companhia passou a vender gradualmente os ativos de varejo e a reinvestir os recursos em prédios comerciais. A estratégia permitiu crescimento orgânico, sem necessidade imediata de novos aportes de capital.

Foi nesse período que a empresa construiu uma de suas principais competências: o retrofit de imóveis antigos. A modernização de edifícios obsoletos em regiões centrais transformou-se em marca registrada da São Carlos, com foco em compra, melhoria operacional, estabilização e valorização dos ativos.

Em 2006, a São Carlos realizou um follow-on que, na prática, funcionou como um novo IPO. A operação levantou cerca de R$ 600 milhões e ampliou de forma significativa a base acionária.

O movimento coincidiu com a entrada da empresa no Novo Mercado da B3, segmento que reúne companhias com os mais altos padrões de governança corporativa.

A diversificação do portfólio veio em 2013, com a criação da Best Center, braço dedicado aos centros de conveniência. Inspirado no modelo americano de strip malls, o negócio passou a focar shoppings de vizinhança ancorados em serviços essenciais, como farmácias, mercados e academias — formato que se mostrou mais resiliente em períodos de crise.

O choque mais recente veio com a pandemia. O segmento de escritórios foi diretamente afetado pelo aumento da vacância e pelas incertezas em torno do trabalho remoto.

A São Carlos, porém, manteve a estratégia de longo prazo e evitou vendas em um mercado deprimido. A recuperação ocorreu nos anos seguintes e, em 2023, os indicadores operacionais já haviam superado os níveis pré-pandemia.

Entrada nos fundos imobiliários

A segunda grande transformação veio em 2023, em um contexto marcado por juros elevados, efeitos remanescentes da pandemia e um nível de alavancagem acima do desejado. Diante desse cenário, a São Carlos decidiu acelerar um ciclo de desinvestimentos.

Ao longo do ano, a companhia vendeu mais de R$ 1 bilhão em imóveis — movimento que resultou no maior lucro de sua história, de cerca de R$ 350 milhões, além do pagamento de dividendos recordes.

Mas a estratégia foi além da desalavancagem.

A venda de ativos marcou o início da aproximação definitiva da empresa com o mercado de fundos imobiliários.

Em 2023, a São Carlos estruturou dois FIIs: um fundo de centros de conveniência, o Best Center, lançado no meio do ano, e um fundo de escritórios, lançado no fim de novembro.

A lógica retomava princípios adotados nos anos 1990, agora aplicados a um novo mercado.

“A gente entende que o desconto da ação em bolsa é excessivo em relação ao valor do nosso portfólio. Isso não é uma exclusividade da São Carlos — outras empresas de real estate também negociam com descontos relevantes —, mas decidimos adotar uma gestão mais ativa para mudar esse cenário”, afirma o Mascarenhas.

Segundo ele, a estratégia passou a se apoiar em três pilares. “A primeira é a melhora operacional constante, algo que faz parte do nosso DNA. Independentemente de vender ativos ou não, seguimos ganhando eficiência, elevando a ocupação e melhorando os indicadores. Ativos melhor operados, no fim do dia, valem mais.”

O segundo pilar é a atuação ativa em transações. “Estamos sempre atentos ao mercado e, quando a operação faz sentido dentro da nossa avaliação, realizamos vendas pontuais de ativos”, diz Mascarenhas.

A lógica é financeira: se a ação negocia com desconto entre 50% e 80% em relação ao valor dos imóveis e a empresa consegue vender ativos no mercado privado próximo ao valor de avaliação, a diferença representa geração direta de valor para o acionista. Foi essa leitura que sustentou a decisão de vender imóveis para fundos imobiliários próprios.

Já o terceiro pilar, segundo o executivo, é o mais transformador. Trata-se da decisão de nos aproximar do mercado de fundos imobiliários.

Com isso, a São Carlos iniciou a transição para um modelo mais asset light, deixando de ser apenas proprietária de imóveis para atuar também como gestora, administradora e consultora imobiliária, mantendo participação nos fundos por meio de cotas e receitas recorrentes de serviços.

O pipeline reforça essa estratégia. A companhia possui cerca de R$ 1,7 bilhão em imóveis com perfil de renda que podem alimentar novos FIIs ou expandir os veículos já existentes.

Além disso, parte do portfólio remanescente está concentrada no centro do Rio de Janeiro, com ativos que podem ser convertidos para uso residencial em projetos de revitalização urbana, em parceria com incorporadoras, com venda das unidades e retorno de capital para o caixa da empresa.

Assim como nos anos 1990, a São Carlos volta a apostar na reciclagem de portfólio para atravessar um novo ciclo do mercado imobiliário. Desta vez, com os fundos imobiliários como principal instrumento para destravar valor.