Comprar um imóvel tombado exige mais que o tradicional cuidado com documentação e financiamento. Trata-se de adquirir um bem protegido por órgãos de preservação histórica, o que impõe regras específicas de uso, manutenção e reforma.

Isso porque um bem tombado é considerado de interesse público por seu valor histórico, cultural, arquitetônico ou paisagístico. A preservação destes é garantida por lei e fiscalizada por instituições como o IPHAN (Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional), em âmbito federal, além de órgãos estaduais e municipais, como o CONDEPHAAT em São Paulo.

Na prática, o tombamento impede que alterações comprometam o valor histórico do imóvel. Ao mesmo tempo em que confere prestígio à propriedade, ele exige que o proprietário siga normas rígidas — o que impacta diretamente na decisão de compra ou reforma.

Como funciona o processo de tombamento?

O processo de tombamento começa com a identificação de um bem considerado relevante para a memória coletiva. Técnicos realizam estudos, perícias e relatórios que justificam a necessidade de proteção. Com base nesses documentos, o órgão responsável emite um parecer e delibera sobre o tombamento. A decisão é publicada oficialmente, e o imóvel passa a ser inscrito no Livro do Tombo, com registro formal da proteção.

Durante a tramitação, mesmo que o tombamento ainda não esteja finalizado, o bem já recebe proteção provisória. Isso significa que, a partir do momento em que o processo é aberto, qualquer intervenção só pode ser feita com autorização do órgão competente.

Como saber se o imóvel é tombado?

É possível confirmar se um imóvel é tombado de quatro formas principais:

1. Consulta aos órgãos de preservação:
   Entre em contato com o IPHAN, secretarias estaduais ou conselhos municipais de patrimônio. Essas instituições fornecem listas atualizadas e orientações específicas sobre cada imóvel.
2. Pesquisa online:
   Ferramentas como o Geosampa, em São Paulo, ou o Cadastro Nacional de Bens Tombados do IPHAN permitem consultar rapidamente a situação do imóvel usando o endereço.
3. Cartório de Registro de Imóveis:
   Solicitar uma certidão de ônus reais pode revelar anotações sobre o tombamento na matrícula, o que inclui possíveis restrições legais.
4. Visita ao local:
   Alguns imóveis têm placas informativas indicando o tombamento, mas isso não substitui a verificação oficial nos órgãos competentes.

Quais são as restrições de um imóvel tombado?

A posse de um imóvel tombado vem acompanhada de responsabilidades legais. As principais restrições incluem:

• Intervenções estruturais: Qualquer mudança estrutural — como ampliação, demolição ou alteração de planta — só pode ser feita com autorização expressa dos órgãos de patrimônio. Isso vale tanto para imóveis residenciais quanto comerciais.
• Restrições estéticas: Elementos como fachada, telhado, esquadrias e pintura não podem ser modificados sem parecer técnico. A ideia é preservar a aparência original do imóvel, respeitando o contexto histórico da edificação.
• Uso do imóvel: Em alguns casos, a destinação do imóvel também é restrita. Por exemplo, transformar uma residência histórica em um comércio pode exigir análise técnica.
• Manutenção e conservação: O proprietário deve garantir que o imóvel esteja em boas condições. Se houver risco de degradação, ele pode ser notificado para realizar obras de conservação, às suas custas.
• Venda e transferência: Embora a venda de imóveis tombados seja permitida, o novo dono assume todas as obrigações. O ideal é que o comprador tenha pleno conhecimento das regras antes de fechar negócio.

Quanto custa um imóvel tombado?

O preço de imóveis tombados pode variar bastante. Em centros históricos, eles costumam ser valorizados por seu apelo estético e turístico, mas o custo de manutenção e as restrições podem tornar o investimento mais oneroso a longo prazo. Por outro lado, municípios como São Paulo oferecem incentivos fiscais — como isenção de IPTU — para quem mantém o imóvel preservado e com uso compatível.

É importante considerar que, embora o imóvel possa ter um valor de mercado atrativo, as exigências legais e os custos de manutenção podem afetar o retorno sobre o investimento.

Pode vender imóvel tombado?

Apesar do que muitos acreditam, imóveis tombados podem ser vendidos normalmente. O que muda é que o novo proprietário precisa assumir todas as restrições e responsabilidades associadas.

A recomendação é que, antes da compra, o interessado consulte os órgãos de preservação e analise se pretende fazer alterações ou reformas no bem — o que pode ser inviável sem autorização oficial.

Vale a pena comprar um imóvel tombado?

A resposta para essa pergunta irá depender do perfil do comprador. Para quem valoriza patrimônio histórico, aprecia arquitetura clássica e está disposto a investir em preservação, o imóvel tombado pode ser uma excelente aquisição — inclusive com benefícios fiscais em algumas cidades. Porém, para quem busca flexibilidade, praticidade e menor custo com manutenção, o modelo pode não ser o mais adequado.

É crucial contar com orientação técnica e jurídica durante o processo de compra, especialmente para entender as restrições e os compromissos legais associados ao imóvel.

Por que você deve saber disso?

Adquirir um imóvel tombado é muito mais do que uma transação imobiliária — é assumir um compromisso com a preservação da memória urbana. Por isso, entender o que está envolvido nessa compra é fundamental para evitar frustrações, surpresas jurídicas ou prejuízos financeiros.

A transparência sobre as regras de uso, conservação e reforma garante que o comprador possa tomar uma decisão informada, alinhada aos seus objetivos e possibilidades.