A convenção de condomínio é o documento que estabelece as normas e diretrizes para o funcionamento de um condomínio, determinando direitos, deveres e padrões de convivência entre os moradores. Registrada em cartório, a convenção serve como uma "constituição" do condomínio e organiza a gestão das áreas comuns, a forma de arrecadação financeira e as regras de uso dos espaços compartilhados.

Principais finalidades da convenção de condomínio

1. Definir direitos e deveres dos condôminos: a convenção estipula as obrigações e responsabilidades dos moradores, como a contribuição para a manutenção do condomínio, participação nas assembleias e o respeito às normas de convivência.
2. Organizar as áreas comuns: determina como os espaços de uso coletivo devem ser utilizados, incluindo o horário e regras para áreas como piscinas, academias, salões de festa e garagem. Esse controle organiza o uso dos recursos e reduz conflitos.
3. Estabelecer regras de convivência: com normas para o uso de vagas, respeito ao silêncio e regulamentação de animais de estimação, a convenção visa promover harmonia entre os moradores, minimizando desentendimentos e criando um ambiente de respeito.
4. Descrever a gestão financeira e administrativa: define as funções do síndico e estabelece como serão administrados os recursos do condomínio, incluindo as contribuições mensais, fundo de reserva e manutenções. Isso inclui a prestação de contas e a periodicidade das reuniões de condomínio para discussão de questões financeiras.
5. Diretrizes para eleições e assembleias: a convenção também determina a forma de eleição do síndico e dos conselheiros, além das regras para convocação e votação nas assembleias, onde decisões importantes são tomadas.

Importância e benefícios da convenção de condomínio

A convenção é essencial para a boa gestão e convivência em condomínios, funcionando como um guia oficial para todos os moradores e facilitando a resolução de possíveis conflitos. Como documento formal e registrado, ela oferece uma base legal para a administração do condomínio e garante que todas as obrigações e direitos dos condôminos sejam respeitados de maneira justa e transparente. Com a convenção em vigor, o condomínio se torna mais organizado e seguro, favorecendo uma convivência harmoniosa entre os moradores.

Conteúdo obrigatório da convenção de condomínio

De acordo com o Código Civil Brasileiro, a convenção de condomínio deve conter obrigatoriamente alguns elementos específicos. O artigo 1.332 determina que a convenção deve incluir:

1. A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
2. A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
3. O fim a que as unidades se destinam.

Além disso, o artigo 1.334 estabelece que a convenção deve determinar:

1. A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
2. Sua forma de administração;
3. A competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
4. As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
5. O regimento interno.

Processo de elaboração e aprovação da convenção

A elaboração da convenção de condomínio geralmente ocorre durante a construção do empreendimento, sendo inicialmente redigida pela construtora ou incorporadora. No entanto, ela só entra em vigor após ser aprovada em assembleia pelos condôminos. Para ser aprovada, a convenção precisa do voto favorável de, no mínimo, dois terços das frações ideais do condomínio. Após a aprovação, o documento deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis para ter validade jurídica.

Alterações na convenção de condomínio

A convenção de condomínio não é um documento imutável. Ela pode e deve ser atualizada conforme as necessidades do condomínio mudam ao longo do tempo. No entanto, qualquer alteração na convenção requer um processo formal:

1. Convocação de uma assembleia extraordinária específica para discutir as alterações;
2. Aprovação das mudanças por, no mínimo, dois terços dos condôminos;
3. Registro das alterações no Cartório de Registro de Imóveis.

É importante notar que as alterações na convenção não podem contrariar a legislação vigente nem prejudicar direitos adquiridos dos condôminos.

Diferenças entre convenção e regimento interno

Enquanto a convenção de condomínio estabelece as regras gerais de funcionamento do condomínio, o regimento interno detalha essas regras e estabelece normas mais específicas para o dia a dia. O regimento interno é mais flexível e pode ser alterado com maior facilidade, geralmente exigindo apenas maioria simples dos votos em assembleia para sua modificação.

Conclusão

A convenção de condomínio é um instrumento fundamental para a gestão eficiente e a convivência harmoniosa em condomínios. Ela proporciona segurança jurídica, estabelece diretrizes claras para a administração e ajuda a prevenir e resolver conflitos entre os moradores. Por isso, é essencial que todos os condôminos conheçam e respeitem as disposições da convenção, contribuindo assim para um ambiente residencial mais organizado e agradável para todos.