Quem compra um imóvel pela primeira vez costuma se surpreender com a quantidade de impostos envolvidos. Além das taxas cartoriais e dos custos com financiamento, é preciso lidar com tributos como o ITBI e o IPTU — dois impostos municipais, mas com funções, momentos e cálculos muito diferentes.

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é obrigatório em toda compra de imóvel no Brasil. Cobrado pelas prefeituras, ele incide sempre que há transferência de propriedade mediante pagamento, o que exclui situações como herança ou doação.

A alíquota do ITBI varia de 2% a 5% sobre o valor do imóvel, dependendo da cidade. Em São Paulo, Porto Alegre e Belo Horizonte, por exemplo, o percentual é de 3%. Já em Brasília, é de 2%.

Até então, a regra geral era que a base de cálculo do ITBI fosse o maior valor entre o preço da compra e o valor venal do imóvel — aquele usado para o cálculo do IPTU. Se um imóvel foi comprado por R$ 400 mil, mas tinha valor venal de R$ 450 mil, e a alíquota fosse de 3%, o ITBI seria de R$ 13.500.

Sem o pagamento do ITBI, não é possível registrar a escritura e transferir oficialmente o imóvel no cartório. Por isso, mesmo após a compra, o comprador só se torna dono no papel depois de quitar esse imposto.

Já o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é um tributo que incide todos os anos sobre imóveis localizados em áreas urbanas, como casas, apartamentos e terrenos.

Diferente do ITBI, que aparece só no momento da compra, o IPTU é recorrente e acompanha o imóvel ao longo do tempo. Ele é cobrado do proprietário e serve como fonte de arrecadação para o município, financiando serviços públicos como iluminação, limpeza urbana e conservação de vias.

O valor do IPTU é definido com base no valor venal do imóvel, que considera localização, área construída, padrão de acabamento e uso do imóvel (residencial ou comercial). As prefeituras também podem aplicar alíquotas diferentes dependendo do tipo de imóvel.

Mudanças recentes no ITBI

Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pode abrir caminho para a devolução de valores pagos a mais no ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). A corte definiu no fim de 2025 que as prefeituras não podem usar valores de referência definidos unilateralmente como base de cálculo do imposto.

Antes do novo entendimento, muitas cidades utilizavam como base o valor venal do IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) ou tabelas próprias, como a de valor venal de referência (VVR), em São Paulo.

Na prática, se o comprador declarava ter pago R$ 500 mil por um imóvel, mas a prefeitura calculava o ITBI sobre R$ 800 mil, a diferença podia ser cobrada sem contestação imediata. Agora, esse valor excedente pode ser questionado e, se considerado indevido, deve ser devolvido com correção pela taxa Selic.

Ao julgar o Tema 1.113, o STJ fixou três teses principais: o ITBI não pode ter como base o valor venal do IPTU; o valor declarado na negociação tem presunção de veracidade; e o município só pode contestá-lo mediante abertura de processo administrativo.

Com a nova regra, o valor do ITBI deve ser aquele efetivamente pago e registrado na escritura, mesmo em casos de arrematação em leilão. O maior obstáculo, agora, é garantir que os municípios respeitem o que foi determinado, segundo advogados consultados pela EXAME.