Comprar ou alugar um imóvel: o que vale mais a pena com os atuais juros?

Com a taxa Selic em seu menor nível histórico, de 2% ao ano, os juros do crédito imobiliário vêm caindo. Um levantamento recente feito pelo comparador de crédito imobiliário MelhorTaxa para a EXAME mostra que os juros nos bancos variam de 6,75% a 8,10% ao ano. “A diferença que isso faz na compra é muito grande. Hoje, é 35% mais barato financiar um imóvel do que há dois anos”, afirma Fábio Tadeu Araújo, sócio da consultoria Brain.

Segundo o economista, embora a oferta de imóveis para locação tenha crescido bastante e melhorado tanto em termos de quantidade quanto em qualidade, a compra, neste momento, deve ser considerada. “Antes era comum ouvirmos que valia a pena deixar o dinheiro aplicado e, com os rendimentos, pagar o aluguel”, diz Araújo. “Mas, com a queda dos juros, a rentabilidade oferecida por investimentos conservadores é baixa.”

Imóveis para investir

Em relação à compra de imóveis com o intuito de investir, é preciso acompanhar o comportamento do preço médio de venda, que varia de acordo com a cidade. O Índice FipeZap, que traz o preço médio de venda de imóveis residenciais em 50 cidades, apresentou em agosto alta nominal de 0,37% — uma variação foi superior ao comportamento esperado do IPCA/IBGE para o mês (+0,18%).

No índice acumulado nos últimos 12 meses, Florianópolis se destaca com um aumento nominal no preço médio (+5,82%), seguida por Curitiba (+4,65%) e Belo Horizonte (+3,84%). Fortaleza acumulou a maior queda no preço médio de venda (-7,25%), acompanhada por Recife (-4,82%) e Rio de Janeiro (-0,73%). “Essas três capitais foram muito impactadas pela pandemia e, por esse motivo, acabam ficando fora da média das outras cidades”, explica Araújo.

Rentabilidade do aluguel

Para saber se vale a pena comprar um imóvel com o objetivo de obter renda com seu aluguel ao longo do tempo, é preciso levar em consideração a razão entre o preço médio de locação e o preço médio de venda dos imóveis (o chamado rental yield ). Medido pelo Índice FipeZap, o retorno médio do aluguel residencial encerrou o mês de julho em 4,82% (alta de 0,20 ponto percentual em 12 meses). “Olhando para outras formas de investimento, fica cada vez mais claro para o investidor mais conservador que o mercado imobiliário é uma boa oportunidade de investimento em termos de segurança e retorno”, afirma a economista Deborah Seabra, do Grupo Zap.

Comparado ao IPCA, o preço médio de locação residencial acumula alta real de 1,78% em 12 meses, com destaque para Recife (+7,25%), Curitiba (+7,04%), Belo Horizonte (+6,65%), Florianópolis (+6,48%), Brasília (+6,25%), Porto Alegre (+5,86%), Goiânia (+5,55%) e São Paulo (+5,27%).

No Rio de Janeiro, a ligeira alta acumulada em 12 meses (+0,50%) permanece abaixo da variação do Índice FipeZap (+4,63%) e do IPCA/IBGE (+2,13%). “Com a queda na taxa básica de juro, a relação entre o valor do aluguel sobre o preço do imóvel está bem atrativa. Ou seja, a renda do aluguel está compensando para o dono do imóvel”, afirma Luiz Antonio França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

Hora da decisão

Apesar dos sinais de retomada do mercado, França destaca a importância de pesquisar bastante antes de comprar um imóvel. “Parece óbvio, mas o óbvio nem sempre é evidente. A internet permite um nível de comparação de imóveis brutal; portanto, aproveitem essas ferramentas e comprem sem pressa”, diz ele.

Para quem não tem condições de dar um bom sinal de entrada, a recomendação do economista é optar, em um primeiro momento, por um imóvel que não comprometa tanto a renda. “Ao fazer isso e planejar a troca depois de cinco a oito anos, o consumidor terá ganhado com a valorização do imóvel, terá quitado parte da sua dívida e, de quebra, poderá usar o imóvel como parte do pagamento da compra futura.”