Imagine adquirir um terreno com grande potencial para um empreendimento, mas descobrir depois que a área possui limitações ambientais ou urbanísticas que inviabilizam seu plano. Situações como essa, infelizmente, são comuns — e poderiam ser evitadas com um documento muitas vezes negligenciado, a Certidão de Diretrizes Urbanísticas.

O que é a Certidão de Diretrizes Urbanísticas

A Certidão de Diretrizes Urbanísticas é um documento oficial emitido pela Prefeitura que indica como determinado terreno pode ser usado. Ela apresenta as regras urbanísticas, técnicas e ambientais vigentes para aquela área específica, com base no zoneamento, legislação municipal e características locais.

É por meio dessa certidão que se define, por exemplo, se o terreno pode ser desmembrado, quais os recuos obrigatórios, limites de construção e se há áreas de preservação permanente.

Para que serve

A certidão serve como base para a elaboração de projetos de loteamento, desmembramento ou construção, especialmente em áreas maiores. Ela não autoriza obras, mas orienta o planejamento urbano conforme as exigências legais do município.

É exigida em processos de parcelamento do solo, aprovação de condomínios, construções de maior impacto ou mesmo quando há interesse em conhecer as possibilidades e restrições do terreno.

Como funciona para obter

O processo de solicitação varia conforme o município, mas costuma seguir um padrão. O pedido pode ser feito pelo proprietário, comprador compromissado ou representante legal. Se for um terceiro, é necessária autorização expressa do dono.

Entre os documentos exigidos estão: formulário padrão da Prefeitura, documentos pessoais do solicitante, matrícula atualizada do imóvel, croqui de localização, levantamento topográfico e a ART ou RRT de um profissional habilitado.

Após reunir os documentos, o protocolo pode ser feito presencialmente em postos de atendimento ou via site da Prefeitura, quando disponível.

A análise é feita por técnicos da área de urbanismo, podendo envolver outros órgãos — como o meio ambiente — em terrenos com vegetação nativa ou em áreas de proteção.

Cuidados

É importante observar que a certidão tem validade limitada, geralmente 360 dias, podendo ser prorrogada em alguns municípios. Durante esse prazo, o projeto precisa ser desenvolvido e submetido à aprovação da Prefeitura.

Outro ponto de atenção é que ela não substitui o alvará de construção ou licenciamento ambiental. Mesmo com a certidão em mãos, o empreendedor deve seguir todas as etapas legais antes de iniciar qualquer intervenção física no terreno.

O que você deve considerar

Antes de adquirir ou investir em um terreno para empreendimentos urbanos, considere solicitar a certidão como parte da análise de viabilidade. Isso evita surpresas legais ou técnicas que possam inviabilizar o uso desejado.

Considere também o prazo para emissão, que pode variar de 30 a 90 dias, e o pagamento de taxas municipais. Esses custos são calculados com base na metragem do terreno e na complexidade da análise.