Com a alta dos juros, como fica o rendimento dos fundos imobiliários?

A forte queda da taxa básica de juros nos últimos anos atraiu muitos investidores para a aplicação em fundos imobiliários (FIIS). Apenas em dois anos, quando a taxa caiu de 6,5% para a mínima histórica, o valor de 2% ao ano, o número de pessoas que colocaram dinheiro em FIIs saltou de 90 mil para 1,1 milhão, segundo levantamento feito pelo Núcleo de Real State da Poli-USP.

Agora, com a perspectiva de aumento da Selic para cerca de 6% até o final do ano, quem entrou na aplicação deve reconsiderar aportes feitos nos fundos? Segundo Arthur Vieira de Moraes, especialista em fundos imobiliários e professor da EXAME Academy, não. Para ele, a alta dos juros pode até valorizar as aplicações.

Construa renda com fundos imobiliários. Entenda como

Isso porque muitos fundos imobiliários, quando emitem novas cotas, precisam ter caixa para aquisições de imóveis, e essas operações não acontecem rapidamente. Hoje, o dinheiro dos fundos aplicado nessa reserva, cautelosamente indexada ao CDI, está rendendo 3,5% bruto, sem descontar impostos. Enquanto isso, os FIIs precisam continuar a manter o valor dos dividendos distribuídos em cerca de 7%.

"Ou seja, quanto mais tempo demorar para comprar o imóvel, que pode chegar a seis meses, pior tende a ser o fluxo financeiro do fundo, pois o dinheiro rende pouco. Isso diminui o resultado da aplicação e os cotistas pressionam por compras rápidas ou para que os gestores abram mão da taxa de gestão. Se os juros chegarem a 6%, carregar esse caixa não será tão penoso", conclui Moraes.

A alta prevista para a Selic muda pouco os rendimentos distribuídos pelos FIIs. Isso porque a alta dos juros que deve acontecer até o final do ano já está precificada no valor, diz Moraes. "A meta da Selic e o CDI chegaram a 2% ao ano, mas o rendimento dos títulos públicos prefixados se manteve entre 6% a 8% ao ano porque o mercado nunca achou cabível um juros neste nível no país".

Até abril, quando a Selic já havia iniciado o movimento de alta, os fundos imobiliários continuaram atraindo aplicadores, passando de 1,1 milhão em dezembro de 2020 para 1,3 milhão em abril deste ano. segundo dados do boletim da B3. Para gestores da Devant e da Fator, o dado demonstra maturidade do pequeno investidor.

Isso porque, diferente do cenário que havia em 2012, quando a taxa de juros estava alta e uma crise no mercado imobiliário afugentou investidores dos FIIs, pois tornavam a renda fixa atrativa, mesmo que os juros subam até 6% agora a taxa continua baixa, aponta Maísa Oliveira, sócia e RI da Devant Asset.

Rodrigo Possenti, gestor do fundo imobiliário Verità, reforça a opinião, e acredita que a curva de aprendizado do investidor impede um repique como o que aconteceu em 2016. "Naquela época os juros chegaram a 6% e voltaram para 14% rapidamente. Agora não. Os juros estão mais baixos há algum tempo, a indústria de fundos imobiliários se estabeleceu e o cotista entendeu como funciona o investimento".

Oliveira reforça que a aplicação em FIIs deve mirar o longo prazo e está sujeita a ciclos. "A aplicação não pode olhar apenas o cenário econômico e a taxa Selic, mas deve estar de acordo com o objetivo financeiro do investidor. O fundamento do fundo não muda. Não é porque os juros subiram que o imóvel melhorou ou piorou de qualidade. Significa apenas que o retorno nominal do fundo poderá  diminuir um pouco".

Com a alta dos juros esperada para o final do ano, Oliveira espera que haja um maior equilbrio entre as diversas classes de ativos em uma carteira de investimentos. "Atualmente alguns investidores aplicam todo o patrimônio em ações e FIIs. Isso não é saudável. Não precisa ser binário: estar em um ou outro. Mas, sim, buscar rebalancear a carteira conforme o cenário".

Cautela com Selic mais alta

Caso a taxa de juros suba acima de 6% as aplicações de renda fixa começam a ser mais atrativas do que os fundos imobiliários, já que tendem a registrar um retorno semelhante, mas oferecem menor risco. "Nesse caso, os FIIs podem, sim, se desvalorizar", diz Moraes.

Para Possenti, se a taxa subir para 8% a 10% ao ano os fundos imobiliários serão afetados. "Passa a não ser interessante correr o risco. Vou ter risco de vacância de um centro logístico ou diversificar em fundos de CRIs sendo que o governo paga o mesmo? Então. o investidor vai ter de passar a fazer contas".