A brMalls (BRML3) vem se preparando para a transformação pelas quais os shoppings passarão no futuro. Recentemente, a administradora de centros de compras se uniu à Vitacon para construir torres residenciais em shoppings nos quais exista potencial construtivo remanescente.

Na visão da empresa, atualmente um shopping tem de estar inserido em um complexo multiuso no qual diferentes empreendimentos se complementam. Devem unir torre comercial, residencial, hotel, centro médico e lojas de varejo. "Nessa composição, ganhamos relevância", diz Camila Monteiro, gerente de novos negócios da brMalls.

"Há uma dificuldade do varejo crescer, e se não vemos capacidade do lojista conseguir pagar uma torre imobiliária ajuda a pagar a conta e a continuarmos administrando o empreendimento. Um complexo é mais resiliente em seus resultados. Shoppings com torres comerciais demonstram resultados superiores e fluxo constante. Ele não fica vazio no meio da semana, o que reflete em suas vendas e aluguéis".

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O potencial construtivo remascente nos shoppings da brMalls, que pode abrigar empreendimentos de diversos tipos, é extenso: soma 800 mil metros quadrados. Na parceria com a Vitacon, serão utilizados 200 mil metros quadrados deste saldo.

"Ainda teremos um grande potencial para desenvolver, que não desenvolveremos a qualquer preço. Se o mercado para imóveis comerciais não está bom, vamos esperar para fazer. O complexo multiuso não é algo para agora, mas temos de planejar e começar a fazer esse movimento", diz a executiva. ".

Como vai funcionar

A união com a Vitacon consiste em inserir 20 torres, a maior parte residenciais, em sete shoppings. Estas torres irão ocupar 380 mil metros quadrados de área construída.

A metragem dos apartamentos irá variar de 25 a 110 metros quadrados, com valores de R$ 8 mil/m² a R$ 12 mil/m², com foco no público e casais jovens, que prezam por conveniência. O primeiro lançamento deve ocorrer a partir de 2023, e o Valor Geral de Vendas (VGV) da parceria deve ultrapassar R$ 2 bilhões.

Um deles é o Shopping Tamboré, em Alphaville, empreendimento com potencial de expansão de até cinco torres, conta Monteiro. "Podemos diminuir o estacionamento descoberto e dar novos usos para ele, que já tem uma torre comercial e um hotel. O próximo passo é uma torre residencial".

As torres residenciais serão conectadas aos shoppings com independência. Os moradores não irão sofrer para entrar em casa em datas que lotam os centros de compras, como o Natal. O objetivo é ter uma rampa de acesso de carros e entrada de pedestres separadas. Caso os moradores desejem ir ao shopping, podem fazer o trajeto. Mas esse trajeto não será obrigatório.

Tecnologia

A escolha da Vitacon foi feita por conta de uma convergência de estratégias. A incorporadora busca se expandir nacionalmente por meio de empreendimentos bem localizados, algo que os shoppings oferecem.

Mas a escolha do parceiro mirou principalmente a sua cultura de inovação e o seu braço de tecnologia, a Housi, diz a executiva. "A Vitacon deixou de ser a incorporadora que vai embora quando a obra termina para agregar valor aos empreendimentos. Nós estamos em um processo de digitalização e podemos gerar mais negócios em conjunto".

O que a fusão entre Aliansce e brMalls diz sobre o futuro dos shoppings

A ideia é testar a conectividade em um empreendimento conjunto. Quem morar no prédio residencial do complexo pode ter programa de vantagens ao realizar compras dentro do shopping, e receber promoções de academias, cinema e salões nos momentos de baixa ocupação, durante a semana.

A administradora aponta ter suas próprias ferramentas e apps, mas mira serviços agregados e sinergias que possam baratear custos. "Será que faz sentido ter um sistema de segurança na portaria do prédio residencial em nosso shopping, ou usarmos apenas uma segurança para todo o complexo? Isso pode tornar o condomínio mais barato".

Recuperação antes do esperado

No primeiro trimestre, a empresa viu seus resultados voltarem aos patamares de 2019, nível que esperava recuperar daqui dois anos.

Um dos incentivos foi o esforço para segurar suas taxas de ocupação, concedendo carências e negociando descontos para lojistas. "Observamos que até os lojistas criarem novamente investimentos necessários para construírem uma loja no pós-pandemia, iríamos demorar para conseguir novos lojistas. Estamos agora colhendo os frutos desta estratégia", conclui Monteiro.

Menor apartamento do país tem 10 metros quadrados e custa R$ 200 mil

Em relatório, analistas do Itaú BBA recomendam a compra de ações da administradora de shoppings. Os analistas enxergam o preço-justo do papel em R$ 11. Ou seja, um potencial de upside de quase 30%.

"Acreditamos que a ação da brMalls deve se movimentar mais em linha com expectativas da fusão (com a Aliansce Sonae, aprovada pelos acionistas) do que às dinâmicas do setor, como vendas e aluguéis. Ainda assim, vemos upside no papel e isso é uma boa forma de surfar no negócio com menos risco. Se o negócio for aprovado pelo Cade, nosso cenário-base, acreditamos que o valuation da brMalls seria o da NewCo com rentabilidade adicional de 15%, já que os acionistas serão pagos em ações mais um dividendo de R$ 1,6 por papel", conclui o relatório.