As 20 ruas mais caras de São Paulo; e quanto gastar para morar nelas

Quais as ruas mais valorizadas de São Paulo, o maior mercado do país? Qual o tamanho médio do imóvel nelas? E quanto é preciso gastar em média, portanto, para conseguir morar nessas localidades?

As respostas são reveladas em um novo levantamento da Loft, startup que opera uma das maiores plataformas de compra e venda de imóveis do país.

O levantamento revela que as 20 ruas com o metro quadrado mais caro se encontram em geral nos bairros do Jardim Europa, da Vila Nova Conceição e do Itaim Bibi, na zona oeste de São Paulo. Ruas próximas ao entorno do Parque Ibirapuera também estão entre as mais valorizadas da capital paulista.

Os imóveis localizados nessas vias possuem um tamanho médio de 270 metros quadrados. O estudo considera a mediana (o valor que divide a amostra em duas partes iguais) das transações realizadas e registradas em cartórios entre 2018 e 2021, com ou sem a participação da Loft. Foram cerca de 13.500 transações na amostra.

A mais cara é a rua Seridó, no Jardim Europa (há quem chame de Jardim Paulistano), com preço médio de 35.098 reais para o metro quadrado. Trata-se de uma rua com apenas 200 metros de extensão e duas quadras, entre as ruas Tucumã (que dá para o Clube Pinheiros, um dos mais nobres de São Paulo) e a Professor Artur Ramos.

Isso significa que, dado um tamanho médio de 270 metros quadrados, um apartamento na rua Seridó sai ao preço estimado de 9,476 milhões de reais.

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Na segunda colocação estão os imóveis que ficam na Praça Pereira Coutinho, no coração da Vila Nova Conceição, com metro quadrado que custa em média 27.843 reais. Com base na mesma premissa de tamanho médio, um apartamento custa 7,518 milhões de reais nessa localidade.

Veja abaixo o ranking elaborado pela Loft das vias com o metro quadrado mais valorizado:

Como o tamanho de 270 metros quadrados corresponde à mediana, isso significa que metade dos imóveis que ficam nas 20 ruas mais valorizadas de São possui uma metragem superior. Um exemplo são apartamentos localizados na rua Roberto Caldas Kerr, no Alto Pinheiros: o tamanho médio é de 507 metros quadrados.

Trata-se de uma rua próxima ao shopping Villa-Lobos com um atributo raro na capital paulista: são voltados para o Parque Villa-Lobos, muitos com a chamada vista eterna para uma das maiores áreas verdes da cidade.

A rua Roberto Caldas Kerr é a sétima mais valorizada, com preço médio do metro quadrado de 18.648 reais. Isso significa que um apartamento ali sai em média por 9,455 milhões de reais, um valor quase igual ao da rua Seridó.

Na ponta dos imóveis "mais acessíveis" que ficam nas ruas mais valorizadas da capital paulista estão aqueles localizados na Vila Olímpia e Itaim Bibi, mais especificamente na avenida Juscelino Kubitschek e na rua Mário Ferraz.

Com tamanho (segundo a mediana das transações) de 80 e 100 metros quadrados, respectivamente, apartamentos nessas duas vias saem por 1,472 milhão de reais e 1,829 milhões de reais.

Por que essas ruas são tão valorizadas?

"A localização macro, o bairro, é um primeiro filtro. Dentro dos bairros, temos os lugares ainda mais valorizados, aqueles que atingem o que podemos chamar de 'situação ideal de balanceamento' entre todos os aspectos", explica o diretor de Engenharia e Data Science da Loft, Daniel Scalli.

O líder em dados da Loft diz que há dois conjuntos de fatores que explicam a maior ou menor valorização de um imóvel:

1. Localização, que engloba:

• disposição do bairro na cidade
• se a rua é calma, mas com fácil acesso a grandes vias para deslocamento
• oferta de serviços, lazer e transporte público
• índices de segurança

2. Padrão de construção, que engloba:

• idade do imóvel
• oferta de amenidades e serviços no condomínio
• homogeneidade do padrão de construção dos prédios próximos.

A variação das características acima explica por que existem diferenças de preços do metro quadrado tão acentuadas dentro do mesmo bairro. O preço do imóvel no Jardim Europa, por exemplo, na mediana das transações de 2018 a 2021 foi de 14.300 reais para o metro quadrado, o equivalente a cerca de 40% dos 35.098 reais da rua Seridó.

Transparência nas informações dos imóveis

Levar mais informações e transparência ao mercado de imóveis é uma das prioridades estratégicas da Loft desde a sua fundação, em 2018, pelos empreendedores Florian Hagenbuch e Mate Pencz. A proptech foi avaliada em 2,9 bilhões de dólares em sua última rodada de captação, em maio de 2021, quando levantou 525 milhões de dólares.

Uma das principais iniciativas nesse sentido foi o lançamento no ano passado do Índice Especulômetro EXAME-Loft, em parceria com a EXAME, que mede a diferença entre o valor do imóvel anunciado em plataformas digitais e o valor de fechamento da transação de compra e venda, registrado em cartório, em diferentes bairros em São Paulo.

A ferramenta de precificação que serve como base para o indicador considera mais de 250.000 imóveis de São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte que registraram alguma transação nos últimos dez anos. 

O objetivo é levar informação para as partes envolvidas, ampliando a transparência do mercado e reduzindo a assimetria de informações. Isso permite uma negociação de valores mais prática, poupando tempo e dinheiro das partes.

No início do ano, a Loft lançou uma funcionalidade que verifica metragem, localização, número de vagas e de quartos do imóvel pesquisado e, a partir daí, apresenta opções com as mesmas características não só na própria plataforma como em sites concorrentes, com os respectivos valores.

A ferramenta, denominada "Compara Preço", tem como objetivo justamente munir o comprador de mais informações para que tenha condições de avaliar se o valor do imóvel desejado está em linha com o praticado no mercado, acima ou abaixo. São informações que reduzem a chamada assimetria de informação, que é uma falha de mercado.