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O ano de 2024 é visto com mais otimismo pelo mercado, o que pode impactar positivamente os fundos imobiliários. No cenário externo, de acordo com um relatório publicado pelo BTG Pactual (mesmo grupo controlador da EXAME), os últimos 18 meses foram desafiadores, com ciclos monetários agressivos em economias desenvolvidas, como nos Estados Unidos. Mas, ao que tudo indica, a “pior parte do processo” já passou, com a inflação global mais controlada.

No Brasil, em um viés mais positivo, o BTG Pactual destaca que a taxa de câmbio não sofreu grandes impactos e a resiliência do mercado de trabalho local não tem provocado pressões altistas nas expectativas de inflação. “Logo, um arrefecimento do cenário global somado a potenciais desacelerações no emprego doméstico podem beneficiar o segundo estágio da desinflação local”, escrevem os analistas.

Por conta disso, em linhas gerais, a expectativa para 2024 é que a Selic terminal fique em torno de 9,5% a 10%, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) fique dentro dos limites da meta de inflação e a atividade seja mais fraca com 1,5% de crescimento real do produto interno bruto (PIB), reflexo dos efeitos mais lentos da política monetária, que já começam a ser sentidos neste 2S23 e devem escoar para o 1S24.

Esses indicadores se refletem no mercado imobiliário. Os fundos de tijolo, por exemplo, se beneficiam de uma Selic mais baixa, já que juros em queda impulsionam o consumo. Por conta disso, o BTG Pactual elegeu os dois melhores FIIs para investir em 2024. O Ifix, principal índice que mede o desempenho dos fundos imobiliários (FIIs) mais líquidos da B3, acumula no ano uma alta de 10,9% até o fechamento da sessão desta quinta-feira, 7.

BTG Pactual Logística FII (BTLG11)

O BTG Logística FII (BTLG11), fundo de galpões logísticos, é recomendado pelo BTG por ter um portfólio formado por ativos de alto padrão, próximos a centros urbanos (last miles). Atualmente, o fundo possui mais de 20 ativos nas regiões Sudeste, Sul e Nordeste. Grande parte está localizada em São Paulo, em especial entre as regiões que compõem o raio de até 60 km da capital, principal eixo logístico do país. Os demais estão localizados no Rio de Janeiro, Santa Catarina, Ceará, Minas Gerais e Bahia.

Outro fator que embasa a recomendação é a carteira de locatários com excelente qualidade de crédito. De acordo com o relatório, entre seus principais inquilinos estão grandes empresas com perfil de crédito equilibrado, como BRF, Femsa e Natura. Além disso, a exposição a contratos atípicos e típicos oferecem estabilidade e potencial de elevação dos aluguéis no longo prazo.

“Por fim, a liquidez do fundo está entre as melhores do mercado, com um volume diário de negociação de, em média, R$ 6,8 milhões. As cotas são negociadas no mercado secundário praticamente em linha com o valor patrimonial (P/VPA de 1,01x) e a projeção é que o fundo siga pagando um dividend yield líquido de aproximadamente 9% para os próximos 12 meses”, dizem os analistas.

Kinea Securities FII (KNSC11)

O Kinea Securities FII (KNSC11) é o segundo fundo recomendado pelo BTG Pactual para investir em 2024. Listado desde agosto de 2020, o KNSC11 é um fundo que tem o objetivo de investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e cotas de outros FIIs. A recomendação da instituição é pautada pelos seguintes fatores: (i) excelente gestão; (ii) carteira pulverizada em operações com perfil de risco confortável; (iii) portfólio balanceado entre indexadores (IPCA e CDI); e (iv) alta liquidez no mercado secundário.

“O fundo conta com a gestão da Kinea, uma das maiores gestoras de recursos do Brasil, com profissionais extremamente dedicados e alinhados com o cotista. A liquidez do fundo é excelente, sendo negociado, em média, R$ 2,6 milhões diariamente. Atualmente o fundo conta com desconto em relação ao valor patrimonial (P/VPA de 0,98x) e a projeção é o fundo pagar um dividend yield líquido de aproximadamente 10,8% para os próximos 12 meses”, afirmam os analistas.

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