Até pouco tempo atrás, o produto mais popular da renda fixa era a caderneta de poupança. Aos poucos, outras opções, como os Certificados de Depósito Bancário (CDB) e o próprio Tesouro Direto, foram ganhando espaço, e outras opções também surgiram. É o caso, por exemplo, da Letra Imobiliária Garantida (LIG).

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O que é LIG e para que serve?

A LIG é utilizada para custear o crédito para o setor habitacional, assim como a Letra de Crédito Imobiliário (LCI), a Letra Hipotecária (LH) e a própria poupança. Ela é, no entanto, a mais nova entre "as irmãs": foi criada apenas em 2018, com inspiração nos covered bonds, títulos de dívida negociados na Europa.

O que aproxima a LIG dos covered bonds é a dinâmica de garantia dupla. Além de oferecer a garantia do próprio ativo (ou seja, o imóvel que está sendo financiado com esses recursos), a LIG oferece uma proteção extra, que é a garantia do banco emissor. Se quem contratou o financiamento não pagar as parcelas, o investidor contará, além do próprio imóvel, com a cobertura da instituição financeira para reaver o valor investido.

Investir em LIG é protegido pelo FGC?

Por outro lado, quem investe em LIG não está protegido pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Apesar disso, é possível dizer que trata-se de uma aplicação segura, pois os recursos investidos nos títulos ficam separados do patrimônio do próprio banco, e essa "reserva" é utilizada em caso de calote.

Com pouco mais de três anos de existência, o volume de recursos captados pela LIG chegou a R$ 46 bilhões no final do ano passado. Em relação a 2020, a distribuição aumentou 130%, impulsionada principalmente pelo segmento privatedos bancos, que atende a clientes de maior renda.

Veja abaixo o volume dos investimentos de renda fixa ligados ao setor imobiliário:

Por que os bancos aumentaram a distribuição de LIG?

O salto de mais de 100% na distribuição de LIG se deve ao empenho de bancos e outras instituições financeiras na emissão desses títulos. De acordo com especialistas, o crescimento da LIG tem a ver com a própria expansão do mercado imobiliário. A venda de imóveis novos e usados demandou um crescimento na carteira de crédito habitacional dos bancos.

De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o financiamento imobiliário chegou a R$ 255 bilhões no ano passado. Frente a 2020, houve um crescimento de 46%.

Ou seja: se mais pessoas estão buscando financiamento para comprar a casa própria, os bancos precisam buscar, no mercado, recursos para viabilizar essas linhas de crédito.

"É importante lembrar que a LIG é um produto financeiro de maior prazo. Emitindo esses títulos, os bancos conseguem reforçar a oferta de crédito para compra de imóveis e de outros créditos correlatos. Além disso, a captação da poupança praticamente não evoluiu em 2021, então instrumentos como a LIG ajudaram os bancos a suportar a demanda extra por financiamentos", explica Bruno Di Giacomo, sócio da Blackbird.

Qual é a diferença da LIG para a LCI, LH e poupança?

Apesar de servirem ao mesmo propósito, o de financiar a construção e a aquisição de imóveis, a LIG, LCI, LH e a poupança guardam uma série de diferenças que devem ser consideradas, na hora de investir.

"A diferença essencial da LIG para a LCI, LH e poupança é a garantia de um imóvel em específico. No caso das últimas, o lastro é a carteira de crédito imobiliário da instituição financeira como um todo, e não esse ou aquele contrato", explica Roberto Sampaio, sócio da Empírica Investimentos.

Além disso, a LIG tem um prazo maior de vencimento, o que a torna um ativo de baixa liquidez. A lei que criou esse instrumento financeiro determinou que o vencimento deve ser de, no mínimo, dois anos.

O investidor que aplicar seu dinheiro em LIG deve ter em mente que o resgate antecipado não é permitido, e, ao contrário de outros títulos que também podem ter prazos maiores, como CDB e a própria LCI, os bancos não costumam negociar a LIG em mercado secundário.

Isso significa que, mesmo em situações de extrema emergência, não é possível resgatar os recursos, nem mesmo pagando uma "multa" para o emissor.

Por fim, por ser um instrumento incentivado, o rendimento da LIG é isento de imposto de renda. Essa característica é comum aos outros títulos atrelados ao mercado imobiliário (LCI, LH e poupança).

Qual a diferença da LIG para o CRI?

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) também são isentos de imposto de renda, mas eles guardam uma característica específica que os separa dos outros ativos de renda fixa do segmento habitacional. Ao contrário de LIG, LCI, LH e poupança, que são emitidos e lastreados por bancos e instituições financeiras, o CRI pode ser emitido por qualquer empresa do segmento imobiliário.

Isso faz com que o risco de investir em um CRI e em uma LIG seja diferente, dado que os títulos bancários possuem uma proteção maior contra calotes. Além disso, o CRI não tem proteção do Fundo Garantidor de Créditos, e a garantia é a própria capacidade de pagamento do emissor do título.

Quem pode investir em LIG?

Qualquer investidor pode aplicar seu dinheiro em LIG – não há nenhuma restrição imposta pelas regras. No entanto, como se trata de um investimento de menor liquidez, os bancos costumam ofertar esse produto para clientes com perfil de risco moderado ou arrojado.

Isso explica, também, por que o segmento private é o mais representativo entre os detentores de LIG. Do valor emitido em títulos da categoria em 2021, quase 90% ficou nas mãos dos correntistas de alta renda dos bancos e corretoras.

Quanto rende a LIG?

Outra diferença da LIG para os outros títulos da mesma categoria é o rendimento. Por ter um prazo maior, o retorno oferecido em investimentos costuma superar o de LCI, LH e poupança. Além disso, os indexadores desse rendimento também são diferentes.

Veja abaixo qual índice é usado, em geral, em cada modalidade:

• LIG: o rendimento pode ser determinado pelo IPCA (índice inflacionário), pelo CDI (índice de retorno da renda fixa) ou prefixado. Alguns bancos emitem LIG cujo rendimento é atrelado ao câmbio.
• LCI: a maior parte de LCIs oferece um rendimento calculado por um percentual do CDI ou por uma taxa prefixada.
• LH: diferentemente de todos os outros títulos da categoria, as LH têm um rendimento calculado exatamente como a fórmula dos juros do próprio crédito concedido. Ou seja: o investidor receberá uma taxa de juro fixa somada à Taxa Referencial, a TR.
• Poupança: atualmente, como a taxa Selic está acima de 8,5%, o rendimento da poupança equivale a 0,5% ao mês + a TR. Quando a Selic está abaixo de 8,5%, a caderneta rende 70% da taxa básica de juro + a TR.