Lojas, mercados, universidades e laboratórios são alguns exemplos de imóveis com “porta para a rua” que podem ser adquiridos pelos fundos imobiliários (FIIs) de renda urbana. Para Arthur Vieira de Moraes, professor da EXAME Academy, um dos grandes diferenciais do segmento é a possibilidade de transformação dos imóveis.

“Diferentemente de um prédio de escritórios, o portfólio de ativos de um fundo de renda urbana pode trocar de segmento e ser totalmente remodelado ao longo dos anos. E o FII pode participar do movimento como vendedor, terrenista ou sócio do que for construído”, afirmou Moraes no “FIIs em EXAME”, programa semanal que vai ao ar toda sexta-feira às 15h, no canal do YouTube da EXAME Invest.

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Um dos fundos que aposta no segmento de renda urbana é o Vinci Imóveis Urbanos (VIUR11), da gestora Vinci Partners. O produto investe em quatro vertentes de renda urbana: varejo de rua, mercados e setores de educação e saúde (hospitais ficam de fora). 

Focar em diversos mercados é uma estratégia e uma necessidade. Diferentemente dos shoppings, por exemplo, os imóveis urbanos não são tão numerosos a ponto de ser criado um segmento único para varejo ou educação. Ao mesmo tempo, a diversificação pode ser positiva para enfrentar períodos de volatilidade.

O essencial é que os imóveis sejam adaptáveis. “Para buscar um bom imóvel nós analisamos principalmente o perfil locatário e as características físicas do imóvel que vão permitir adaptações. Um imóvel grande de uma universidade pode, no futuro, ser adaptado para um supermercado. Essa adaptabilidade é uma estratégia muito importante para o nosso fundo”, disse Rafael Teixeira, responsável pela estratégia de imóveis urbanos da Vinci.

Outro ponto considerado pelos gestores é a localização. “À medida que o tempo passa, os terrenos se valorizam porque, em tese, as cidades vão estar cada vez mais adensadas e com menos terrenos disponíveis. Nesses casos, o prédio em si pode valer menos que o terreno em que ele está construído. É mais um diferencial da renda urbana”, explica Rodrigo Coelho, sócio da Vinci e também responsável pela estratégia de imóveis urbanos.

Ao longo do programa, Coelho e Teixeira detalharam as estratégias do fundo e comentaram quais as perspectivas para o setor com a retomada econômica no pós-pandemia. Assista ao programa: