Vale a pena investir no fundo de agências do Santander?

São Paulo – Assim como ocorreu com o fundo imobiliário de agências do Banco do Brasil em dezembro, estreou nesta quarta-feira, na Bolsa, o Fundo Imobiliário Santander Agências (SAAG11), que representa uma nova chance para o pequeno investidor comprar cotas do novo investimento. O fundo investe em cerca de 20 agências do banco Santander, em várias cidades do Brasil, e tem uma estimativa de cerca de 8,0% de rendimento com aluguéis, podendo chegar a mais de 10% depois de seis ou sete anos.

O período de reserva de cotas do fundo administrado pela Rio Bravo terminou em meados de dezembro, e devido à alta procura os investidores só conseguiram levar 13% do que pediram. O investimento mínimo havia sido de 10.000 reais, equivalente a 100 cotas de 100 reais cada. Mais de 10.000 investidores pessoa física participaram do período de reserva, e o fundo captou quase 100 milhões de reais a mais do que o previsto inicialmente, chegando a 401 milhões de reais.

O fundo foi amplamente oferecido para clientes do banco Santander, mas qualquer investidor pode ter acesso a ele, comprando as cotas na Bolsa a partir de agora. As cotas dos fundos imobiliários são negociadas como se fossem ações e não podem ser resgatadas. Para sair do investimento é preciso vendê-las em Bolsa novamente. E para isso, é claro, é preciso ter conta em uma corretora de valores.

Vale a pena investir agora?

Para os analistas da casa de análise Empiricus, o fundo de agências do Santander é uma boa alternativa ao BB Progressivo II, o fundo de agências do Banco do Brasil. Eles acreditam que para o investidor pessoa física ainda vale a pena tentar comprar cotas desse fundo, pois o preço ainda está atrativo. O fundo estreou nesta manhã a um preço de 100 reais por cota e já tem alta de quase 5%.

A Empiricus lembra que o potencial de rendimento do fundo de agências do Santander é maior que o do BB Progressivo II atualmente, mas por ora eles ainda preferem o fundo do BB. De qualquer forma, consideram o fundo do Santander um bom fundo, bem grande e suficientemente diversificado. A maior parte das agências concentra-se no eixo Rio-São Paulo, mas há imóveis também em Minas e Pernambuco, por exemplo.

É importante lembrar que o potencial de retorno com aluguéis diminui à medida que a cota do fundo fica mais cara. Ou seja, o retorno esperado hoje vai se tornar menor se o investidor esperar demais e as cotas ficarem caras.

Riscos

O contrato de locação do Fundo Imobiliário Santander Agências é semelhante ao contrato do BB Progressivo II. Trata-se de um contrato atípico, válido por dez anos, renovável, mas sem previsão de revisão de valor do aluguel no meio do contrato com exceção da correção pela inflação. Mas enquanto o indexador dos contratos do BB Progressivo II é o IPCA, no caso do fundo do Santander é o IGP-M, índice de inflação mais comumente usado nos contratos de aluguel. Os retornos projetados pelo fundo do Santander são estimativas com base em projeções do IGP-M, não sendo, portanto, garantidos.

Os contratos atípicos representam um risco para o cotista, uma vez que se os imóveis se valorizarem e os aluguéis aumentarem na região, o aluguel pago pelo Santander ficará defasado e não poderá ser revisado para cima. Por outro lado, esse tipo de contrato traz estabilidade de rendimentos e a segurança de que o locatário ficará no local por bastante tempo.

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Além disso, ações revisionais de aluguel, que ocorrem no caso dos contratos típicos, podem trazer algumas dores de cabeça aos cotistas na Justiça. Fundos que projetam ganhos superiores a 8,5% costumam incluir nessa projeção possíveis revisionais de aluguel para cima e podem ser mais arriscados.

Leia o prospecto do fundo.

Sobre os fundos imobiliários

Fundos imobiliários são fundos de investimento que compram um ou mais imóveis, geralmente comerciais e corporativos, podendo também investir na construção de imóveis e em títulos de renda fixa lastreados em crédito imobiliário.

Suas cotas são negociadas em Bolsa, no segmento Bovespa ou no mercado de balcão, como se fossem ações. Ou seja, não existe resgate das cotas, como ocorre em outros fundos. Para sair do fundo é preciso encontrar alguém interessado em comprar as cotas.

Uma parte da rentabilidade desses fundos é fixa, na forma de aluguéis, isentos de imposto de renda para o investidor pessoa física. Esses aluguéis podem ou não ser revisados a cada três anos, sendo corrigidos anualmente por um índice de inflação.

A outra parte da rentabilidade vem na forma de valorização (ou desvalorização) da cota, tributada em 20% se houver ganho de capital quando as cotas são vendidas.

Eles podem investir em lajes de escritórios, shopping centers, galpões logísticos, hospitais, entre outros imóveis comerciais. Existe o risco de o locatário não pagar os aluguéis, forçar revisionais para baixo ou deixar o imóvel, além do risco de vacância, de concentração do investimento e do risco físico do imóvel, entre outros.

Para investir por meio da Bolsa de Valores, é preciso abrir conta em uma corretora e operar via home broker. O BB Progressivo II é o 87º fundo imobiliário autorizado para negociação nos ambientes de Bolsa e mercado de balcão organizado no Brasil.