Quando levar o financiamento do imóvel para outro banco

São Paulo – Nesta semana, foram finalmente estabelecidas as regras para a portabilidade de crédito – a possibilidade de levar seu empréstimo ou financiamento para um banco mais barato sem custos adicionais.

De forma geral, vale a pena fazer a portabilidade de um empréstimo ou financiamento sempre que o Custo Efetivo Total (CET) de um outro banco for menor que o CET que você está pagando no banco atual. O CET inclui, além dos juros, outros custos como seguros e outras taxas.

Porém, no caso do financiamento de imóveis as vantagens muitas vezes eram anuladas pelos custos cartorários da migração. Ou seja, antes da regulamentação, dificilmente era vantajoso trocar de banco para tentar baratear o financiamento habitacional.

Isto porque, para realizar a migração do crédito, o cliente deveria fazer um novo registro de imóvel em cartório.

Contudo, com a regulamentação atual, o novo registro não se faz mais necessário. Basta apenas realizar a averbação para a transferência da dívida, o que é bem mais barato. Assim, agora é mais fácil conseguir uma migração vantajosa para o crédito imobiliário.

Para saber se vale a pena tomar esta medida, o consumidor deve comparar o CET do seu banco atual com o CET de outros bancos, e ainda verificar se o custo cartorário anula a diferença.

A despesa de cartório pode ser consultada nas tabelas de emolumentos das associações de registros de imóveis dos respectivos estados.

Porém, algumas ferramentas podem ajudar bastante o consumidor a fazer as comparações entre os bancos.

Como saber se vale a pena

A Associação de Consumidores Proteste e a empresa de comparação de linhas de crédito Canal do Crédito desenvolveram, em parceria, uma calculadora para o consumidor saber qual é o banco mais vantajoso para fazer a migração do seu financiamento.

Há duas maneiras de usar a ferramenta. O usuário pode preencher com a taxa de juros efetiva que paga atualmente e comparar com a de outros bancos; ou, se já tiver uma proposta de outra instituição financeira, comparar a taxa de juros efetiva que lhe foi oferecida com os custos dos outros bancos.

Primeiro é preciso se cadastrar – o que pode ser feito por e-mail ou com o perfil do Facebook – e, em seguida, preencher uma ficha com os dados do seu financiamento atual: nome, data de nascimento, CEP, tipo de imóvel, valor inicial do imóvel (quando o financiamento começou), valor do imóvel hoje (segundo avaliação de um profissional), banco do financiamento, valor financiado, taxa de juros efetiva (que pode ser a do financiamento original ou a da proposta de portabilidade que você tenha recebido), o número total de parcelas, o tipo de correção monetária, o valor da próxima parcela, o número de parcelas que já foram pagas, o sistema de amortização, a renda familiar bruta e o saldo devedor.

A ferramenta vai entregar o banco que mais geraria economia, já incluídos os gastos cartorários, bem como a relação de todos os bancos pesquisados – tanto os que geram quanto os que não geram economia.

Simulação

EXAME.com simulou um financiamento hipotético e concluiu que, a partir dos bancos da base de dados da ferramenta da Proteste/Canal do Crédito, foi possível reduzir em mais de 20 mil reais o custo total do financiamento.

A reportagem simulou um financiamento de 20 anos contraído há dez anos, portanto, com 120 parcelas quitadas. Em 2004, as taxas de juros eram mais altas do que hoje, então foi simulada uma taxa de juros efetiva de 14% ao ano.

O valor do imóvel na época da contração do financiamento foi de 300 mil reais, e o valor financiado foi de 200 mil reais. Para o valor atual do imóvel, localizado na cidade de São Paulo, a suposição foi de 600 mil reais.

O sistema de amortização escolhido foi a Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), a correção monetária dá-se pela Taxa Referencial (TR) e o valor da próxima parcela é de 1.940,37 reais. O saldo devedor é de 100.833,33 reais.

Em relação ao tomador do empréstimo, a idade escolhida foi de 37 anos, e a renda familiar bruta assumida foi de 15 mil reais.

Para essas condições, a pesquisa retornou sete resultados, com CETs que variam de 10,95% a 14,82% ao ano. O valor da próxima parcela passou de 1.940,37 reais para valores que variaram entre 1.632,02 a 1.900,02 reais, dependendo do banco.

No campo “custos com a portabilidade” são mostrados os custos cartorários da transferência, que também podem ser comparados. Eles variaram de 1.169,21 a 2.518,21 reais, dependendo do banco.

Foram esses os custos que serviram para desempatar as duas instituições mais baratas. Portanto, é fundamental ficar de olho neles. No fim das contas, a economia total que esse consumidor hipotético teria com a portabilidade variaria de 6.599,92 reais a 20.454,58 reais.

Confira na tabela:

Fonte: Calculadora da portabilidade Proteste/Canal do Crédito

É importante frisar que essas condições oferecidas pelos bancos variam de acordo com o financiamento, isto é, a renda e a idade do devedor, o valor financiado e o prazo que ainda falta, por exemplo.

Não quer dizer, portanto, que o BB será sempre mais barato e o Citi será sempre mais caro, ou que as taxas cobradas serão sempre aquelas. Para saber exatamente quanto você poderia obter de desconto ao fazer a portabilidade do financiamento do seu imóvel, você deve simulá-lo com os seus próprios dados.

Ferramenta ajuda a cotar com mais de 100 instituições

Outra ferramenta que pode ajudar é o Portaki, da C&M Software, empresa homologada pelo Banco Central que desenvolve de softwares para instituições financeiras.

O Portaki conecta bancos, cooperativas de crédito e correspondentes bancários a pessoas que desejam fazer a portabilidade de crédito, seja ele habitacional ou de qualquer outro tipo, como consignado ou financiamento de carro.

Em vez de preencher uma ficha cadastral em cada instituição financeira para receber uma proposta, o usuário pode preencher uma única ficha no Portaki que será enviada a todas as instituições financeiras da base de dados.

Dentro de alguns dias, o usuário recebe as propostas de juros mais baratos para a migração e poderá comparar os custos.

Segundo Orli Machado, presidente executivo da C&M Software, pesquisar instituições financeiras para fazer a portabilidade pode ser um processo cansativo. “É preciso preencher fichas cadastrais como se fosse um pedido novo de crédito, porque o banco faz uma análise de crédito”, diz.

Com a ficha única no Portaki, o usuário tem acesso às 23 instituições financeiras cadastradas e a mais de 150 outras instituições financeiras por meio de seus correspondentes bancários cadastrados.

A ferramenta é gratuita para o usuário. “Quem remunera o Portaki são os correspondentes bancários, bancos e cooperativas de crédito. São as instituições que querem captar o cliente”, explica Machado.

De acordo com ele, o prazo para começar a conseguir respostas pode variar de 5 a 10 dias, para quem mora nas áreas mais centrais das capitais, a 20 ou 25 dias, para quem mora em cidades do interior.

Antes de finalizar o cadastro no Portaki é recomendável que o usuário leia os Termos de Uso. Atualmente há mais de 10 mil contratos cadastrados no site.

“Quanto mais antigo o financiamento, maior a chance de o consumidor conseguir um juro menor, porque os juros, antes, eram maiores”, lembra Orli Machado.