São Paulo - Vender um imóvel para investir o dinheiro em aplicações financeiras pode soar como algo absurdo, mas quem diz isso não está ficando louco. Pelo contrário.

Cada vez mais aumenta a percepção de que os preços dos imóveis estão se acomodando.

Conforme mostrou o último índice FipeZap, 15 cidades tiveram queda real nos preços dos imóveis em abril, isto é, a inflação foi maior do que a alta dos preços. 

Acrescenta-se a isso o fato de que a taxa Selic está em uma trajetória de alta, tornando investimentos em renda fixa mais rentáveis, uma vez que eles acompanham a variação da taxa básica de juros.

Diante desse cenário, três especialistas consultados por EXAME.com foram unânimes em dizer que, além de não ser uma loucura trocar um imóvel por um investimento, a estratégia pode ser bem interessante.

Mas, obviamente, essa é uma decisão complexa, e requer uma análise profunda para que seja avaliado caso a caso quando esse tipo de movimento vale a pena. 

Quem já tem um imóvel como moradia

Para quem já tem um imóvel como moradia e está na dúvida entre investir na compra de um outro imóvel, ou aplicar os recursos disponíveis em aplicações financeiras, a questão é menos complicada.

Nesse caso, apenas entram na conta as vantagens e desvantagens de um tipo de investimento e de outro e exclui-se a análise da importância de se ter um imóvel como moradia.

Pensando no imóvel apenas como investimento, vale a pena comparar o rendimento da renda fixa e do aluguel de um imóvel para começar. 

“Hoje o proprietário ganha entre 0,4% e 0,7% do valor do imóvel com aluguel. A título de comparação, uma LTN rende cerca de 13% ao ano. Ou seja, ela paga 1% ao mês, mais do que o aluguel, mesmo com o desconto do imposto de renda”, compara Felipe Miranda, analista da Empiricus.

A Letra do Tesouro Nacional (LTN), é um título do Tesouro Direto prefixado, cujo rendimento é definido no momento da compra.

Além de observar o rendimento mensal que os aluguéis garantem, é preciso incluir na conta a valorização da propriedade. E é exatamente nesse ponto que está a resposta sobre o que vale mais a pena.

“Para que o imóvel se mostre mais interessante do que um investimento no título prefixado, é preciso acreditar que haverá um ganho de capital pela valorização do imóvel”, diz Miranda.

Segundo ele, ainda que seja impossível prever o comportamento do mercado, como os imóveis já se apreciaram bastante, a possibilidade de que os preços subam ainda mais é menor do que a hipótese de estabilização ou queda nos preços.

Clemens Nunes, professor da Escola de Economia da Fundação Getúlio Vargas, explica que os preços dos imóveis seguem um ciclo: “No Brasil, existe uma tendência de rápida aceleração de preço seguida de estabilização, quando os rendimentos ficam abaixo da inflação e ocorre a perda real”.

Como acabamos de passar por um momento de forte alta, acrescenta Nunes, a próxima fase do ciclo seria de estabilização dos preços e de queda real.

Segundo o professor, o mercado imobiliário acompanha o ciclo da economia. Em períodos de crescimento, a renda e a concessão de crédito aumentam, elevando a demanda. Mas como as construtoras demoram um certo tempo para responder ao aumento de demanda, a oferta diminui e os preços sobem, voltando a se estabilizar apenas quando os prédios são entregues e a oferta cresce.

“Agora temos estoques em várias cidades brasileiras. É uma característica deste ciclo, um fenômeno notável em vários mercados”, diz Nunes.

Para Paulo Bittencourt, diretor técnico da Apogeo Investimentos, observar os ciclos econômicos e alternar entre ter o imóvel e em outros momentos ter o dinheiro aplicado é uma boa estratégia.

“Se o imóvel foi comprado na planta em uma região que deve se valorizar e o investidor esperou quatro, cinco anos pela valorização daquele imóvel, realmente vale a pena vendê-lo, transformar o ativo em dinheiro e ter todo tempo do mundo para comprar outro imóvel nas mesmas condições, repetindo o processo", diz Bittencourt.

Além da expectativa de menor valorização dos imóveis, com a alta da taxa Selic investimentos de renda fixa estão mais atraentes e vantajosos comparativamente. "Para quem pensa em qual momento se desfazer do imóvel, esse é o momento. De um lado temos o aumento dos juros e do outro o arrefecimento no mercado de imóveis”, analisa o diretor da Apogeo. 

Para quem pensa em vender o imóvel que usa como moradia para investir

Os argumentos apresentados acima mostram que, pensando apenas no aspecto financeiro da questão, trocar um imóvel por um investimento nesse momento pode valer a pena. No entanto, quando a decisão envolve a venda do imóvel usado como moradia, fatores emocionais entram em jogo.

Para o analista da Empiricus, para quem não sente a necessidade de possuir uma casa própria e entende o imóvel como mais um entre os diversos ativos financeiros que possui, pode valer a pena vender o único imóvel para investimento.

“Se a pessoa considera que tudo que ela possui está à venda, então ela pode pensar em vender o imóvel para investir. Mas, se ela não encara o imóvel como ativo financeiro e pensa: ‘eu amo meu imóvel e não iria para um menor’, não vale a pena o risco”, diz Miranda.

Em outras palavras, se o imóvel é visto mais pela sua função de moradia do que pela sua função financeira, não vale a pena trocá-lo pelas aplicações financeiras.

Muitos brasileiros ainda se apegam aos imóveis por causa do trauma da inflação. Como os preços já chegaram a subir mais de 2.000% ao ano, transformar a moeda em um patrimônio imóvel era a saída para não ver os salários e as poupanças serem engolidos pela inflação. 

Ao tirar os fatores emocionais de jogo, no entanto, o professor da FGV, afirma que o momento é muito propício para a venda do imóvel mesmo nos casos em que ele é usado como moradia.  

Ele usa o seguinte exemplo: Se um imóvel for vendido por 1,5 milhão de reais e o valor for aplicado em títulos públicos, o retorno líquido fica próximo a 0,8% ao mês, ou o equivalente a 12 mil reais por mês.

Se esse investidor alugar um imóvel por 6 mil reais, isso significa que ele pagará o aluguel e ainda sobrarão 6 mil reais. “Do ponto de vista financeiro não há duvida de que vale a pena”, completa Nunes.

Paulo Bittencourt já acredita que em algumas situações a troca do imóvel por investimentos é mais vantajosa do que em outras. Segundo ele, no caso de uma pessoa que pensa em vender o imóvel onde mora porque deve sair do país daqui a alguns anos, optar pelos investimentos seria a melhor decisão.

Mas, caso o proprietário considere vender sua casa simplesmente para investir no longo prazo e morar de aluguel indefinidamente, Bittencourt já avalia que a decisão deve ser tomada com mais cautela. “Nesse caso a pessoa deve lembrar que o aluguel é corrigido pela inflação e, no longo prazo, ganhar da inflação em outros investimentos pode ser mais difícil”, avalia.

Por isso, prossegue o diretor da Apogeo, a troca do imóvel por aplicações financeiras deve ser feita visando o curto prazo. Segundo ele, depois de vender o imóvel o investidor deve continuar acompanhando as flutuações do mercado para não perder o momento certo de voltar a investir em imóveis quando a taxa de juro recuar e os preços voltarem a subir.

Além do fato de que os investimentos em renda fixa podem apresentar possibilidades de retorno maior do que os imóveis nesse momento, aplicações financeiras garantem maior liquidez – facilidade de venda do ativo - e diversificação.

A liquidez é superior porque é muito mais fácil se desfazer de um título público ou de uma ação, por exemplo, do que de um imóvel, que pode demorar meses para ser vendido. E como o custo do imóvel é alto, com o valor da sua venda seria possível acessar diferentes investimentos, resultando em uma maior diversificação da carteira.

Ainda que possa ser um momento bom para trocar imóveis por aplicações financeiras, recomenda-se a investidores menos experientes a consulta a um especialista.

Ele pode auxiliar o investidor a avaliar se esse tipo de estratégia é arriscada demais de acordo com o seu perfil, e pode orientar quais seriam as aplicações mais recomendáveis, considerando o prazo e objetivo do cliente.