Os imóveis que podem ser ciladas

São Paulo – Tanto para quem compra um imóvel para morar, quanto para investir ou especular, alguns imóveis podem constituir uma verdadeira cilada. As situações incluem desde pendências judiciais geradoras de dores de cabeça e altos custos até investimentos feitos sem o cuidado e a informação necessários ao sucesso do negócio. Veja abaixo oito investimentos imobiliários que podem ser armadilhas para o comprador, segundo especialistas:

Salas comerciais

Na opinião do professor João da Rocha Lima Jr., do núcleo de Real Estate da Poli-USP, as salinhas comerciais não são recomendadas para o pequeno investidor. “O investidor precisa ser passivo, tanto para alugar quanto para manter a qualidade do imóvel. Não é possível ser proativo para buscar mercado, e a qualidade do imóvel é direcionada por uma assembleia de condomínio confusa”, diz o professor.

Para os pequenos investidores que quiserem investir em imóveis comerciais, Rocha Lima recomenda aplicações em fundos imobiliários, notadamente os de shopping centers, desde que o preço da cota seja justo e comporte valorização. “É um investimento de maior liquidez, no qual você pode entrar com 100.000 reais e, dali a um tempo, tirar apenas 10.000 reais, o que não é possível fazer com o imóvel físico”, diz o professor.

Imóvel na planta

O imóvel na planta tanto pode ser um bom negócio, pela possibilidade de comprá-lo por um preço mais em conta e customizá-lo, quanto pode gerar uma grande dor de cabeça. Embora as construtoras já estejam fazendo um esforço para solucionar a onda de atrasos em obras que assolou o mercado brasileiro em 2011, os atrasos fazem parte do risco do negócio, e chegam a ser previstos em contrato.

Quando o imóvel atrasa, vários fatores costumam pesar contra o comprador. Primeiro que a previsão de um atraso de 180 dias no contrato já não tem sustentação legal, pois deixa o comprador em clara desvantagem. Segundo que, ao atrasar, a obra acaba onerando financeiramente o comprador. Este não consegue migrar seu financiamento da construtora para o banco enquanto o imóvel não estiver pronto, e é obrigado a pagar parcelas reajustadas pelo INCC, um índice de inflação que costuma subir acima do IPCA.

Terminada a obra, o hiato entre a expedição do Habite-se e a da matrícula do imóvel pode se tornar mais uma dor de cabeça. A burocracia envolvida no processo atrasa a migração do financiamento para o banco, e como o imóvel já está pronto, o comprador fica obrigado a pagar juros mais INCC sobre suas parcelas. Além disso, o Habite-se pode ser expedido antes que o imóvel esteja de fato habitável, o que atrasa a mudança do proprietário para a nova casa.

É claro que para todas essas situações, os direitos do comprador estão resguardados. Mas se a construtora não aceitar um acordo, a questão terá que ser levada à Justiça. “Quem compra um imóvel na planta para morar e ainda vive de aluguel deve se preparar para atrasos de no mínimo seis meses e para os reajustes pelo INCC. E também já reservar a ‘parcela das chaves’, para não se assustar”, diz o economista Luiz Calado, vice-presidente do Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças (IBEF) e autor do livro “Imóveis – seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”.

Veja quais são seus direitos caso ocorra qualquer uma das situações descritas acima.

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Imóvel ainda na planta, originalmente comprado por outra pessoa

É relativamente comum que uma pessoa que comprou um imóvel na planta o revenda ainda em construção e sem ter quitado o financiamento. O problema é que isso não pode ser feito por meio de um contrato de compra e venda, como muita gente faz. “É vender algo que não é seu. Esse instrumento é nulo. Mais para frente, o comprador não vai conseguir fazer a escritura”, explica Alex Strotbek, consultor imobiliário da Areal Pires Advogados.

Ele explica que nesses casos ocorre uma cessão de direitos e obrigações, não uma venda. Portanto, deve ser confeccionado um contrato específico para este fim, inclusive com anuência da construtora.

Imóvel em leilão

Fazer um bom negócio por meio da compra de um imóvel em leilão não é simples. Há que se tomar uma série de cuidados para não acabar comprando um imóvel cheio de pendências judiciais que vão levar anos – e muito dinheiro – para serem resolvidas. O investimento pode ficar mais caro do que se fosse comprado um imóvel sem pendências e a preço de mercado na mesma região. Fora que, enquanto as pendências existirem, o imóvel não poderá ser vendido, o que pode prejudicar o planejamento de quem especula com imóveis.

Leilões de imóveis, alerta Alex Strotbek, não são para leigos. “Os imóveis foram a leilão porque têm problemas relacionados a dívidas”, lembra o consultor. O comprador até pode arrematar por um bom preço, mas descobrir que o imóvel tem inúmeras penhoras em varas de Justiça diferentes, dívida de IPTU, condomínio e custos cartorários e tributários que vão tornar o imóvel mais caro do que a média na região onde ele está localizado.

“Tive um cliente que arrematou um imóvel com sete penhoras, em sete varas diferentes, e levou dois anos para baixar todas elas. Era para investimento, mas durante esse período ele não pôde fazer nada com o bem”, conta Strotbek. O problema é que as dívidas relacionadas ao imóvel são coligadas ao bem. Assim, são passadas para frente na hora da venda, se o comprador não exigir as certidões negativas.

Sendo assim, o comprador precisa tomar uma série de cuidados: ler todo o material fornecido pelo banco, pedir a matrícula do imóvel em um cartório de registro de imóveis, checar o cadastro de IPTU junto à prefeitura, verificar outras penhoras e quais as suas origens, e verificar junto à administração do condomínio se há dívidas. Com o volume de dívida em mãos, deve somá-lo aos custos de cartório e ao Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), além de calcular o custo de oportunidade, em função do tempo para sanar todos os débitos.

A partir do custo total, o comprador pode verificar se o lance inicial vale ou não a pena. Por isso é bom desconfiar dos lances baixos demais – em geral eles indicam imóveis bastante problemáticos.

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Imóvel em inventário

Outro tiro que pode sair pela culatra. Imóveis em inventário costumam ser vendidos por preços inferiores aos de mercado quando os herdeiros têm pressa em se desfazer do bem, o que pode ser um bom negócio. Muitas vezes, o dinheiro da venda é usado para pagar as custas judiciais e os honorários dos advogados durante o processo. Mas o risco é alto, então é preciso ter uma série de cuidados.

A maior cilada em que o comprador pode entrar é comprar um imóvel por meio de um contrato de gaveta, sem que o bem tenha autorização judicial para ser vendido. Não importa se todos os herdeiros estão de acordo – sem um alvará do juiz, o bem não vai pertencer de fato ao comprador. Pode aparecer um novo herdeiro ou até um credor desconhecido e desfazer o negócio. Também é preciso que todos os herdeiros assinem a promessa de compra e venda, e que o comprador tenha em mãos todas as certidões negativas do falecido.

Imóveis de casais em separação ou divórcio

Esse caso é parecido com o do imóvel em inventário, embora seja um pouco mais simples. Novamente, comprar um imóvel que esteja sendo partilhado por um casal que se divorcia pode ser um ótimo negócio, pois eles podem ter pressa de se desfazer do bem para partilhar o dinheiro e concluir o processo. Porém, é fundamental que ambos os proprietários assinem a promessa de compra e venda e não tenham dívidas, o que fica comprovado pelas certidões negativas.

Se um dos dois não estiver de acordo com a venda, o comprador vai pagar, mas não vai se tornar, de fato, dono do bem. Alex Strotbek conta o caso de um cliente que comprou um imóvel de uma mulher que estava apenas separada do marido, e não divorciada. O imóvel, portanto, ainda era dele. “Uma pessoa não pode vender algo que não é inteiramente dela. A outra parte também precisa vender. Esse tipo de coisa é impeditivo”, diz Strotbek.

Proprietário com pendências judiciais

Assim como nos três casos anteriores, pode haver outros casos de pendências judiciais que inviabilizem o negócio ou deixem uma dor de cabeça para o comprador. “O vendedor estará impedido de vender um imóvel em execução fiscal ou de algum título particular ou mercantil. Se for seu único imóvel e ele não tiver patrimônio para cobrir a dívida, essa venda configura fraude”, diz o consultor imobiliário Alex Strotbek.

Por isso é fundamental pedir as certidões negativas do vendedor. “Se ele vende um imóvel em uma cidade, mas reside em outra, é preciso checar seu nome pelo menos nas duas cidades. Saber se ele já teve empresa, se já foi casado, esse tipo de coisa. Se houver uma dívida junto à União, por exemplo, o imóvel pode ser retomado mesmo que já esteja em seu nome”, diz o economista Luiz Calado.

Imóveis em regiões que ainda podem se desenvolver

Outra armadilha é se lançar em um mercado de lançamentos, baseando-se nas esperanças de que uma nova microrregião se desenvolva. Este é um caminho arriscado, que embora possa ser lucrativo, também depende de conhecimento do mercado. “O investidor deve visitar a região e só investir se já houver algo de fato acontecendo, se houver empreendimentos de construtoras de renome”, diz Strotbek.