Neste mês de janeiro, o IFIX, principal indicador do desempenho dos fundos imobiliários (FIIs) no Brasil, completou 10 anos. Levantamento da EXAME Research, com base em dados da Economatica, mostra quais foram os fundos mais e menos rentáveis nesta década.

O levantamento considera o retorno total da aplicação, ou seja, a valorização ou desvalorização das cotas mais os rendimentos no período, e tomou como base a variação das cotações de 1º de janeiro de 2011 até 22 de janeiro de 2021.

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É importante ressaltar que a amostra é composta por apenas 34 fundos, naturalmente os FIIs que têm 10 anos ou mais de existência. Dessa forma, é possível comparar as rentabilidades durante todo o período. Atualmente, são mais de 300 fundos listados na B3, mas a maioria foi criada nos últimos dois anos.

Veja abaixo os resultados do levantamento:

Os 10 FIIs mais rentáveis em 10 anos

Nome	Início da série	Código	Retorno total	Segmento
Max Retail	15/07/2010	MAXR11	406%	Varejo
Campus Faria Lima	04/08/2010	FCFL11	369%	Educacional
CSHG Prime Offices	01/12/2010	HGPO11	365%	Lajes Comerciais
Parque Dom Pedro Shopping	17/12/2009	PQDP11	363%	Shoppings
Caixa CEDAE	09/03/2010	CXCE11B	354%	Lajes Comerciais
Anhanguera Educacional	05/02/2010	FAED11	287%	Educacional
RB Capital Renda I	18/12/2009	FIIP11B	281%	Logística
Continental Square Faria Lima	30/08/2004	FLMA11	277%	Lajes Comerciais
Hospital da Criança	23/11/2005	HCRI11	270%	Hospitais
Grand Plaza Shopping	27/05/2004	ABCP11	268%	Shoppings

Os 10 FIIs menos rentáveis em 10 anos

Nome	Início da série	Código	Retorno total	Segmento
Rio Bravo Renda Corporativa	22/12/2003	RCRB11	144%	Lajes Comerciais
Hotel Maxinvest	18/12/2007	HTMX11	143%	Hotéis
Projeto Água Branca	04/06/2007	FPAB11	128%	Lajes Comerciais
Europar	17/01/2003	EURO11	126%	Logística
Torre Norte	12/08/2005	TRNT11	82%	Lajes Comerciais
Edifício Almirante Barroso	08/08/2005	FAMB11B	30%	Lajes Comerciais
Torre Almirante	08/08/2005	ALMI11	21%	Lajes Comerciais
West Plaza	05/11/2008	WPLZ11	13%	Shoppings
Presidente Vargas	30/04/2010	PRSV11	-29%	Lajes Comerciais
Panamby	31/01/2003	PABY11	-94%	Desenv. Residencial

No período, o IFIX registrou retorno de 187%, segundo relatório produzido por Felipe Vaz, analista do Santander, sobre os 10 anos do índice. A forte queda da Selic, do patamar de 14,25% em 2016 para 2% ao ano, ajuda a explicar a valorização.

A média anual do retorno total do índice ficou em 10,5% no período, enquanto a média anual de rendimentos distribuídos pelos fundos foi de 8,3%; Ou seja, quase 80% do retorno do IFIX se deu por meio dos rendimentos distribuídos.

Arthur Vieira de Moraes, professor da EXAME Academy e especialista em fundos imobiliários, pondera que naturalmente os fundos antigos irão registrar maiores valorizações. "Os rendimentos que compõem a rentabilidade se acumulam ao longo do tempo. Dificilmente um fundo mais novo irá ser mais rentável que um fundo antigo."

Na lista dos mais rentáveis se destaca o Max Retail, que lucra com aluguel a grandes redes varejistas, como Americanas, em diversos estados do país; e o Campus Faria Lima, que tem contrato atípico de 20 anos com a instituição educacional Ibmec, o que gera dividendos constantes.

Entre os menos rentáveis é possível observar um padrão. Dos 10 fundos, pelo menos sete têm apenas um ativo ou dois, seja um projeto ou imóvel construído. O desempenho ruim também está relacionado com a distribuição de dividendos, analisa Moraes.

"Alguns projetos não saíram do papel, como é o caso do fundo Panamby, daí a rentabilidade negativa. Já outros podem ter sido afetados por uma vacância prolongada, que interrompeu a distribuição de dividendos ao longo dos anos analisados."

10 anos do IFIX em números

O relatório divulgado pelo Santander analisa a evolução do índice e do investimento em pontos como rentabilidade, risco-retorno, segmentação e valor de mercado.

Veja abaixo os principais gráficos e conclusões do documento:

Rentabilidade

No período, o desempenho do IFIX ficou em segundo lugar dentre os índices de renda variável no período, perdendo apenas para o dólar (211,9%) e ganhando do Ibovespa (71,9%) e do IMOB, o Índice Imobiliário da B3 (1,5%). O desempenho também superou o do CDI nos 10 anos analisados, de 138,3%.

O IFIX, contudo, perde em rendimento para o índice de renda fixa atrelado à inflação IMA-B, calculado pela Anbima. Mas a perspectiva, diz Moraes, é que os FIIs ocupem o lugar dos títulos indexados à inflação.

Isso porque estamos considerando um período no qual os juros chegaram a 14,25%. Daqui para a frente, é esperado que os juros fiquem mais acomodados, na casa de um dígito, o que deve minguar o rendimento desses investimentos, cuja rentabilidade é composta por juros mais o índice de preços.

Risco retorno 

O relatório de Felipe Vaz também aponta que os fundos que compõem o IFIX apresentaram uma volatilidade anual de 8,6% no período, o equivalente a 1/3 da oscilação observada no Ibovespa e 28% da observada no IMOB.

Ou seja, a chance de que o investidor venda sua cota com desvalorização é menor do que a de uma ação, ao mesmo tempo em que o retorno dos fundos se assemelha aos de ações. O que explica a menor volatilidade, explica Moraes, é o rendimento constante e previsível distribuído pelos fundos.

Correlação com outros índices

No caso do Ibovespa, a correlação com o IFIX ficou em 0,38. A correlação dos retornos do IFIX frente ao IMOB foi de 0,40. Com relação ao dólar, o IFIX teve uma correlação negativa de 0,24.

Já no comparativo com índices de renda fixa (atrelados ao CDI, IPCA+ ou prefixados), os retornos totais do IFIX também se mostraram com baixa correlação positiva, e em nenhum dos casos o coeficiente foi superior a 0,40. A análise reforça que a inclusão de FIIs nos portfólios pode ajudar a diversificar a carteira.

Quanto mais perto de 1, mais positivamente correlacionados os ativos estão entre si. Por outro lado, quanto mais perto de -1, dizemos que as variáveis são correlacionadas de forma inversamente proporcional.

Valor de mercado

Em seus 10 anos de existência, o valor de mercado do IFIX subiu de 7,8 bilhões de reais para os atuais 84 bilhões de reais. Desde 2015 essa valorização é contínua. Já o número de FIIs listados no IFIX subiu de 50 para 81 ao final de 2020.

Segmentação

Quando o IFIX foi lançado, era concentrado em FIIs de escritórios (principalmente os monoativos) e de shoppings e varejo, que tinham peso no índice de 61% e 16%, respectivamente. Atualmente, o IFIX é mais diversificado e com FIIs de perfil mais ativo de gestão.

O maior segmento é o de fundos de CRIs, que têm peso de 29% na composição geral do índice, seguidos pelos FIIs Híbridos, que atuam em dois ou mais segmentos, e os FIIs do segmento logístico e industrial, com participação de 19%.