Um concierge na portaria. Um funcionário para passear com o seu cachorro. Uma baby-sitter para as crianças. Esses são apenas alguns exemplos dos serviços oferecidos nos últimos lançamentos do mercado imobiliário de alto luxo. Os prédios e as casas voltados para um público selecionado já não podem apenas ter áreas imensas, segurança impecável, projetos arquitetônicos premiados e muita, muita sofisticação. Além de tudo isso, eles precisam parecer hotéis cinco-estrelas quando o assunto é serviço. Essa é a melhor maneira de um lançamento se destacar em meio a uma competição feroz.

De acordo com um levantamento da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), o maior mercado desse setor é a cidade de São Paulo. Na capital paulista, o número de lançamentos de condomínios de alto luxo mais que dobrou nos últimos cinco anos. Desde o ano 2000, foram lançados 110 empreendimentos -- há 20 anos, esse número era inexpressivo. Outras capitais, como Rio de Janeiro e Salvador, vivem processo semelhante. "Durante as décadas de 80 e 90, a demanda por imóveis que suprissem as novas necessidades da elite não foi atendida pelas construtoras", diz Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp. "Por isso, até pouco tempo a classe A continuava a morar em casarões ultrapassados, sem um número de suítes adequado, vagas suficientes na garagem ou cabeamento apropriado para a instalação de internet e outras facilidades eletrônicas."

Hoje o quadro é bem diferente. Há abundância de oferta e muita disputa por esse cliente abastado. As empresas do setor montaram uma infra-estrutura profissional para seduzir os compradores. Duas das mais respeitadas imobiliárias, a Lopes e a Coelho da Fonseca, criaram os chamados consultores private. Eles formam um grupo de corretores, paisagistas e decoradores com ampla formação socioeconômica, cultural e especializados em fornecer atendimento personalizado. A Lopes chega a oferecer mimos como carros blindados e passeios de helicópteros para que os interessados visitem os imóveis. E a Coelho da Fonseca montou um espaço dentro da loja Daslu, onde apresenta seus melhores empreendimentos para os clientes da famosa grife. "A busca por qualidade com exclusividade é a principal motivação de consumidores que participam do mercado de luxo, seja de imóveis, seja de roupas de grife", diz Álvaro da Fonseca, presidente da Coelho da Fonseca.

Imóveis de alto padrão são todos aqueles que custam 1,5 milhão de reais. Além do preço, outra característica genética desse setor é o tamanho -- e bota tamanho nisso. Os apartamentos e as casas são espaçosos, quase sempre com mais de 400 metros quadrados (bem acima). Em setembro, a Adolpho Lindenberg lançou o maior apartamento de São Paulo, com 1 200 metros quadrados de área privativa. A privacidade é bastante valorizada. No setor de casas, em que os condomínios horizontais se multiplicam rapidamente, essa preocupação é ainda mais evidente. Cada casa tem sua piscina, solarium, jacuzzi, além de garagem subterrânea para no mínimo seis carros e elevador privativo, que leva o morador do subsolo à sala de estar sem que tenha de encontrar algum vizinho pelo caminho. Uma das diferenças fundamentais desse setor em relação aos outros é a tecnologia. Em alguns imóveis, há fechaduras que reconhecem a impressão digital e mecanismos que aquecem o piso do banheiro ou aspiram o pó por vãos nos rodapés.

Mas a principal exigência do comprador desse tipo de imóvel é a segurança. Assustado com casos cada vez mais freqüentes de seqüestros e ataques a residências de altíssimo padrão (mesmo as mais protegidas), ele só fecha negócio quando se sente protegido. Há dois movimentos nesse campo. Alguns compradores estão saindo das casas e buscando as chamadas mansões suspensas. É o caso do banqueiro Olavo Setubal, do Itaú, e também do ex-representante da Mitsubishi no país Eduardo Souza Ramos. Recentemente, eles trocaram seus casarões por apartamentos novos, cuja metragem se aproxima dos 1 000 metros quadrados. O outro são os condomínios de casas de alto padrão com sofisticadíssimos sistemas de segurança. Câmeras por toda parte, vigilância 24 horas e guaritas com duas camadas de blindagem estão entre o arsenal empregado para transformar as residências em fortalezas. Uma das empresas que prestam serviço a esse setor, a Haganá, inspira-se em estratégias do Mossad para impedir a entrada de terroristas palestinos em Israel. "Todas as pessoas desconhecidas que chegam de carro devem descer e entrar desacompanhadas", afirma Chen Gilad, diretor da companhia.

O preço de 1,5 milhão de reais, a definição do mercado, é somente um ponto de partida. De acordo com uma pesquisa realizada pela consultoria Amaral D'Ávila Engenharia de Avaliações, o valor médio das casas com mais de 350 metros quadrados (as recém-construídas) em condomínios paulistanos está estimado em 2,3 milhões de reais. Alguns deles com casas de alto padrão, conjuntos de quatro a dez residências, atingem valores que podem ultrapassar facilmente os 4 milhões de reais. Apesar das altas somas, esse mercado continua em expansão. Na Coelho da Fonseca, há estimativas de que os imóveis de altíssimo padrão já representem hoje de 35% a 40% do faturamento. E a tendência é que esse percentual aumente ainda mais. "Menos vulnerável às crises econômicas, esse segmento não depende de renda nem de crédito para o financiamento de habitação", diz Ricardo Pereira Leite, diretor do Sindicato da Habitação de São Paulo.