Faltam imóveis na av. Faria Lima

Com 260 bilhões de dólares sob administração, a Aberdeen é a maior gestora de recursos do Reino Unido. No final do ano passado, a empresa decidiu montar um escritório no Brasil para acompanhar mais de perto como são investidos os mais de 3 bilhões de dólares que aplicou no país e também para captar clientes locais. Desde que chegou ao Brasil em outubro, Nick Robinson, o executivo da Aberdeen responsável por chefiar a operação local, procura um imóvel de cerca de 200 metros quadrados na avenida Brigadeiro Faria Lima, que abriga a sede da maioria dos bancos de investimento, gestoras de recursos e escritórios de advocacia ligados ao mundo das finanças. O imóvel ideal não foge muito ao padrão: deve ter uma área de recepção de visitantes, uma sala de reuniões para os analistas, uma sala de reuniões com clientes e um local de trabalho para uma equipe de sete executivos financeiros. Até o momento, no entanto, a busca foi em vão. A Aberdeen está instalada na av. Faria Lima, mas em um escritório provisório de cerca de 50 metros quadrados, que lhe custa 10.000 reais por mês. Desanimado com a falta de opções, Robinson chegou a cogitar o aluguel de um imóvel na av. Paulista, mas desistiu e decidiu esperar mais por algo na Faria Lima mesmo.

A Aberdeen está longe de ser a única empresa com dificuldades em se instalar no principal centro financeiro brasileiro. Os escritórios de alto padrão localizados na av. Faria Lima têm a menor taxa de vacância da cidade de São Paulo (só 0,8%), segundo pesquisa da Colliers Internacional, uma das maiores consultorias do mundo na área imobiliária. Sem novos lançamentos nos últimos dois anos, só é possível encontrar um imóvel na avenida quando alguém decide sair. O resultado disso são filas de espera e, claro, alta dos preços. Os aluguéis cobrados em toda a cidade já são naturalmente elevados. Segundo a Colliers, São Paulo tinha ao final de 2009 o décimo aluguel mais alto do mundo para escritórios de alto padrão, superando dois dos principais centros financeiros mundiais: Nova York e Frankfurt (veja o ranking abaixo).

Os preços mostram que a falta de escritórios de alto padrão é generalizada na cidade de São Paulo (veja abaixo as cidade com menores taxas de vacância no mundo). O problema, no entanto, é mais grave na av. Faria Lima porque todo mundo quer estar lá. "A região é uma vitrine para os fundos e bancos de investimento globais", diz Mariana Hanania, gerente de pesquisa de mercado para América do Sul da consultoria Cushman & Wakefield. "Essas instituições financeiras só vêm para o Brasil se puderem se instalar na Faria Lima." Entre os diferenciais da avenida, estão a qualidade dos empreendimentos - muito superior à média de São Paulo - e a proximidade da maioria dos agentes importantes do mercado financeiro - uma das poucas exceções é a BM&FBovespa, que permanece na região central da cidade.

Com tanta procura, os preços dos aluguéis mais do que dobraram em poucos anos. Segundo a Colliers, o valor mensal do metro quadrado em um escritório de alto padrão subiu de 73 para 150 reais entre 2005 e junho de 2010 (veja a evolução dos preços na Faria Lima abaixo). E quem constrói novos empreendimentos na região parece ainda não estar satisfeito. "Para os edifícios que entrarão no mercado, já temos a informação de empreendimentos que chegam a pedir 200 reais por metro quadrado", diz Mariana Ferreira, gerente de pesquisa da Colliers.

Ninguém sabe se esse patamar poderá ser absorvido em breve pelo mercado por três motivos. O primeiro é a própria lei da oferta e da procura. Se os aluguéis começam a ficar muito caros, as empresas que não precisam estar na Faria Lima - como grandes multinacionais do setor industrial - começam a migrar para outros locais da cidade. O preço máximo de aluguel na avenida já é quase o dobro que numa região bem próxima e também nobre como a Berrini. Além disso, uma empresa que precise de mais espaço não vai encontrá-lo na Faria Lima no curto prazo.

Roberto Perroni, presidente da Cyrela Commercial Properties (CCP), empresa que possui participações em cinco empreendimentos de alto padrão na região, diz que a praxe do mercado é que a locação de escritórios comece a ser oferecida ao mercado seis meses antes da finalização de uma construção. Na Faria Lima, entretanto, esse tempo sobe para 12 a 18 meses - tamanha a procura. Portanto, muito provavelmente será mais fácil para uma empresa mudar-se para outra região ao invés de insistir. Um exemplo de empresa que se transferiu recentemente é a Redecard. A companhia de cartões afirma que se mudou para Barueri (na Grande São Paulo) para integrar a área de administração com outros departamentos.

O segundo fator que deve limitar a alta do preço dos aluguéis é a construção de novos empreendimentos. Hoje existem apenas 13 edifícios de alto padrão na Faria Lima. Segundo levantamento da Colliers, há quatro novos edifícios em construção e quatro em fase de projeto (veja a relação abaixo). Quando estiverem concluídos, esses empreendimentos vão agregar 296.000 metros quadrados à oferta de escritórios de alto padrão na região. Isso representa mais que todo o inventário atual de espaço na Faria Lima, de 219.000 metros quadrados.

Um terceiro motivo para os preços se acomodarem é histórico. Os valores de escritórios comerciais em todo o mundo costumam mover-se em ciclos da mesma forma que a própria economia tem seus altos e baixos. "No mercado de imóveis comerciais, sempre que há um movimento de forte alta dos preços, é natural que haja uma acomodação em seguida", diz o presidente da Colliers Intenational no Brasil, Ricardo Betancourt. "O que ninguém sabe é exatamente quando o ciclo de alta vai terminar."

Fontes de pressão

Se existem motivos para o preço da locação se acomodar, também há fontes de pressão. O primeiro deles é que o próprio valor dos imóveis na Faria Lima continua subindo. Em maio, a Brookfield, uma das maiores incorporadoras do país, anunciou a venda de uma área de 34.000 metros quadrados em um empreendimento de altíssimo padrão na Faria Lima por 600 milhões de reais. Os compradores foram o grupo Victor Malzoni - um dos mais tradicionais investidores do mercado imobiliário brasileiro - e o banco BTG Pactual, que concordaram em pagar 17.655 reais por metro quadrado. O valor é alto sob qualquer ponto de vista, ainda mais se considerado que o empreendimento só deve ficar pronto em outubro de 2011. Imóveis comerciais desse padrão costumam ter um aluguel mensal de ao menos 1% de seu valor de mercado. Fica claro, portanto, que os compradores apostam numa alta ainda maior do preço dos aluguéis na região.

A segunda fonte de pressão sobre os preços vem da escassez de imóveis de altíssimo padrão não apenas em São Paulo. Segundo Roberto Perroni, da CCP, a receita da empresa com a locação desse tipo de escritório cresceu 15% em 2009 - apesar de o indexador dos contratos (o IGP-M) ter recuado 1,72% no periódo. Como a receita total de locação da CCP ficou praticamente estável, a conclusão clara é que o problema de oferta está concentrado nos empreendimentos de altíssimo padrão. Esses edifícios possuem acabamento de qualidade, heliponto, segurança reforçada, baixo gasto de energia e aproveitamento de água de reuso, entre outras características.

Para onde a cidade vai

A ausência de grandes lançamentos na av. Faria Lima nos últimos anos deveu-se, por um lado, à escassez de terrenos. No miolo que vai do shopping Iguatemi à avenida Juscelino Kubitschek, praticamente não há terrenos disponíveis que possam abrigar os edifícios de grandes lajes. Os poucos locais onde as incorporadoras poderiam desenvolver esse tipo de projeto não serão utilizados por causa de restrições da Prefeitura de São Paulo. Não há mais títulos de autorização de construção (Cepacs) para empreendimentos comerciais na região, ao menos de acordo com a atual lei de zoneamento. A liberação para construções que ainda não estão autorizadas dependeria de uma mudança no plano diretor ou de um projeto que altere a lei de zoneamento.

Resta, então, à Faria Lima a opção de crescer para os dois lados. A região mais nobre é a da Nova Faria Lima, que fica entre as avenidas Juscelino Kubitschek e Hélio Pellegrino. A CCP, por exemplo, anunciou neste mês que vai construir duas torres com área locável de 16.500 metros quadrados nesse trecho da avenida.

A outra opção das incorporadoras é desenvolver o outro lado da Faria Lima, na região do largo da Batata. Esse trecho possui menos edifícios porque sempre foi ocupado pelo comércio popular e por salinhas comerciais. A inauguração de uma estação da linha amarela do metrô e a transferência do terminal de ônibus para a futura estação Pinheiros, no entanto, devem ajudar na revitalização do largo da Batata. Para Mariana Hanania, da Cushman & Wakefield, as incorporadoras já começaram a avaliar a viabilidade de projetos na região, mas os primeiros empreendimentos devem demorar cerca de dois anos para ser lançados.

Até lá, resta às empresas pagar caro para estar na Faria Lima ou alugar escritórios em regiões menos badaladas da cidade (veja abaixo quanto custa o aluguel por bairro). Para Mariana Ferreira, da Colliers, as duas áreas da cidade onde há maior número de terrenos para escritórios de alto padrão são a Barra Funda e a Roque Petroni. Lançamentos nessas áreas podem favorecer a saída da Faria Lima de grandes empresas que não estão ligadas ao setor financeiro. Para os bancos e demais agentes do mercado financeiro, no entanto, não há consolo. O jeito é se acostumar com os aluguéis caros.

.