São Paulo – Se você acha que o preço de casas e apartamentos subiu demais nos últimos anos, saiba que os terrenos se valorizaram ainda mais. Segundo o professor João da Rocha Lima Jr., do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, um terreno, que historicamente representava algo em torno de 15% a 25% do custo total de um empreendimento imobiliário em São Paulo, hoje já chega a 30% a 35%.

Por trás dos investimentos em terrenos, entretanto, há uma lógica bem diferente da compra de apartamentos ou salinhas comerciais para aluguel. No segundo caso, é possível alugar os imóveis e obter uma renda mensal. Já compra de terrenos com fins de investimento só será vantajosa se houver a efetiva valorização das terras. A seguir, Sérgio Pereira, diretor da empresa de loteamentos Vallor Urbano, explica os riscos e as vantagens desse tipo de investimento:

“É bem comum que haja em qualquer família brasileira alguém que ganhou muito dinheiro com a compra de terrenos. Com o desenvolvimento das cidades brasileiras, essa é uma forma de fazer poupança de longo prazo e lucrar com a valorização natural das terras em áreas urbanas.
Gosto de citar um exemplo de um loteamento da Vallor Urbano em Ribeirão Preto, em São Paulo. Vendemos lotes por 18.000 reais em 2005 que hoje, seis anos depois, têm sido revendidos por 75.000 reais. Os preços mais que quadruplicaram. Mesmo descontando a inflação do período, foi um investimento interessantíssimo para quem comprou lá atrás.

Isso não quer dizer que a compra de terrenos não exija cuidados. O principal risco é o de comprar um terreno irregular. É necessário olhar com atenção a documentação do lote. Na própria cidade de São Paulo, muita gente ficou rica ao lotear terrenos próximos a áreas de mananciais ou de proteção ambiental onde nenhum imóvel poderia ter sido erguido.

O golpe básico envolve a compra de um terreno desses por um preço baixíssimo, já que o valor da terra é determinado principalmente pelo seu potencial de aproveitamento. O terreno é colocado em nome de uma associação de moradores e, às pessoas, é vendida uma quota que corresponde a uma fração daquela área. Isso é totalmente irregular, mas acontece com razoável frequência.

Antes de comprar um terreno, a primeira coisa que alguém deve pedir é a matrícula individual do lote. A matrícula é uma espécie de certidão de nascimento de um lote e garante ao proprietário que aquilo não é fruto de uma ocupação irregular. Apenas com a matrícula, o comprador já consegue evitar 95% dos problemas que podem ser descobertos com a compra de terrenos.

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O documento deve ter sido registrado no cartório de imóveis, que tem a obrigação de fornecer a informação sobre o status do lote a interessados. Empresas sérias de loteamento já colocam um advogado nos plantões de venda que possa mostrar o documento e tirar eventuais dúvidas dos compradores.

As pessoas cautelosas também devem checar na prefeitura que tipo de construção é permitido em determinada região para não descobrir somente após a compra do terreno que ele não pode ser usado para o fim planejado. O uso do solo é regulado por leis municipais e a prefeitura é obrigada a conceder informações sobre a lei local de zoneamento.

Por último, em caso de loteamentos que ainda não estão prontos, é necessário checar se a empresa tem os alvarás e licenças necessárias ao desenvolvimento da obra. A empresa de loteamento que comercializa uma área é responsável por trazer energia, esgoto, captação de áreas fluviais, asfalto, guias e sarjetas para um condomínio. Sem a infraestrutura, é improvável que haja grande valorização das terras.

A maioria das pessoas que compra terrenos não toma esses cuidados e assume um risco alto. Na própria cidade de São Paulo, a ocupação de muitas áreas foi feita de forma completamente irregular. Muita gente ficou rica ao lotear ilegalmente áreas de manancial próximas às represas Billings e Guarapiranga ou à serra da Cantareira. Na década de 1970, o poder público proibiu construções nessas regiões enquanto o correto teria sido fazer loteamentos de altíssimo padrão.

A opção da prefeitura foi a de proibir a ocupação, mas o era impossível fiscalizar uma região tão vasta. Muitas pessoas lotearam essas áreas e botaram gente para morar lá, muitas vezes em condições precárias. O resultado: diversas residências jogam esgoto diretamente em áreas de mananciais.

A prefeitura falhou em não coibir esse crime e em não retirar as pessoas enquanto era possível. Mesmo sem autorização da prefeitura, os moradores conseguiram se reunir e pedir a instalação de sistemas de água, esgoto e energia nesses loteamos irregulares. O passo seguinte foi negociar com a prefeitura a regularização da área, o que realmente foi conseguido em muitos casos. A decisão da prefeitura de ceder às pressões poluiu as represas da zona sul e levou ao desmatamento de áreas de proteção ambiental na zona norte.

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Fazia todo o sentido que Alphaville, por exemplo, tivesse sido construído próximo à represa de Guarapiranga. Foi a política da prefeitura que obrigou os condomínios a migrar para as zonas leste e oeste, onde era permitido construir. A incapacidade de promover a ocupação planejada do solo levou os paulistanos a perder áreas com vocação para o aproveitamento turístico ou imobiliário ao mesmo tempo em que piorou demais o trânsito na cidade.

Os melhores loteamentos do estado hoje estão concentrados a oeste da capital, em Alphaville, Tamboré e Itu. São alguns bolsões que abrigam diversas mansões em condomínios fechados. Mas morar em novos condomínios é algo que se tornou o desejo da classe média. Para o lado leste, houve diversos loteamentos voltados para uma população de renda média em cidades como Suzano, Mogi das Cruzes e Itaquaquecetuba, por exemplo.

Acredito que esse movimento vai continuar. Se hoje a cidade já parece completamente integrada a municípios vizinhos como Barueri e Santana do Parnaíba, no futuro esse conurbano vai englobar também cidades como São Roque. Diversos municípios próximos à capital têm experimentado um verdadeiro boom no preço dos terrenos. Jundiaí é um ótimo exemplo. É comum alguém gastar cerca de 450 reais por metro quadrado em um lote na cidade. Os preços também têm subido rápido em Indaiatuba, Sorocaba, Piracicaba, Ribeirão Preto e São José dos Campos, entre outras cidades.

O desenvolvimento dessas cidades médias levou a população a procurar terrenos que pudessem abrigar uma casa nova, em um bairro residencial. O crescimento da renda e a facilidade do crédito também ajudaram. As pessoas podem parcelar a compra de um terreno em até 30 anos, ainda que o mais comum sejam cerca de 10 anos. O parcelamento inclui juros de cerca de 12% ao ano mais correção pelo IGP-M.

A compra de um terreno permite a construção de uma casa em um padrão de construção mais moderno. Mas também há inconvenientes. Muita gente que compra um terreno hoje pode ter de esperar dois anos para que o loteamento fique pronto. Construir uma casa também pode dar muito trabalho. Diversos compradores não têm o know-how para fazer isso e precisarão se acostumar com a rotina de uma obra.”