Como declarar a venda de imóveis no Imposto de Renda 2019

São Paulo - Quem vendeu ou doou um imóvel em 2018 precisa informar à Receita Federal sobre a venda ou a doação no Imposto de Renda 2019. O contribuinte que lucrou com a venda de um imóvel é obrigado a declarar o IR, mesmo que a venda seja isenta de imposto, como acontece em alguns casos. A declaração deve ser enviada até 30 de abril.

Quem vendeu o imóvel no ano passado deve ter preenchido o Programa de Ganhos de Capital (GCap), que pode ser baixado no site da Receita. Esse programa permite calcular o imposto devido sobre o lucro obtido na venda do imóvel. Também possibilita importar os dados diretamente para a declaração do Imposto de Renda.

O imposto, de 15% sobre o lucro, deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda. Quem não pagou o imposto no prazo certo deve preencher o GCap para calcular o tributo devido e, depois, baixar o programa Sicalc, que vai emitir o boleto para pagar o imposto (Darf), já com o acréscimo de juros e multas.

Feito isso, no momento de preencher a declaração do IR, basta importar as informações incluídas no GCap para o programa gerador da declaração, na aba “Ganhos de Capital”. É só clicar em “Importação GCap 2018”.

Ao importar os dados, o lucro obtido na venda será inserido de forma automática na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”. Se a venda for isenta de Imposto de Renda, o valor será transferido, também de forma automática, para a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.

Além de preencher e importar os dados do GCap, o contribuinte também deve excluir o imóvel da ficha “Bens e Direitos”, se ele estiver lá. Para isso, deve abrir a ficha, selecionar o imóvel que já tinha sido declarado e clicar em “Editar”, no canto inferior direito da tela. Depois, no campo “Situação em 31/12/2017”, basta repetir o valor do imóvel que já tinha sido informado na declaração anterior. Em seguida, é só zerar o campo “Situação em 31/12/2018”.

Na coluna “Discriminação”, é preciso informar que a venda foi realizada, incluindo o nome e o CPF ou CNPJ do comprador e o valor pelo qual o imóvel foi vendido. Se o comprador tiver adquirido o imóvel por meio de um financiamento, essa informação e o nome do banco que concedeu o crédito também podem ser incluídos nesse campo.

Caso o contribuinte tenha comprado e vendido o imóvel no ano passado, as informações sobre o bem não devem ser inseridas na ficha “Bens e Direitos”.

Venda do imóvel financiado

Quem vendeu um imóvel em 2018, mas ainda não quitou o financiamento, deve apurar o lucro obtido na venda de acordo com os valores efetivamente pagos no financiamento. Ou seja, se o vendedor quitou metade do valor do financiamento, deve declarar apenas a venda desse valor.

O lucro a ser informado no GCap também deve ser proporcional à fatia já paga pelo imóvel, caso a venda da unidade não seja isenta do Imposto de Renda. Após fazer esse esse cálculo, o contribuinte deve declarar o lucro da mesma forma que na venda de um imóvel quitado. Posteriormente, o imóvel também deve ser excluído da ficha “Bens e Direitos”.

Venda do imóvel em parcelas

Se o comprador adquiriu o imóvel em parcelas e o vendedor ainda está recebendo o pagamento, deve preencher o GCap com a data do contrato e o valor total da venda, mas com a ressalva de que os valores estão sendo recebidos a prazo.

Dessa forma, o programa emite Darfs proporcionais aos valores recebidos pelo contribuinte. Ou seja, os impostos a serem pagos também são proporcionais às parcelas recebidas.

Ao receber cada pagamento, o vendedor tem até o último dia útil do mês seguinte à data de quitação da parcela para recolher o Imposto de Renda proporcional ao valor. Se o vendedor continuar a receber os pagamentos neste ano, deve informar no GCap que o restante do valor será recebido em 2019.

Regras de isenção

O Imposto de Renda que incide sobre o lucro da venda de imóveis é de 15%. No entanto, a operação é isenta do pagamento do imposto se o contribuinte vender seu único imóvel por valor igual ou inferior a 440 mil reais, desde que não tenha vendido outra unidade nos últimos cinco anos.

O lucro obtido com a venda também é isento caso o imóvel tenha sido adquirido até 1969. Imóveis comprados entre 1970 e 1988 não têm isenção, mas um percentual fixo é descontado do ganho de capital, que varia entre 5% e 95%, de acordo com o ano de aquisição do imóvel. Quanto mais antigo o imóvel, maior o percentual de redução sobre o imposto. 

O contribuinte também não paga tributos sobre a transação caso o lucro da venda do imóvel seja usado para a compra de outra unidade residencial situada no Brasil, em até 180 dias. Nesse caso, é possível utilizar todo o dinheiro da venda para comprar um ou mais imóveis residenciais e obter isenção total do imposto, ou usar apenas uma parte do dinheiro e pagar a alíquota proporcional ao valor restante.

É necessário apontar a opção na hora de preencher o GCap para utilizar o benefício, que pode ser usado apenas uma vez a cada cinco anos. Caso o contribuinte não utilize o benefício fiscal ou parte dele após os 180 dias, deve pagar o imposto sobre o lucro obtido a partir da operação, acrescido de juros de mora. Além disso, se o imposto não for pago em até 210 dias contados da data do contrato, também é acrescida uma multa. 

Doação de imóvel

A doação de um imóvel não gera lucro ao proprietário e é isenta de Imposto de Renda. Apenas quem recebe o imóvel doado pode ter que pagar um tributo estadual, o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCMD ou ITD), cuja sigla, limite de isenção e valor variam conforme o estado.

O contribuinte deve informar o imóvel o imóvel doado na ficha “Bens e Direitos”. Na linha referente ao imóvel, o doador deve informar a transferência e incluir os dados do beneficiário.

No campo “Situação em 31/12/2017”, deve repetir o preço de aquisição do imóvel informado na declaração anterior. Já a coluna “Situação em 31/12/2018” deve ser zerada.

A transferência do bem também deve ser informada na ficha “Doações Efetuadas”. O contribuinte deve preencher o campo “Discriminação” com os dados do beneficiado e o valor do imóvel doado.