Como declarar a posse e a venda de imóveis no IR

São Paulo – Todo mundo que é obrigado a declarar Imposto de Renda precisa informar à Receita a posse de imóveis e eventuais ganhos de capital com a venda desses bens. Mesmo quem tiver renda na faixa de isenção deve entregar a declaração de reajuste anual caso o valor de seus bens ultrapasse os 300 mil reais – imóveis incluídos – ou caso tenha tido ganho de capital não isento com a venda de um imóvel. Essas regras também valem para a terra nua – terrenos ainda não construídos.

Confira, a seguir, dicas para não se enrolar com as informações e acabar na malha fina:

Como declarar um imóvel financiado ou não

Casa, apartamento, terreno, galpão. A Receita disponibiliza diferentes códigos para cada tipo de imóvel na ficha “Bens e Direitos”, e selecioná-los adequadamente deve ser o primeiro passo do contribuinte. Se o imóvel já está quitado, basta informar seu valor nos campos “Situação em 31/12/2011” e “Situação em 31/12/2012”. Se foi comprado em 2012, a coluna referente a 2011 deve ficar em branco.

Se o imóvel já foi declarado em anos anteriores, o contribuinte precisará apenas repetir as informações na declaração do IR 2013, inclusive o preço. Isso acontece porque as oscilações de mercado não são consideradas pela Receita. Portanto, o valor do imóvel só será corrigido em caso de reformas e melhorias e nunca por qualquer índice de preço, a despeito de eventuais valorizações – expressivas ou não – que ocorrerem ao longo do tempo.

Lembre-se de que no valor de aquisição do imóvel é possível incluir os gastos com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), bem como os juros do financiamento e uma eventual taxa de corretagem paga pelo comprador e que não estivesse incluída no valor da escritura. Essas despesas devem ser somadas na declaração referente ao ano em que elas ocorrem, mas podem ser acrescentadas mais tarde por meio de declaração retificadora.

Se seu imóvel foi financiado, mas ainda não foi quitado, é preciso informar apenas os valores de fato despendidos com o bem até 31 de dezembro de 2012, e não seu valor integral. Isto é, quanto foi pago até 31/12/2011 e quanto foi pago até 31/12/2012. Para imóveis comprados em 2012, a coluna de 2011 ficará em branco. Financiamentos habitacionais não devem ser declarados na ficha “Dívidas e Ônus Reais”.

No campo “Discriminação” devem ser relacionadas as condições de aquisição do imóvel: se já está quitado, se foi comprado de uma construtora, financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação, ou por outra linha de crédito.

Quem declara pela primeira vez um imóvel que já possuía

Atenção se você tinha um imóvel de menos de 300 mil reais ou era isento de entregar a declaração do IR por todos os outros critérios, mas mudou de condição em 2012 e vai informar o imóvel pela primeira vez na declaração deste ano. Bens adquiridos a partir de 1996 devem ser declarados sempre pelo seu custo de aquisição.

A lógica é a mesma para quem era dependente e vai declarar por conta própria neste ano. É o caso, por exemplo, de um filho universitário que tinha um imóvel, passou a receber um salário e, por isso, optou por fazer a declaração por conta própria ao invés de incluir a nova renda tributável no nome dos pais.

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Essa pessoa terá que copiar o último valor do imóvel que era informado na declaração em que aparecia como dependente, lançando-o na ficha de “Bens e Direitos”. Será preciso repetir os mesmos valores nas colunas de 2011 e 2012. Na outra ponta, o bem não deve ser incluído na declaração de “Bens e Direitos” do antigo titular – no exemplo, um dos pais do universitário.

Para informar esta mudança à Receita, o pai que já não tem o filho como dependente precisará apenas deixar em branco as colunas dos anos de 2011 e 2012 referentes ao imóvel anteriormente declarado.

Reformas e melhorias no imóvel

Esta é a única situação em que o valor do imóvel declarado pode ser atualizado. Contudo, é preciso comprovar tudo que foi gasto com as obras. Vem daí a importância de guardar todos os recibos com materiais e fornecedores.

Benfeitorias realizadas em 2012 devem ser informadas no campo “Discriminação”, junto com as demais informações sobre o imóvel, como localização e preço. A coluna de 2011 deve mostrar o valor do imóvel antes das reformas, e a coluna de 2012 já deve apontar o acréscimo resultante das benfeitorias. Acrescer o valor das reformas ao valor do imóvel é uma forma de pagar menos imposto de renda sobre o ganho de capital obtido com a venda do bem no futuro.

Como declarar o ganho com a venda de um imóvel

O ganho de capital com a venda de imóveis não será tributado nas seguintes situações: se o valor da transação for inferior a 440.000 reais para o único imóvel que o contribuinte possuir; se o imóvel tiver sido comprado até 1969; ou se o dinheiro recebido por um imóvel residencial for totalmente reinvestido na compra de outro imóvel residencial no Brasil dentro de um prazo de 180 dias a partir da celebração do contrato (seis meses).

Neste último caso, é preciso não ter usufruído da isenção nos últimos cinco anos, e se apenas parte do dinheiro for empregada na compra de um novo imóvel, o restante será tributado proporcionalmente.

Em qualquer outra situação, o contribuinte deve baixar o Programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCap2012), informar o valor real de venda que consta no contrato previamente firmado e responder às demais questões. O próprio programa irá apurar se há alguma isenção ou redutor do ganho de capital, fazendo as possíveis deduções sobre o valor do imposto devido. Imóveis que tenham sido adquiridos entre 1969 e 1988, por exemplo, ganham abatimentos.

Declarar as quantias gastas com reformas, elevando assim o valor do imóvel, ajuda a reduzir o ganho de capital sobre o qual é calculado o IR. Depois de chegar ao valor a ser pago, o contribuinte deve importar esses dados para a declaração do IR 2013.

Qualquer comissão paga pelo vendedor à imobiliária ou ao profissional autônomo pela negociação do imóvel (e não incluída em seu preço de venda) é considerada uma despesa dedutível e beneficia o contribuinte no cálculo do imposto devido. É preciso, porém, ter os comprovantes.

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A apuração e o pagamento do imposto devido na venda de um imóvel devem ser feitos até o último dia útil ao mês seguinte à venda. Portanto, se o imóvel foi vendido em setembro, o prazo para pagamento do IR sobre o lucro imobiliário é o último dia útil de outubro. O recolhimento, portanto, não ocorre quando se preenche e entrega a Declaração de Ajuste Anual, onde o contribuinte deve apenas informar a transação e seu eventual ganho de capital. Quem não respeita o prazo de recolhimento fica sujeito ao pagamento de multa e de juros pela taxa Selic do período de atraso.

Imóveis em nome do casal

Como são considerados frutos do trabalho e da colaboração dos dois, imóveis que forem adquiridos em nome de um casal devem pertencer a ambos, em iguais partes. Por isso, precisam ser declarados na proporção de 50% para cada um. A exceção fica para os casais que estipularem uma divisão diferente por contrato escrito. Se o imóvel estiver no nome de apenas um dos cônjuges, apesar de ser um bem comum, ele poderá ser relacionado em qualquer uma das declarações se os contribuintes optarem pela entrega de formulários individualmente.

Doações

Quem recebe um imóvel por meio de doação deve informá-la na coluna “Discriminação” da declaração de “Bens e Direitos”, indicando o nome e o número do CPF do doador. É necessário relatar o valor do imóvel na coluna referente ao ano de 2012. Em seguida, o contribuinte deve lançar o valor correspondente a esta doação em "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis". Por sua vez, quem doa o imóvel deve informar o nome e o número do CPF de quem o recebeu na coluna “Discriminação” da declaração de “Bens e Direitos”. A coluna com o valor no ano de 2012 deve ser deixada em branco.

Doações de qualquer valor são isentas de imposto de renda, mas podem ser tributadas na esfera estadual. Informe-se junto à Secretaria de Fazenda do seu estado o valor de isenção do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCMD ou ainda ITD em alguns estados). O valor do imóvel doado provavelmente vai exceder esse limite de isenção, o que significa que quem recebe a doação deve pagar o imposto ao estado. Em São Paulo, por exemplo, a alíquota é de 4% sobre o valor do bem.