Com juros maiores na Caixa, comprar imóvel agora é uma boa?
Caixa volta a elevar juros do financiamento imobiliário; veja como ficam os novos custos para compra de imóveis e avalie se o momento é favorável
Da Redação
Publicado em 15 de setembro de 2015 às 19h17.
São Paulo - Depois de elevar os juros em janeiro, a Caixa Econômica Federal aumentou novamente as taxas do financiamento imobiliário neste mês. Com a mudança, os tomadores de crédito podem pagar até 63 mil reais a mais no custo final do financiamento .
A conclusão faz parte de uma simulação realizada pelo Canal do Crédito, site especializado na comparação de operações de crédito , a pedido de EXAME.com.
A nova elevação das taxas é válida apenas para financiamentos feitos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
O SFH é um sistema de financiamento regulado pelo Banco Central por meio do qual os bancos utilizam recursos da poupança para financiamentos de até 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal e de até 650 mil reais nos demais estados.
Pela maior regulação, os financiamentos pelo SFH têm taxas menores, que não podem passar de 12% ao ano.
Com as mudanças, a taxa de balcão, cobrada de quem não é cliente da Caixa, subiu de 9,15% ao ano para 9,45%. Para clientes com relacionamento, a taxa passou de 9% para 9,3%; e para clientes com relacionamento, mas que também recebem salário pelo banco, subiu de 8,70% para 9%.
Para quem é servidor público e tem conta no banco, a taxa saiu de 8,7% ao ano para 9%. E para servidores com relacionamento com a Caixa e que recebem salário pelo banco, a taxa passou de 8,5% a 8,8%.
Veja na tabela a seguir as diferenças nos custos finais dos financiamentos contratados com as taxas anteriores e com as novas taxas.
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
Condições da simulação: valor do imóvel: R$ 500 mil; entrada: 20% do valor do imóvel; valor do financiamento: R$ 400 mil; prazo: 360 meses; idade do comprador: 45 anos.
| Linhas de crédito | Taxa anterior | Valor final do financiamento* | Taxa nova | Valor final do financiamento* | Aumento em reais (aumento percentual) |
|---|---|---|---|---|---|
| Taxa Balcão | 9,15% | R$ 1.011.370,33 | 9,45% | R$ 1.075.000,83 | R$ 63.630,50 (+6,3%) |
| Relacionamento | 9,00% | R$ 1.003.037,24 | 9,30% | R$ 1.042.047,14 | R$ 39.009,90 (+3,9%) |
| Relacionamento+Salário | 8,70% | R$ 986.334,94 | 9,00% | R$ 1.025.386,98 | R$ 39.052,04 (+4,0%) |
| Servidor (Relacionamento) | 8,70% | R$ 986.334,94 | 9,00% | R$ 1.025.386,98 | R$ 39.052,04 (+4,0%) |
| Servidor (Relacionamento+Salário) | 8,50% | R$ 975.180,03 | 8,80% | R$ 1.011.725,81 | R$ 36.545,78 (+3,7%) |
Fonte: Canal do Crédito, com base nos juros informados pela Caixa Econômica Federal
*Valor final não considera a entrada, mas inclui todos os custos do financiamento, tais como: os juros, a taxa de administração cobrada pelo banco e os seguros envolvidos na operação.
Vale a pena comprar?
A partir dos dados da tabela é possível observar que, apesar de o aumento absoluto no custo final ser alto, a elevação em termos percentuais não é tão grande.
Ainda assim, conforme explica Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito, por mais que o aumento seja diluído ao longo do financiamento, não se trata de uma elevação irrisória.
Basta pensar se você pagaria 63 mil reais a mais pelo imóvel em uma compra à vista. Ao olhar dessa forma é possível ter uma noção maior sobre o impacto do aumento dos juros .
Por outro lado, apesar das taxas maiores, o momento é favorável para a obtenção de descontos na compra de imóveis. "Com a crise, menos pessoas estão comprando e as construtoras estão com estoques altos, sentindo pressões de acionistas e de caixa", afirma Prata.
Segundo ele, as construtoras estão oferecendo descontos de 20% a 25% nos imóveis. "Existem bons descontos, mas é preciso ficar atento. Quando as construtoras dizem que passa de 25%, pode ter certeza que é mais jogada de marketing", diz o presidente do Canal do Crédito.
Em sua opinião, os maiores descontos nos imóveis são suficientes para amenizar o maior custo do financiamento, portanto, mesmo com o aumento dos juros, ainda vale a pena comprar a casa própria neste momento.
Além de ser possível encontrar imóveis com desconto, Prata também argumenta que as taxas de juros ainda estão abaixo de patamares anteriores, como no ano de 2008, antes de os bancos públicos iniciarem uma política de redução dos juros.
Vale mencionar também que os imóveis usados, que não são vendidos por construtoras, podem seguir uma lógica diferente.
"Dependendo da situação, a pessoa física pode manter o preço alto e aguardar um momento melhor para vender o imóvel, sem precisar recorrer aos descontos. As construtoras é que estão com a corda no pescoço e precisam de rapidez", diz Marcelo Prata.
Como chegar à sua conclusão
Para calcular com mais precisão se vale a pena comprar um imóvel agora, basta comparar qual seria a redução obtida no valor final do financiamento diante de um eventual desconto no valor da casa e qual seria o aumento no custo final com a taxa de juro maior.
A ferramenta Simulador de financiamento imobiliário (SAC), de EXAME.com, pode ajudar no cálculo. Ela permite ao usuário observar o custo final do financiamento para diferentes valores de imóveis e taxas de juros.
Outro ponto importante a ser observado é que, com a tendência de alta da taxa básica de juros (Selic), se a intenção for comprar o imóvel ainda neste ano esperar pode não ser uma boa ideia.
De acordo com o último Boletim Focus, do Banco Central, a expectativa dos economistas é de que a taxa Selic seja elevada no final de abril para 13,25% ao ano, e assim permaneça até o final de 2015.
Atualmente a taxa está nos 12,75% e apenas em 2016 a expectativa é de que a taxa feche o ano em um patamar menor, aos 11,5%.
Como a taxa básica de juros dita a variação dos juros das operações de crédito, as taxas dos financiamentos tendem a acompanhar suas flutuações.
- 1. Exclusivos
1 /32(Divulgação/VivaReal)
São Paulo - Ter alguns milhões de reais no bolso pode não ser o valor suficiente para adquirir casas e apartamentos de luxo no mercado imobiliário brasileiro. A quantia necessária para comprar alguns imóveis de alto padrão à venda no país pode atingir até a casa das dezenas de milhões de reais. E não é difícil encontrar unidades com preços a partir de 10 milhões de reais, de acordo com levantamento feito em oito cidades brasileiras por EXAME.com, com base em anúncios das imobiliárias de luxo SIR Bossa Nova e Coelho da Fonseca e também do classificado online VivaReal. O imóvel mais caro à venda encontrado na pesquisa é uma casa de 1.800 metros quadrados no bairro dos Jardins, em São Paulo, anunciada por 48 milhões de reais. De acordo com Luciano Amado, presidente da Bossa Nova SIR, São Paulo e Rio de Janeiro representam 60% do mercado de luxo no país. Outros destaques são cidades como Brasília , a região Sul do país e algumas cidades do Nordeste. Em São Paulo, o tíquete médio do mercado de altíssimo padrão é de 2,8 milhões de reais, e o valor médio de casas e apartamentos de luxo é de 35 mil reais por metro quadrado, diz Amado. “A localização nobre é o principal atrativo dessas unidades. Quando combinada com a escassez de imóveis à venda na região e a qualidade de acabamentos da casa ou apartamento, os preços podem ser bem maiores do que essa média”, diz o executivo. Veja a seguir exemplos de casas que custam dezenas de milhões em São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília, Belo Horizonte , Curitiba , Porto Alegre , Florianópolis e Fortaleza . A maior parte das unidades listadas está anunciada para venda na internet. Nesses casos, foi incluído um link com mais detalhes sobre o imóvel. Já no caso das unidades que não possuem anúncios online, foi informado o link para o site da imobiliária responsável.
2 /32(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 14 milhões |
| Área | 618 metros quadrados |
| Quartos | 2 |
| Condomínio | R$ 6,8 mil |
| M ais detalhes sobre o imóvel | |
3 /32(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 11 milhões |
| Área | 432 metros quadrados |
| Quartos | 4 |
| Condomínio | R$ 7,7 mil |
| M ais detalhes sobre o imóvel | |
4 /32(Divulgação/Sir Bossa Nova)
5 /32(Divulgação/SIR Bossa Nova)
6 /32(Divulgação/Coelho da Fonseca)
| Preço | R$ 15 milhões |
| Área | 2.000 metros quadrados |
| Quartos | 5 |
| Condomínio | Não informa |
| Mais informações com a imobiliária Coelho da Fonseca | |
7 /32(Divulgação/Coelho da Fonseca)
| Preço | R$ 14,5 milhões |
| Área | 606 metros quadrados |
| Quartos | 4 |
| Condomínio | Não informa |
| Mais informações com a imobiliária Coelho da Fonseca | |
8 /32(Divulgação/Coelho da Fonseca)
| Preço | R$ 19,5 milhões |
| Área | 906 metros quadrados |
| Quartos | 5 |
| Condomínio | Não informa |
| Mais informações com a imobiliária Coelho da Fonseca | |
9 /32(Divulgação/SIR Bossa Nova)
10 /32(Divulgação/Coelho da Fonseca)
| Preço | R$ 12 milhões |
| Área | 1.400 metros quadrados |
| Quartos | 5 |
| Condomínio | Não informa |
| Mais informações com a imobiliária Coelho da Fonseca | |
11 /32(Divulgação/Coelho da Fonseca)
| Preço | R$ 20 milhões |
| Área | 1.200 metros quadrados |
| Quartos | 4 |
| Condomínio | Não informa |
| Mais informações com a imobiliária Coelho da Fonseca | |
12 /32(Divulgação/Coelho da Fonseca)
| Preço | R$ 15 milhões |
| Área | 800 metros quadrados |
| Quartos | 6 |
| Condomínio | Não informa |
| Mais informações com a imobiliária Coelho da Fonseca | |
13 /32(Divulgação/Coelho da Fonseca)
| Preço | R$ 17 milhões |
| Área | 1.500 metros quadrados |
| Quartos | 4 |
| Condomínio | Não informa |
14 /32(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 48 milhões |
| Área | 1.800 metros quadrados |
| Quartos | 5 |
| Condomínio | Não informa |
| Mais detalhes sobre o imóvel | |
15 /32(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 20 milhões |
| Área | 427 metros quadrados |
| Quartos | 4 |
| Condomínio | Não informa |
| Mais detalhes sobre o imóvel | |
16 /32(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 20 milhões |
| Área | 8 mil metros quadrados (terreno) |
| Quartos | 6 |
| Condomínio | R$ 1 mil |
| Mais detalhes sobre o imóvel | |
17 /32(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 26 milhões |
| Área | 600 metros quadrados |
| Quartos | 5 |
| Condomínio | Não informa |
| Mais detalhes sobre o imóvel | |
18 /32(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 21 milhões |
| Área | 800 metros quadrados |
| Quartos | 6 |
| Condomínio | Não informa |
| Mais detalhes sobre o imóvel | |
19 /32(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 35 milhões |
| Área | 840 metros quadrados |
| Quartos | 3 |
| Condomínio | Não informa |
| Mais detalhes sobre o imóvel | |
20 /32(Divulgação/VivaReal)
21 /32(Divulgação/VivaReal)
22 /32(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 12 milhões |
| Área | 1.043 metros quadrados |
| Quartos | 6 |
| Condomínio | Não informa |
| Mais detalhes sobre o imóvel | |
23 /32(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 11.8 milhões |
| Área | 950 metros quadrados |
| Quartos | 6 |
| Condomínio | Não informa |
| Mais detalhes sobre o imóvel | |
24 /32(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 10 milhões |
| Área | 1.500 metros quadrados |
| Quartos | 6 |
| Condomínio | Não informa |
| Mais detalhes sobre o imóvel | |
25 /32(Divulgação/VivaReal)
26 /32(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 12 milhões |
| Área | 2.300 metros quadrados |
| Quartos | 5 |
| Condomínio | Não informa |
| Mais detalhes sobre o imóvel | |
27 /32(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 13 milhões |
| Área | 1.400 metros quadrados |
| Quartos | 5 |
| Condomínio | R$ 1,9 mil |
| Mais detalhes sobre o imóvel | |
28 /32(Divulgação/VivaReal)
29 /32(Divulgação/VivaReal)
30 /32(Divulgação/VivaReal)
31 /32(Divulgação/VivaReal)
32 /32(Scott Olson/Getty Images)