As dúvidas de quem declara aluguéis no IR

São Paulo – Algumas das questões mais comuns sobre IR a chegarem à caixa de entrada de EXAME.com dizem respeito à forma correta de declarar aluguéis pagos ou recebidos. Abaixo, apresentamos as respostas às principais dúvidas dos internautas sobre esse assunto. Quem responde às 11 primeiras perguntas é Eliana Lopes, coordenadora de IR de pessoa física da H&R Block no Brasil. A última questão é respondida pelo consultor imobiliário da Areal Pires Advogados, Alex Stroetbek.

Pagamento de IPTU e condomínio precisa ser declarado? De quem é a responsabilidade, do inquilino ou do proprietário?

Não é necessário declarar essas taxas, independentemente de quem é responsável por pagá-las. Porém, se for o proprietário quem paga por elas, ele tem o direito de deduzi-las do seu rendimento com o aluguel. Ou seja, só precisa declarar o rendimento, já líquido das taxas.

Como se discrimina a corretagem paga à imobiliária pelo proprietário do imóvel e quem é responsável por declarar esse valor?

A corretagem é paga à imobiliária pelo proprietário, por isso ele é o responsável por discriminar esse valor em sua declaração. Ele deve deduzir a comissão do seu rendimento de aluguel, declarando o valor em um campo específico na ficha de “Pagamentos e Doações Efetuados”. Sob o código “70 – Aluguel” será informado o rendimento com aluguel já líquido de todas as taxas; sob o código “71 – Administrador de Imóvel”, informa-se o valor da corretagem.

Devo informar os dados de quem de fato paga ou recebe o aluguel, ou informo os dados da administradora de imóveis?

A administradora é uma mera intermediária. Quem paga aluguel deve informar como beneficiário o próprio locador, por seu nome e CPF. O mesmo vale para o proprietário, que recebe o aluguel. Como responsável pelo pagamento deve ser informado o inquilino, seja ele pessoa física ou jurídica.

Caso receba o aluguel de pessoa jurídica, o locador deve declarar os valores recebidos em “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ pelo Titular”, informando seu nome e CNPJ. Caso o locatário seja pessoa física, a discriminação virá no campo “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e Exterior”, dentro da aba “Carnê-Leão”, com o nome e CPF dos inquilinos que constam no contrato de locação.

A partir de que valor de aluguel o proprietário deve pagar IR?

Aluguel é rendimento tributável, devendo ser informado na declaração independentemente de seu valor. A quantia se soma à renda do contribuinte para enquadrá-lo numa das faixas do IR; porém, o pagamento de IR sobre os valores recebidos de aluguel deve ser feito mensalmente por iniciativa do locador, via Carnê-Leão, programa da Receita que emite um Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF).

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Contudo, o locador não terá de recolher imposto mensalmente em dois casos. Primeiro, se o total dos rendimentos de aluguel recebidos não exceder o teto da faixa de isenção. Como se aplica, aos valores dos aluguéis, a mesma tabela de IR dos salários, em 2012 são isentos os rendimentos de até 1.566,61 reais por mês. Também estão dispensados de recolher o IR mensalmente via Carnê-Leão os locadores que alugarem seu imóvel para uma pessoa jurídica, pois nesse caso é de responsabilidade da empresa fazer o recolhimento.

Quem pensa que não precisa recolher o IR mensalmente, pois o tributo será cobrado depois de feita a Declaração de Ajuste Anual, está arriscando o próprio bolso. O contribuinte que deixa de pagar seus impostos, se não houver má fé, está sujeito, pelo menos, a pagar multa e juros pela negligência.

Como declaro os valores de aluguel? Mês a mês ou o montante anual?

O inquilino só terá a opção de informar os valores pagos mensalmente. Já o proprietário deverá informar os valores mensais apenas se o locatário for pessoa física. Caso seja pessoa jurídica, o correto é informar o montante total recebido no ano a título de aluguel.

Posso abater do IR o valor gasto com pagamento de aluguel residencial?

Não. A única situação em que isso é permitido é no caso do contribuinte pessoa física que atue como profissional autônomo e que trabalhe em casa. Nesse caso, o contribuinte pode lançar o gasto de aluguel em seu livro-caixa, junto com todas as suas despesas de custeio. As despesas lançadas no livro-caixa podem ser abatidas do rendimento não assalariado do profissional autônomo, reduzindo o imposto devido.

Como declarar aluguéis recebidos por um casal?

Se os imóveis forem bens comuns do casal, os rendimentos podem ser informados 100% na declaração de um dos dois, ou metade em cada declaração, o que for mais vantajoso. Esse recurso pode ser usado para evitar que a renda tributável de um dos dois cônjuges fique tão elevada que chegue a mudar de faixa de contribuição.

Mas atenção: se a opção for por declarar da segunda forma, o correto é declarar metade do valor total recebido de aluguel pelo casal em cada declaração. “Se houver três imóveis, não pode declarar o aluguel de um em nome de um cônjuge e dos outros dois em nome do outro”, ressalva Eliana Lopes.

Vale lembrar que são bens comuns os imóveis adquiridos pelos dois membros do casal, com o nome de ambos na escritura; os imóveis adquiridos por um dos dois a qualquer tempo, no caso dos regimes de comunhão total de bens; e os imóveis adquiridos por um dos dois cônjuges na vigência de um casamento em comunhão parcial de bens.

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Recebo aluguel de um imóvel próprio localizado em outra cidade, e com este valor pago o aluguel do imóvel onde resido. Preciso declarar?

Sim. São dois procedimentos independentes. Não existe nenhuma particularidade neste caso. O contribuinte precisa declarar o aluguel recebido – e pagar IR mensalmente, se for o caso – e também declarar o valor pago de aluguel pelo imóvel onde reside.

Se eu já uso Carnê-Leão para pagar um rendimento tributável mensalmente, preciso pagar outro DARF sobre o aluguel recebido?

Todos os rendimentos tributáveis mensalmente via Carnê-Leão podem ser agrupados e pagos em um único DARF. “É o mesmo código para rendimentos com aluguel, pensão alimentícia e rendimentos do exterior, como bônus e salário, por exemplo”, explica Eliana Lopes. Mesmo que o valor do aluguel isoladamente não seja tributável, essa quantia deverá ser somada aos demais rendimentos tributáveis via Carnê-Leão de qualquer maneira.

Quando o aluguel recebido é partilhado entre membros de uma mesma família, ou mesmo quando a totalidade dos valores é revertida a um terceiro, como esse procedimento deve ser informado na declaração?

Pode acontecer de um proprietário de imóvel repassar parte do aluguel recebido para um filho ou irmão, ou ainda reverter 100% do valor para seu pai. Mas esse procedimento não é correto caso os nomes desses outros beneficiários não estejam discriminados no contrato de locação, o que pode gerar problemas junto à Receita Federal.

“É preciso que no contrato constem os nomes de todos os beneficiários e os percentuais do aluguel revertidos para cada um deles”, explica Eliana Lopes. Então se o proprietário do imóvel repassa 25% do aluguel a um filho, por exemplo, essa informação deve constar no contrato de locação. Se o repasse começar a ser feito depois que o contrato já estiver em vigor, o indicado é fazer um aditivo contratual, acrescentando os nomes dos novos beneficiários.

Quem em 2011 esteve dividindo os aluguéis recebidos com pessoas que não constam no contrato de locação deverá declarar os valores recebidos integralmente na sua declaração. Porém, isso não vai livrar esse locador de problemas com a Receita. Dependendo da quantia e do impacto que ela tiver nas contas do proprietário e dos demais beneficiários, é possível cair na malha fina. “O contribuinte vai ter um contratempo até conseguir explicar tudo”, diz Eliana.

Repúblicas e imóveis divididos: como declarar quando há várias pessoas que não são da mesma família pagando aluguel a um único proprietário?

É muito comum hoje em dia que universitários se agrupem em repúblicas e que jovens em início de carreira dividam o apartamento com amigos. Esses casos requerem muitos cuidados.

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Para efeitos de declaração de IR, todos os responsáveis por pagar as despesas com aluguel devem constar no contrato como inquilinos, e cada um declara a parte que pagou. Ou seja, se o apartamento é dividido por três pessoas, cada uma delas vai declarar o terço pago. Para o proprietário funciona do mesmo modo. Se há dois, três ou mais inquilinos pagantes, todos devem ser declarados como os pagadores de seus rendimentos locatícios.

Se apenas um dos moradores constar como locatário, este será o responsável por declarar todo o montante pago ao locador. Mas como pessoas que dividem apartamento geralmente o fazem por não ter renda suficiente para bancar sua moradia por conta própria, provavelmente a declaração vai indicar incompatibilidade entre a renda do contribuinte e o valor gasto com aluguel. “O contribuinte provavelmente vai cair na malha fina e vai ter que dar um jeito de provar que recebe valores de outras pessoas, que não são rendimentos, e que servem para pagar o aluguel”, explica Eliana.

E é possível regularizar um contrato de locação retroativamente, para evitar cair na malha fina pelas falhas do passado?

Quem responde a essa pergunta é o consultor imobiliário da Areal Pires Advogados, Alex Strotbek. Sim, é possível, porém com algumas condições. Suponha que você é locador e deseja fazer constar no contrato que outros membros da sua família recebem parte ou a totalidade do aluguel; ou ainda que você é um jovem que consta como único inquilino de um apartamento que divide com mais duas pessoas; nesses casos, você pode “corrigir” a situação, vigente em 2011, para poder declarar corretamente neste ano.

Em primeiro lugar, o aditivo contratual precisa ter a data atual, jamais uma data passada. “Você vai confeccionar um documento, com a data atual, explicando que a situação em questão vem ocorrendo desde uma determinada data passada. Ou seja, apenas o efeito do aditivo será retroativo”, explica Stroetbek. Em segundo lugar, evidentemente que a data passada informada deve corresponder à realidade. Finalmente, no caso do inquilino que deseja acrescentar outros locatários ao contrato, é fundamental que locadores e fiadores estejam de acordo.

No caso de uma residência dividida por jovens, se a rotatividade for baixa, o ideal é mesmo recorrer aos aditivos contratuais quando um dos moradores deixar o imóvel para dar lugar a outro. Porém, se for uma república, com alta rotatividade, aquele que consta no contrato como locatário pode tentar acrescentar uma cláusula de sublocação, conferindo-lhe o direito de rachar as despesas com aluguel com outros moradores, sem a necessidade de incluí-los no contrato como locatários.

O sublocador, por sua vez, deverá firmar com cada sublocatário um contrato em separado. Contudo, sublocar um imóvel, além de precisar da concordância do proprietário e do fiador, pode não ser muito vantajoso para o inquilino. Da mesma forma que ocorre com os aluguéis recebidos, os valores pagos pelos sublocatários estarão sujeitos à cobrança de IR mensal, deverão ser declarados como rendimentos tributáveis e podem aumentar a renda tributável do sublocador a ponto de deslocá-lo de faixa de contribuição.