2021 será um bom ano para comprar um imóvel? Saiba o que observar

A taxa de juros no menor patamar da história deixou os financiamentos de imóveis mais baratos. Atualmente, para alguém com 30 anos conseguir comprar um imóvel de 400 mil reais na Caixa, precisa de uma renda familiar de cerca de 9 mil reais. Em 2017, essa mesma família apenas conseguia adquirir um imóvel de pouco mais de 300 mil com esse valor.

Essa mudança deu incentivo ao setor imobiliário para se aquecer, mesmo em plena pandemia. Mas, para quem está pensando em comprar casa ou apartamento em 2021, fica a dúvida: os preços devem subir? Neste ambiente de incerteza, diante de uma segunda onda da covid-19, é o momento de se comprometer com prestações? Essas questões devem ser ponderadas na hora da compra.

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Para especialistas, é fato que o atual momento é muito favorável para a compra, especialmente para quem deseja financiar o pagamento do imóvel. "Os juros não vão subir no curto prazo, mas no médio prazo devem aumentar. Em nenhuma hipótese devem ser mais baixos do que o nível atual. Este é o melhor momento para conseguir um financiamento barato", diz João da Rocha Lima, professor do núcleo de real estate da Poli-USP.

Para Eduardo Zylberstajn, coordenador do índice de preços de imóveis FipeZap, ainda que os juros subam, os bancos não devem voltar a cobrar taxas de financiamentos na casa de dois dígitos. Segundo ele, os juros devem ficar estruturalmente em um nível menor, em torno de 6% a 8% ao ano. Isso em parte porque os bancos dependem menos de recursos da poupança atualmente, o que torna o crédito imobiliário mais competitivo. "Hoje os juros cobrados no crédito imobiliário variam entre 6% e 7% ao ano. Se a Selic subir para 3% ou 4% ao ano, as taxas devem variar entre 7% e 8%."

Preços devem subir

As perspectivas de alta do preços dos imóveis reforçam a visão sobre o momento propício para a compra. Nos últimos meses, o segmento de construção apresenta forte pressão de preços dos insumos. Alguns materiais de construção chegaram a registrar 60% de aumento no valor. Esse aumento de custos vem se refletindo nos preços dos imóveis, que começaram a aumentar a partir de outubro. No acumulado de 2020, o Índice FipeZap acumula alta nominal de 3,21%, acima dos 2,85% esperados para a inflação.

Além disso, em grandes cidades, como São Paulo, os preços dos terrenos continuam a subir. Portanto, Lima espera que os imóveis fiquem mais caros no ano que vem. "Esse aumento de valores será limitado caso os juros também subam, porque podem fazer com que a demanda caia muito. Mas, se os juros ficarem no mesmo lugar, haverá pressão nos preços."

Zylberstajn diz que, embora a tendência seja a de que os preços de imóveis subam acima da inflação, deve ser possível encontrar boas oportunidades no mercado na contramão dessa tendência. "Os índices refletem a média de preços. Para um imóvel específico a situação pode ser diferente."

Decisão exige serenidade

Em 2020, o mercado imobiliário deixou definitivamente para trás a fase negativa registrada nos últimos anos, na qual os preços e os lançamentos registraram queda e as vendas eram mais difíceis. Agora há um movimento natural de recuperação, já que o mercado imobiliário é cíclico, explica Zylberstajn, coordenador do FipeZap. Contudo essa fase positiva também embute riscos. "Estamos no meio de uma pandemia, e o país está sempre sujeito a riscos políticos."

Ficou em dúvida? Conforme pontua Zylberstajn, a situação do mercado não muda de um dia para o outro. "A compra de um imóvel impacta a vida financeira de uma família por décadas. Ou seja, não é porque o preço vai subir 10% que é necessário ter pressa. A perspectiva é que essa fase positiva do mercado de imóveis dure até 2022."

O mais importante, diz o especialista, é dispor de uma vida financeira estável e ter como objetivo morar no imóvel durante pelo menos dez anos. Também é necessário incluir custos com cartório e uma eventual necessidade de reforma na decisão. "Caso o orçamento esteja com folga, e existam essas condições, economicamente o momento é adequado para comprar um imóvel", conclui.

Alerta para imóveis na planta

Você pesquisou bastante e entende que pode ser um bom negócio comprar um imóvel na planta? Melhor ter cautela. Isso porque da compra até a entrega das chaves, período que geralmente demora entre dois e três anos, o contrato é corrigido pelo Índice Nacional de Construção Civil (INCC). E, por causa da alta dos materiais de construção, o índice vem subindo sensivelmente e já acumula variação acima de 8% em 2020, aponta Lima.

"A tendência é que o INCC descole do IPCA (o índice da inflação ao consumidor) no médio prazo, o que pode gerar problemas para os compradores. Na entrega da chave, caso a renda não suba na mesma proporção, o comprador pode não conseguir um financiamento no banco, pois o preço do imóvel terá subido muito."

Nesse caso, é aconselhável poupar um valor extra de modo a encerrar o pagamento do financiamento com a construtora com alguma folga e ter condições de compensar um eventual pedido de entrada maior feito pelo banco.

Alugar ou comprar?

Em dúvida entre alugar ou adquirir um imóvel? O cálculo é simples: se conseguiu poupar para dar uma boa entrada no financiamento e o valor da prestação mensal ficar equiparado ao de um aluguel no local, vale a pena comprar, diz Lima. "Ao quitar cada prestação você amortiza a dívida do patrimônio, e não tem apenas uma despesa. A cada prestação paga, portanto, o patrimônio cresce. Mas é preciso desejar morar no imóvel durante muito tempo para essa compra fazer sentido, já que embute diversos custos."