O ano de 2020 foi movimentado para os fundos imobiliários (FIIs) no Brasil — e no bom sentido. Mesmo com a pandemia, o setor atingiu a marca de 1 milhão de investidores pessoa física em setembro e acolheu também diversas inovações. 

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Entre elas, estão os fundos de índice negociados em bolsa especiais para fundos imobiliários — em siglas ETFs (Exchange Traded Funds, em inglês) de FIIs. Outra mudança foi a recente permissão que a B3 concedeu para o aluguel de cotas de fundos imobiliários. 

“O ano foi marcado por novidades que já vinham sendo preparadas há muito tempo com a queda na taxa de juro e a Lei da Liberdade Econômica. Então todos esses fatores contribuíram para uma explosão de novos produtos” afirmou o professor Arthur Vieira de Moraes, da EXAME Research (a divisão de análise de investimentos da EXAME).

Diante de tanta novidade, quais seriam os próximos passos para o setor? Para Michel Wurman, sócio responsável pela área imobiliária do BTG, a estratégia é a mesma que já vem sendo aplicada pelo banco nos últimos anos: estudar o mercado americano e tropicalizar as soluções que fazem sentido para o mercado brasileiro.

“A vantagem do Brasil é que dá para acompanhar o que aconteceu no mercado americano no passado. Em 1993, eles tinham um mercado de 23 bilhões de dólares em REITs [Real Estate Investment Trust, os FIIs americanos]. Este é o tamanho que temos no mercado brasileiro hoje, algo em torno de 110 bilhões de reais”, argumentou Wurman.

Sob essa teoria, o crescimento que o setor teve nos Estados Unidos poderia servir de prenúncio para possibilidades semelhantes no Brasil. Wurman concorda que os FIIs no país ainda têm muito espaço para crescer, mas destaca que não é todo resultado importado que vai dar certo por aqui.

“Tropicalizar é adaptar o que vemos fora para o que faz sentido no plano nacional. Estamos sempre em busca de novos segmentos que ainda não foram precificados corretamente e nos quais vemos uma chance de ganho interessante com baixo risco. Para o próximo ano, devemos entrar em agro por exemplo”, disse.

Sob a condução do professor Moraes, Wurman participou nesta sexta-feira, 4, do programa FIIs em EXAME ao lado de Fernando Crestana, também gestor da área imobiliária do BTG. Crestana concordou que ainda existem muitas oportunidades no mercado, mas avaliou que as recentes novidades ainda não estão totalmente implementadas.

“O aluguel de cotas ainda não consegue ser completamente utilizado pelos gestores de FIIs por causa de uma restrição da CVM [Comissão de Valores Mobiliários] que não permite ao fundo emprestar ou tomar emprestado”, afirmou. A conclusão dos especialistas foi de que a autarquia, como reguladora do mercado, deve buscar adaptar suas regras para acomodar a nova possibilidade.

“O mercado é sempre mais dinâmico do que o regulador. Não existia essa demanda antigamente, mas a partir do momento que ela se inicia, podemos esperar que a CVM apresente em breve um projeto para modernizar a norma e o mercado”, completou o professor.

Os gestores comentaram ainda sobre três dos fundos de maior sucesso do BTG: o BC Fund, o fundo de fundos BCFF11 e o produto de logística BTLG11. O FIIs em EXAME vai ao ar toda sexta-feira às 15 horas no canal da EXAME Research no YouTube. Assista ao programa na íntegra abaixo: