(Germano Lüders/Exame)
Da Redação
Publicado em 15 de dezembro de 2020 às 14h24.
Última atualização em 11 de julho de 2022 às 14h30.
Seja para morar ou para obter renda, a aquisição de uma casa, apartamento ou terreno é uma grande conquista, mas pode ser bastante burocrática. Mais complicado ainda pode ser o processo de venda desse imóvel. A falta de liquidez (como é chamado o tempo para conversão de um ativo em recursos financeiros) é um dos grandes problemas de quem é dono de imóveis. Mas existe uma alternativa no mercado que resolve essa e outras dores de proprietários: os fundos imobiliários.
Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são aplicações que alocam recursos de investidores em ativos do mercado imobiliário.
Tipos de fundos imobiliários
Existem três categorias principais de FIIs: os fundos de tijolo, os fundos de papel e os fundos híbridos. Veja abaixo:
Fundos imobiliários de tijolo são os que aplicam em ativos físicos, como prédios comerciais, galpões logísticos, shoppings centers ou edifícios residenciais. O rendimento do fundo vem essencialmente do aluguel pago pelos inquilinos desses espaços.
Os fundos imobiliários de papel são fundos compram títulos de crédito emitido por empresas do setor imobiliário para financiar novos projetos. No portfólio, os fundos de papel podem ter os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) ou Letras de Crédito Imobiliário (LCI).
O rendimento é obtido através do retorno dos próprios títulos de crédito, que costuma ser de inflação + um percentual de prêmio de risco.
Os fundos imobiliários híbridos são uma categoria que combina os FIIs de tijolo e os FIIs de papel: os fundos investem tanto em ativos físicos quanto em papeis de crédito do setor imobiliário. O rendimento é obtido parte através do alguel dos imóveis e parte do rendimento dos títulos, de acordo com a proporção de cada ativo na carteira do fundo.
Nos FIIs, assim como em outros fundos, ao investir no ativo você se torna um cotista. O cotista nada mais é do que dono de uma fração ou mais frações do patrimônio administrado por um fundo.
Assim como as ações, os fundos imobiliários têm valores diferentes de cotas. Existem FIIs com cotas que custam menos de 100 reais cada, e fundos cujas cotas custam mais de 1.000 reais. O valor unitário da cota não tem relação com o desempenho do fundo.
Vale lembrar, no entanto, que os fundos de investimento imobiliário são negociados em bolsa e fazem parte da categoria de renda variável. Isso porque as cotas são negociadas em tempo real e o preço flutua ao longo do tempo - ou seja: são investimentos com volatilidade.
Sendo assim, existem dois fatores principais a serem observados: o valor da cota e o rendimento médio do fundo, medido pelo indicador de dividend yield. Esse indicador, apresentado em percentual, mostra a relação de rendimento e preço médio do preço de um ativo.
No caso dos FIIs, o dividend yield mede o retorno em determinado período de acordo com o preço da cota.
Há uma diferença fundamental dos fundos imobiliários para os fundos de investimento mais conhecidos, como os de renda fixa, os multimercados e os de ações: os FIIs são fundos fechados, como se fossem condomínios.
Isso significa que, uma vez vendidas todas as cotas, só é possível entrar por meio da negociação com detentores das mesmas. Ou seja: para adquirir cotas de fundos já estabelecidos é necessário buscar o mercado secundário.
Assim como empresas que querem ingressar no mercado acionário, os gestores de fundos imobiliários devem fazer ofertas públicas iniciais (IPO, na sigla em inglês).
Outra diferença importante é a tributação. O rendimento de fundos imobiliários é isento de Imposto de Renda. Sendo assim, todo o lucro obtido com os alugueis ou rendimento dos títulos imobiliários é distribuído de forma líquida para os cotistas.
Por outro lado, um investidor de FII que desejar vender sua cota deverá, sim, pagar IR. A alíquota é fixa: 20% sobre a valorização da cota acumulada desde a compra.
Investir em um fundo imobiliário é diferente de escolher fundos de investimento como fundos de ações ou de renda fixa: as suas cotas são negociadas na B3, a bolsa brasileira, com oscilações diárias e liquidez que vai variar de fundo para fundo.
Fundos de ações, multimercados e de renda fixa, por sua vez, permitem ao investidor ingressar a qualquer momento por meio de uma corretora ou um banco, desde que estejam abertos para captação e que a pessoa disponha dos valores mínimos de entrada.
Assim como ações e outros ativos de renda variável, cada fundo imobiliário possui um ticker (código) de negociação específico.
Todos os FIIs possuem o número 11 em seu ticker, e atendem a uma sigla que remete ao gestor ou área de atuação do fundo. Por exemplo: o fundo BTG Pactual Shoppings é negociado sob o código BPML11.
Assim como qualquer outra aplicação de renda variável, os FIIs são ativos com volatilidade, e por isso são considerados de risco. No entanto, os níveis de risco e de retorno potencial variam de acordo com o perfil do fundo.
Fundos mais diversificados (com diferentes tipos de ativos e inquilinos) tendem a ter retornos mais estáveis ao longo do tempo, e sofrem menos com a vacância (espaços vazios, sem um locatário).
Fundos bastante concentrados também podem ser menos voláteis, caso o inquilino seja uma grande empresa com um contrato de locação de longo prazo. É o caso, por exemplo, de fundos imobiliários que administram agências bancárias. Como esses ativos servem a um propósito específico, os gestores do fundo firmam contratos de locação por muitos anos.
Como explicamos, o rendimento de um fundo pode ser afetado pela saída de um inquilino do espaço, por renegociações que diminuam o valor dos alugueis ou o retorno dos títulos de crédito, ou pela falência dos emissores dos títulos de crédito. O último caso é bastante raro, mas pode acontecer.
Por isso, antes de investir em um fundo imobiliário é importante avaliar os seguintes pontos:
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