Um investimento com rendimentos atrelados ao pagamento de aluguéis e classificado como renda variável: essa é a lógica por trás dos Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) que confunde muita gente. Ao entender que os dividendos são recorrentes, mas que a renda pode variar conforme o lucro do fundo, é comum vir a questão: é seguro investir em FIIs?

A resposta é sim. Os fundos imobiliários são regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pela própria B3 e trazem vantagens, principalmente para quem busca diversificar a carteira em busca de mais rendimentos e de proteção. Afinal, ao montar um portfólio com diferentes ativos, de renda fixa e variável, também fica mais fácil se proteger de possíveis volatilidades ou contornar as baixas taxas de juro.

Mas Daniel Marinelli, analista de fundos imobiliários do BTG Pactual digital, alerta que também existem riscos, como em todo investimento. É sobre eles que vamos falar a seguir.

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Vantagens e riscos dos FIIs

Antes de investir, é preciso analisar seu perfil e objetivos. A modalidade costuma ser mais adequada para quem tolera melhor os riscos da renda variável e busca investimentos preferencialmente de longo prazo, pois ativos imobiliários costumam ter ciclos extensos.

Mas, por causa da distribuição recorrente de dividendos – que costuma ser mensal na maioria dos fundos e é isenta de imposto de renda –, os FIIs também são procurados por quem busca renda passiva. Além disso, as cotas são mais acessíveis (com cerca de 100 reais já é possível começar) e mais fáceis de vender do que um imóvel físico.

Como as cotas são negociadas na bolsa, é possível comprar pelo home broker com facilidade e, inclusive, vender fracionado. “Um investidor que tem 50 cotas pode vender apenas dez, por exemplo”, explica. Para ajudar o investidor a entender melhor os riscos da modalidade, ele lista quais são eles e seus impactos na distribuição dos rendimentos.

Taxa de juro

A mudança nas taxas de juro tem uma relação negativa com os FIIs. “Quando os juros sobem, os fundos imobiliários caem e vice-versa. Isso acontece porque o aumento da taxa de juro impacta o custo de oportunidade dos investidores”, afirma Marinelli, do BTG.

Risco de mercado

Refere-se ao risco de perda devido a fatores que impactam o mercado de maneira geral, como uma crise econômica ou política, desastre natural, reforma estrutural, entre outros.

Liquidez

Está atrelada ao volume financeiro negociado por dia de cada fundo. Se ele negociar mais, terá maior liquidez. “Um fundo com menor liquidez eventualmente possui mais sensibilidade de preço nas operações de compra e venda das cotas”, explica Marinelli. Um fundo com baixa liquidez também pode dificultar a saída do investidor que quiser vender sua cota.

Vacância

Se o inquilino de um empreendimento que compõe o fundo desocupar o imóvel, aumenta a vacância física, já que parte do imóvel fica vaga. “Isso acarreta perda de receita e incorre despesas porque o proprietário vai ter de arcar com custos de IPTU e condomínio, por exemplo”, justifica Marinelli.

Crédito

Está relacionado a inadimplência. Se o inquilino não honrar o pagamento dos aluguéis é possível ter perdas, principalmente de receita, na carteira de fundos de tijolo. Já em fundos de recebíveis imobiliários (CRIs), o risco está atrelado ao pagamento do fluxo de recebíveis. Se o devedor não honra o pagamento, também fica inadimplente.

Pré-pagamento

Atrelado aos fundos de CRIs, esse risco acontece quando o devedor quita a dívida antes do vencimento do papel. “Impacta a distribuição de rendimentos mensais do fundo. Para mitigar esse risco, existem algumas multas de pré-pagamento nesses papéis”, diz.

Guia de Fundos Imobiliários

No e-book Guia de Fundos Imobiliários, feito em parceria com o BTG Pactual digital, Marinelli dá mais dicas sobre o assunto. Ao longo de seis capítulos, esclarecemos o que você precisa saber sobre a classe de ativos e como diversificar a carteira de maneira inteligente.

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