A ideia já deve ter passado pela cabeça de todo mundo que tem um imóvel recém-reformado: por que não colocá-lo à venda por um valor bem mais alto que o da compra? Na teoria, é uma ótima ideia. Na prática, porém, lucrar com uma transação do tipo não é exatamente fácil. 

Em primeiro lugar, é preciso ter em mente quanto exatamente custou a sua reforma, o que inclui a compra de toda a matéria-prima, a mão de obra e todas as despesas associadas — dos gastos com o arquiteto à locação de caçambas. 

Enquanto os cômodos da casa ou do apartamento estão sendo repaginados, porém, é fácil perder o controle dos gastos. Imprevistos são quase inevitáveis e os pedreiros costumam demandar tantas compras extras que no fim das contas a soma total vira um mistério. 

Saber o valor da reforma, no entanto, nem que seja de maneira aproximada, é fundamental. Se ela tiver saído por R$ 150 mil, por exemplo, e o imóvel tiver custado R$ 800 mil, revendê-lo por menos de R$ 950 mil já lhe trará prejuízo. 

Reformas econômicas são bem mais indicadas para quem quer repaginar um imóvel com o intuito de revendê-lo.

É o modelo adotado pela Loft, que atingiu valuation de US$ 2,9 bilhões em 2021. A startup, que também intermedia a compra e a venda de apartamentos, ganhou fama por arrematar alguns deles e recolocá-los no mercado por preços altíssimos. Geralmente, ela bate o martelo em imóveis maltratados e baratos e faz reformas pouco complexas. 

A compra de uma residência antiga, por sinal, pode se mostrar bem vantajosa para quem planeja repassá-la adiante em pouco tempo. As chances de você conseguir um tremendo desconto são altíssimas. E se for preciso fazer algum tipo de reforma ou modernização no imóvel, o desconto poderá ser melhor ainda. Já as construções novas geralmente têm preços tabelados e envolvem margens de lucros estreitas, que impedem muita negociação.

Na hora da revenda, não esqueça também do ITBI, o imposto sobre a transmissão de bens imóveis. Em São Paulo, geralmente, esse tributo equivale a 3% do valor da compra. Quem comprou um imóvel de R$ 800 mil na cidade, portanto, precisou deixar R$ 24 mil com a prefeitura — e não vai lucrar nada se revendê-lo por menos de R$ 824 mil, deixando de lado os gastos com uma eventual reforma.  

“Conhecer o procedimento completo de compra e venda de imóveis ajuda nas negociações e te dá mais clareza sobre quais impostos fazem parte do processo”, alerta Everton de Oliveira Silva, que comanda a Azon Contabilidade Imobiliária. 

Faltou incluir na conta as taxas cobradas pelo cartório para intermediar a venda. Digamos que elas tenham saído por R$ 11 mil. Em se tratando do mesmo imóvel citado no início desta reportagem — aquele de R$ 800 mil que foi alvo de uma reforma de R$ 150 mil —, ele só dará lucro, em tese, se for vendido por R$ 985 mil, no mínimo.   

A inflação, no entanto, também precisa ser levada em conta, assim como a eventual valorização ou desvalorização da região, além dos anos em que você passou no imóvel, sem pagar aluguel. E se você planeja revendê-lo com a ajuda de uma imobiliária, não pode esquecer da célebre taxa de corretagem, de 6%, como é de praxe. Na venda de um apartamento de R$ 985 mil, lá se vão R$ 59.100 para o bolso do corretor.    

Por fim, há o famoso tributo sobre o lucro imobiliário. Sempre que o imóvel é vendido por um valor superior ao da compra, o leão do Imposto de Renda cobra 15% sobre o ganho de capital — a não ser que você utilize o dinheiro para comprar outro em até seis meses.