Será o fim dos preços absurdos dos imóveis?

São Paulo - Se há algum tempo a pergunta que inquietava construtoras, corretoras, consumidores e investidores era até onde chegariam os preços dos imóveis, agora a questão é se o futuro reserva uma forte queda nos preços. Vários elementos indicam que o preço de casas e apartamentos já não sobe na mesma velocidade registrada até recentemente.

Nos últimos meses, voltou a ser normal ver nos anúncios ofertas de mudança ou até mobília de alguns cômodos gratuita para quem comprar um apartamento novo. Em desuso desde que os preços começaram uma escalada acelerada, há cerca de cinco anos, esse artifício foi muito utilizado no passado pelas imobiliárias para aquecer as vendas em momentos em que o mercado estava fraco.

Por trás do retorno dessa técnica estão os indícios de que os preços já atingiram seu pico. "Todo o cenário macroeconômico que serviu de base para o aquecimento do mercado já se enfraqueceu. Por isso, as mudanças nos valores dos imóveis têm basicamente acompanhado a inflação", afirma William Eid, coordenador do Centro de Estudos em Finanças da Fundação Getulio Vargas.

A percepção é reforçada quando se analisam os números. De 2008 a 2013, o preço de venda de imóveis na cidade de São Paulo cresceu 171%, segundo o índice FipeZAP, que acompanha as variações do setor. No mesmo período, a inflação medida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ficou em 34,5%.

Mas, nos últimos meses, esse abismo entre o valor dos imóveis e os índices de inflação reduziu bastante. Pelos dados do FipeZAP, no acumulado do ano até maio, os imóveis de São Paulo ficaram 4,8% mais caros, ante uma inflação de 2,9% no período. Segundo o FipeZAP, em algumas regiões da capital paulista e em outras cidades, já se percebe até um princípio de queda nos preços.

O que fazer agora? 

Assim como aconteceu no momento de alta, ninguém sabe ao certo por quanto tempo essa estabilidade vai durar ou se vai haver uma queda generalizada de preços.

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"É um momento de transição, e é quase impossível cravar uma tendência agora", diz Luiz Paulo Pompéia, presidente da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp­), consultoria especializada em avaliações do mercado imobiliário. Mesmo com tanta incerteza, há um grupo que pode se beneficiar do cenário.

Para quem pensa em trocar o aluguel pela casa própria ou mudar para um apartamento melhor, essa tende a ser uma boa oportunidade. Com o mercado mais tranquilo, é o momento ideal para conseguir melhores condições na hora da compra. "É hora de pechinchar. Há construtoras que estão oferecendo descontos de mais de 30%", afirma Luiz Paulo.

A grande quantidade de prédios construídos no período em que o mercado ainda estava aquecido e que ainda não foram vendidos contribui para esse cenário. "Mas ainda notamos um aquecimento nas vendas de apartamentos de um e de quatro dormitórios. Era uma demanda reprimida, que agora começa a ser atendida", diz Celso Petrucci, economista-chefe do Sindicato da Habitação (Secovi-SP).

Se para o consumidor final a maré é boa, quem encara imóvel como investimento deve redobrar a atenção. "A avaliação tem de ser mais criteriosa. O investimento em imóvel deve ser feito pensando no longo ou no longuíssimo prazo", afirma Celso. Aquele que caiu na tentação de comprar um segundo imóvel para investir enquanto o mercado estava aquecido é quem mais deve se prejudicar.

"Quem comprou com a mentalidade de ganhar dinheiro com as valorizações constantes fez um péssimo negócio. Se na mesma época tivesse investido o dinheiro de outra forma, a rentabilidade teria sido maior", afirma o professor William Eid, da FGV. Para esses casos, o especialista aponta que a melhor solução é buscar um inquilino em vez de um comprador.

"Quem for vender a partir de agora, além de defasagem no preço, terá de arcar com os custos normalmente envolvidos nessa transação, como documentos e comissão do corretor."