Vida Imobiliária: O Brasil aprendeu a morar sozinho. E o mercado terá que mudar

Há uma cena que está se tornando cada vez mais comum nas cidades brasileiras. Uma mesa para um. Uma cama. Um banheiro. Uma geladeira menor. Talvez um quarto, talvez nenhum. E apenas uma chave na porta.

O Brasil está aprendendo a morar sozinho.

Em pouco mais de duas décadas, o número de pessoas vivendo sozinhas praticamente triplicou. Em 2022, último Censo, eram 13,7 milhões de brasileiros nessa situação. Quase uma em cada cinco unidades domésticas do país já era ocupada por uma única pessoa.

É uma transformação gigantesca. E, como quase toda transformação demográfica, ela inevitavelmente chega ao mercado imobiliário.

A primeira explicação parece óbvia: são os jovens.

Eles se casam mais tarde, têm menos filhos, priorizam carreira, estudam por mais tempo e, em muitos casos, simplesmente não encontram ou não querem encontrar um parceiro tão cedo. O roteiro tradicional da vida adulta — sair da casa dos pais, se casar, ter filhos e comprar um apartamento maior — perdeu parte da linearidade.

Há dados que ajudam a mostrar essa mudança. Em 2015, um homem solteiro se casava, em média, aos 30 anos, e uma mulher, aos 27. Em 2024, considerando os casamentos entre pessoas solteiras de sexos diferentes, essas idades chegaram a aproximadamente 31 e 29 anos.

Parece pouco. Não é.

Dois ou três anos adicionais vivendo sozinho representam milhões de anos de demanda habitacional quando multiplicados por uma geração inteira.

Mas existe um problema nessa explicação.

Quando olhamos para quem efetivamente mora sozinho no Brasil, descobrimos que esse fenômeno é muito menos jovem do que imaginamos. Em 2023, apenas 12% das pessoas que viviam sozinhas tinham entre 15 e 29 anos. Quase metade, 47%, estava entre 30 e 59 anos. E impressionantes 41% tinham 60 anos ou mais.

Entre as mulheres, o retrato é ainda mais contundente: 55% das que moravam sozinhas tinham pelo menos 60 anos. Simples: mulheres vivem mais e, naturalmente, existem mais viúvas do que viúvos.

Ou seja, quando imaginamos o brasileiro que mora sozinho como um jovem de 27 anos em um studio perto do trabalho, estamos enxergando apenas uma parte pequena da história.

A outra parte talvez seja ainda mais importante. O Brasil está envelhecendo rapidamente. E envelhecer também produz domicílios de uma pessoa. Os filhos saem de casa. Os casais se separam. Um dos cônjuges morre. E uma casa que durante décadas abrigou quatro ou cinco pessoas passa a abrigar duas. Depois, eventualmente, apenas uma.

É curioso porque o mercado imobiliário costuma associar imóveis pequenos ao começo da vida adulta. Mas talvez eles sejam igualmente importantes no outro extremo dela. Um jovem de 28 anos e uma mulher de 72 podem procurar um apartamento de um quarto.

Mas provavelmente estão procurando produtos completamente diferentes.

O primeiro talvez queira estar perto do trabalho, dos restaurantes, da academia e da vida noturna. Pode aceitar menos espaço em troca de localização. Talvez nem queira uma vaga de garagem.

A segunda pode querer também menos espaço, mas por razões distintas. Busca facilidade de manutenção, elevador, segurança, serviços próximos, boa iluminação, acessibilidade e, principalmente, uma vida cotidiana que não dependa de grandes deslocamentos.

A metragem pode ser parecida. A necessidade não é. E essa distinção será cada vez mais importante para incorporadores, arquitetos e urbanistas.

Existe ainda uma terceira população vivendo sozinha, menos associada tanto à juventude quanto à velhice: os separados.

O Brasil registrou mais de 428 mil divórcios em 2024. E a duração média dos casamentos que terminam em divórcio caiu bastante nas últimas décadas: era de aproximadamente 17 anos em 2004 e ficou abaixo de 14 anos em 2024.

Cada separação reorganiza uma família, mas também reorganiza imóveis. Uma residência pode virar duas.

Um apartamento de três quartos pode dar origem à demanda por dois apartamentos menores. Em famílias com filhos, aparece ainda uma necessidade interessante: morar sozinho não significa necessariamente precisar de apenas um quarto. Há pais e mães separados que vivem sozinhos durante parte da semana, mas precisam de espaço para receber os filhos nos outros dias.

A própria definição de “morar sozinho” começa a ficar mais complexa quando observamos a vida real.

E então chegamos a uma das perguntas mais interessantes para o mercado imobiliário: se há cada vez mais pessoas vivendo sozinhas, é por isso que os apartamentos estão diminuindo?

Minha impressão é que apenas parcialmente.

Existe uma mudança demográfica real empurrando a demanda para imóveis menores. Famílias menores precisam, em princípio, de menos espaço. Pessoas que moram sozinhas dificilmente necessitam — e podem pagar — pelos mesmos 120 ou 150 metros quadrados de uma família com três filhos.

Mas existe outra força talvez tão poderosa quanto a demografia: o preço.

Em 2026, o preço médio dos imóveis residenciais novos anunciados nas capitais acompanhadas pela Brain Inteligência Estratégica chegou a cerca de R$ 12,1 mil por metro quadrado. Curiosamente, os imóveis de um dormitório apresentavam o metro quadrado mais caro que os de dois e três dormitórios: aproximadamente R$ 15,7 mil pelo mesmo metro quadrado.

Isso produz um paradoxo interessante. O apartamento fica menor para ficar mais barato, mas seu metro quadrado fica mais caro.

Na prática, muitas vezes não estamos comprando menos espaço porque desejamos viver em menos espaço. Estamos comprando menos espaço porque é a forma de continuar comprando naquela localização.

São Paulo talvez seja o laboratório mais evidente desse fenômeno. Em junho de 2026, também segundo dados da Brain, apartamentos entre 30 e 45 metros quadrados representaram 66% dos lançamentos da cidade e 62% das vendas. Os imóveis com menos de 30 metros quadrados responderam por outros 18% dos lançamentos.

É uma transformação extraordinária do produto imobiliário. Mas seria precipitado concluir que 84% dos paulistanos querem morar em apartamentos pequenos.

Parte importante dessa oferta está ligada à capacidade de pagamento. Reduzir a metragem permite reduzir o preço total do imóvel e encaixá-lo nas faixas de financiamento onde existe maior demanda.

Em outras palavras, talvez estejamos confundindo preferência com possibilidade.

E há mais uma camada nessa discussão: quem compra esses apartamentos pequenos? Porque comprador e morador não são necessariamente a mesma pessoa.

Studios e apartamentos de um dormitório tornaram-se também produtos de investimento. O tíquete menor reduz a barreira de entrada para o investidor. A localização central facilita a locação. A demanda de estudantes, profissionais solteiros, divorciados, turistas e pessoas em estadias temporárias amplia o universo de possíveis ocupantes.

Isso cria uma situação curiosa.

O crescimento das pessoas que moram sozinhas aumenta a demanda por apartamentos pequenos. Mas o crescimento dos apartamentos pequenos também atrai investidores que compram justamente para alugá-los a essas pessoas.

Quem compra não é necessariamente quem mora. E talvez essa seja uma das razões pelas quais precisamos tomar cuidado ao interpretar o sucesso comercial dos studios como prova de que todos desejam morar em vinte ou trinta metros quadrados.

Existe demanda, evidentemente. Mas existe também investimento. Existe restrição de renda. Existe preço do terreno. Existe localização. Existe financiamento. E existe uma transformação demográfica profunda acontecendo ao mesmo tempo.

Provavelmente nunca tivemos tantas forças diferentes apontando na mesma direção.

Menos filhos. Casamentos mais tardios. Mais separações. Mais idosos. Mais viúvos. Mais pessoas escolhendo viver sozinhas. E imóveis cada vez mais caros nas regiões mais desejadas das cidades.

Tudo isso produz apartamentos menores.

Mas talvez o grande desafio do mercado imobiliário não seja simplesmente construir unidades menores. Seja entender quem é a pessoa que estará sozinha dentro delas. Porque morar sozinho aos 25 não é igual a morar sozinho aos 45. E morar sozinho aos 45 não é igual a morar sozinho aos 75.

O jovem pode querer independência. O separado pode querer reconstrução. O idoso pode querer autonomia.

Três pessoas. Talvez três apartamentos com a mesma metragem. Mas três formas completamente diferentes de viver e de morar.

Durante décadas, o mercado imobiliário aprendeu a desenhar casas para famílias. Pai, mãe, filhos, quartos, vagas e áreas de lazer. Agora terá de aprender algo novo: desenhar casas para indivíduos.

E isso talvez seja mais difícil do que simplesmente diminuir a planta. Porque, quando uma casa passa de quatro moradores para um, não é apenas o número de quartos que muda.

Muda a relação com o edifício, com o bairro, com os serviços, com a segurança e até com a solidão. No fim, talvez a grande transformação imobiliária provocada por quem mora sozinho não esteja dentro do apartamento.

Esteja justamente em tudo aquilo que precisará existir do lado de fora dele.