Pausa no financiamento de imóvel pode dobrar valor de parcelas prorrogadas

A pausa de 60 dias no financiamento do imóvel, oferecida pelos bancos em razão da pandemia do novo coronavírus, tem um custo ao mutuário que não é pequeno. Apesar de as três parcelas que não forem pagas agora serem diluídas no saldo devedor, ao final do contrato isso significa pagar o dobro do valor.

Isso porque os juros são somados ao saldo devedor para quitação no final do financiamento.

É o que aponta simulação feita por Marcelo Prata, especialista em crédito imobiliário e diretor da Resale. Um financiamento de um imóvel de R$ 500 mil, por exemplo, com saldo devedor de R$ 400 mil, postergar três parcelas equivale a pausar o pagamento de R$ 11.967,63. No final do financiamento, o mutuário terá pago R$ 22.726,75. Ou seja, praticamente o dobro: mais R$ 10.759,30.

No levantamento foi considerado que o mutuário acabou de contratar um financiamento. Ou seja, não pagou nenhuma parcela ainda e quer utilizar o benefício da prorrogação. Portanto, para quem já pagou a maior parte do financiamento, ou está na metade do tempo, esse efeito será menor.

A simulação levou em conta uma taxa de juros efetiva foi de 8,5% ao ano, para um financiamento de 360 meses pelo Sistema SAC. Não foi considerada a projeção de TR.

A Caixa ampliou o prazo para a postergação do financiamento do imóvel para 90 dias. Ou seja, o mutuário poderá deixar de pagar quatro parcelas. Nesse caso, o mutuário terá um ônus ainda maior ao longo do contrato.

Contudo, na semana passada, anunciou que a partir desta semana permitirá a pausa parcial, o que pode reduzir o ônus final que o mutuário terá ao prorrogar os valores.

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O valor mínimo para pagamento parcial é o valor do seguro e eventuais custos operacionais, que compõem o encargo mensal, sendo permitido que o cliente pague a  partir daí qualquer valor, definido no ato da negociação e mantido durante toda a vigência do pagamento parcial.

Veja abaixo a simulação de quanto a pausa de três parcelas no financiamento de imóveis custa para os mutuários em três exemplos de financiamentos: de um imóvel de R$ 300 mil, de R$ 500 mil e R$ 800 mil.

Valor do Imóvel	R$ 300,000.00	R$ 500,000.00	R$ 800,000.00
Financiamento	R$ 240,000.00	R$ 400,000.00	R$ 640,000.00
Valor Total do Financiamento:
Soma das 3 parcelas adiadas	R$ 7,210.58	R$ 11,967.63	R$ 19,103.20
Sem prorrogar	R$ 583,765.99	R$ 966,943.32	R$ 1,541,709.31
Prorrogando 3 meses	R$ 597,474.54	R$ 989,670.07	R$ 1,577,963.36
Diferença no final	-R$ 13,708.55	-R$ 22,726.75	-R$ 36,254.05

Segundo Prata, apesar de, no final das contas, se pagar quase o dobro do que se adiou, o fato é que um respiro nesse momento de crise é importante para entender como ficará a situação no emprego e fazer ajustes no orçamento.

"Mudanças como a que estamos vivendo precisam ser digeridas e um prazo de 90 dias é suficiente para abrirmos mão de gastos supérfluos e ajustar o orçamento para conseguir pagar o financiamento com mais folga".

Com a possibilidade de pausa parcial das prestações, a recomendação é pausar apenas o valor estritamente necessário para se ganhar fôlego financeiro neste momento.

Outra alternativa para aliviar o orçamento é utilizar o FGTS para pagar parte das prestações de um financiamento. O limite de pagamento de prestações com recursos do FGTS é de até 12 parcelas, entre elas três já vencidas, no máximo.

Contudo, o saldo do FGTS pode ser utilizado para pagar até 80% do valor total dessas prestações mais os juros e multas referentes às parcelas vencidas. Ou seja, ainda será preciso arcar com os 20% restantes do valor. Mesmo assim, é uma ajuda e tanto para quem está com o orçamento limitado. O saldo do FGTS pode ser utilizado novamente dessa forma logo após o encerramento de cada operação.

A opção de transferir a dívida para outro banco que cobre juros menores também pode aliviar o valor das parcelas, mas não costuma estar disponível ao mutuário. Primeiro porque pode ser difícil encontrar bancos que cobrem juros menores do que os da Caixa, principalmente se a linha for subsidiada com recursos do FGTS ou do programa Minha Casa Minha Vida. Além disso, a portabilidade de crédito imobiliário é uma operação complexa, que, na visão dos bancos, geralmente não compensa.