Os prós e contras de investir em flats

São Paulo – Os flats podem ser uma excelente opção de investimento para quem pensa em comprar imóveis para obter uma renda mensal com aluguéis. Esse tipo de apartamento geralmente tem até 40 metros quadrados e um único dormitório. Exatamente devido ao tamanho reduzido, exigem um investimento inicial menor e geram receitas com aluguéis proporcionalmente maiores que apartamentos de grande porte. Como oferecem uma vasta gama de serviços, os flats são bastante procurados por executivos que estão trabalhando longe da cidade de origem ou solteiros que não querem perder tempo pensando na lavagem de roupa suja ou com a próxima faxina.

A demanda por flats se torna ainda maior em momentos de apagão no setor hoteleiro. Em cidades como São Paulo, onde quase não há hotéis de luxo em construção e os existentes chegam a cobrar 1.000 reais por uma única diária, os flats se tornaram uma opção interessante para as empresas economizarem com as despesas de estadia dos funcionários. Fazer o imóvel gerar uma renda mensal interessante, nesse cenário, ficou mais fácil para os proprietários.

Nem por isso é desnecessário ser extremamente cuidadoso ao investir em um flat. O principal problema é que os preços desses imóveis, que eram baixíssimos no início da década passada, se tornaram bem mais salgados nos últimos anos. Em São Paulo, já há lançamentos de flats ou apartamentos de um dormitório de altíssimo padrão que chegam a custar 15.000 reais o metro quadrado, segundo Alexandre Frankel, diretor da incorporadora Vitacon, que atua nesse segmento. Isso significa que um flat de 40 metros quadrados pode custar nada menos do que 600.000 reais.

Ninguém imaginaria que valores como esse se tornariam realidade há duas décadas, quando grandes metrópoles brasileiras passaram por uma bolha dos flats. No início dos anos 2000, havia milhares de desses imóveis vazios, à procura de um inquilino ou um comprador. A economia vivia um momento ruim, a demanda por quartos era pequena e as incorporadoras haviam feito lançamentos demais anos antes.

Tanto que, em meados da década passada, era possível comprar flats usados de médio padrão em bons bairros da capital paulista como Moema por 50.000 reais. Um dos investidores que entrou no mercado na segunda metade da década passada, comprou centenas de unidades, reformou os empreendimentos e ganhou muito dinheiro foi o fundo imobiliário Hotel Maxinvest, da Brazilian Mortgages. Não é à toa que, desde seu lançamento, esse fundo foi um dos que gerou maior retorno para os investidores.

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Mas mesmo pagando mais caro, ainda é possível ganhar dinheiro com flats? Depende. Alexandre Frankel lembra que esses preços de 15.000 reias por metro quadrados só se justificam em lançamentos de altíssimo padrão em bairros de primeríssima linha, como Jardins, Itaim, Vila Nova Conceição ou Higienópolis. Ele afirma que fez um lançamento no início deste ano em que cobrou 10.500 reais por metro quadrado na Vila Olímpia. Como hoje em dia é possível cobrar aluguéis de até 8.000 reais por mês em um empreendimento como esse, o investimento pode ser interessante mesmo com o preço alto do imóvel. As empresas só topam pagar valores tão altos em estadia para seus funcionários porque hotéis de altíssimo padrão estão ainda mais caros.

Guilherme Rossi Cuppoloni, sócio da GR Properties, que também atua nesse segmento, lembra ao investidor que, antes de sonhar com uma renda de 8.000 reais por mês, é preciso tomar um importante cuidado na hora de fazer as contas e avaliar a atratividade de um flat. Como esse tipo de empreendimento oferece diversos serviços, geralmente as taxas mensais de condomínio são bastante elevadas e chegam a comer metade da renda gerada pelo aluguel.

Isso quer dizer que, caso o investidor consiga alugar seu flat por 8.000 reais mensais, vai efetivamente embolsar 4.000 reais. Caso pague 400.000 reais hoje pelo flat, portanto, o rendimento bruto mensal será de 1% do valor do imóvel. Ao comparar esse rendimento com outras aplicações financeiras, é importante lembrar que a renda com o aluguel ainda será tributada com Imposto de Renda, com uma alíquota que chega a até 27,5%.

Como a história mostra que não adianta esperar a queda de impostos no Brasil, o que o investidor pode fazer é procurar taxas de condomínio mais atrativas. As incorporadoras já perceberam isso e têm se adaptado de duas maneiras. Cuppoloni, da GR Properties, diz que a empresa deve lançar um empreendimento na Vila Madalena ainda neste ano em que devem ser oferecidos serviços mais limitados. Realizando limpezas dos apartamentos três vezes por semana, e não todos os dias, por exemplo, é possível baixar o custo de condomínio.

Já Frankel, da Vitacon, diz que cortar serviços pode não ser necessário. Ele acredita, inclusive, que agregar o maior número de serviços possível só contribui para elevar o valor de venda de um flat. Para não prejudicar os condôminos que não vão utilizar tudo o que é oferecido, entretanto, ele diz que pode ser uma boa ideia cobrar à parte serviços como entregas por motoboy ou personal trainer, onerando apenas quem contratá-los.

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Legislação

Como o investimento em flats deve ser visto com um horizonte de longo prazo (assim como em qualquer outro imóvel), é importante que os potenciais conheçam a legislação para esse setor e seu impacto no mercado. Em 2005, quando ainda era o prefeito de São Paulo, José Serra assinou um decreto que proibiu os flats de atuar como hotéis. Os flats passaram a ter uso estritamente residencial, respeitando a legislação de uso e ocupação do solo desse tipo de empreendimento. Deixou de ser premitida, por exemplo, a venda de diárias de estadia no balcão ou o oferecimento de serviços típicos de um hotel. É por esse motivo que há tantos restaurantes e bares desativados em flats antigos.

À época, os hotéis reclamavam que eram obrigados a investir em rotas de fuga e outras exigências que reduziam o potencial de construçaõ de um terreno enquanto os flats não faziam nada disso e acabavam oferecendo quase o mesmo aos hóspedes. A lei serviu ao interesse dos hotéis, mas não a quem busca estadia na cidade. O apagão existente hoje em São Paulo só está acontecendo porque, para as incorporadoras, com a criação de tantas restrições para os flats e os hotéis, ficou bem mais interessante construir empreendimentos residenciais ou salas comerciais. “A conta dos flats dificilmente fecha”, diz Frankel, da Vitacon.

O Secovi (sindicato das imobiliárias) tem defendido uma nova regulamentação para os 19.000 flats que existem na cidade. A entidade quer que a Prefeitura de São Paulo permita que haja compensações para o fato de que os flats tenham de destinar espaços maiores para corredores ou rotas de fuga, entre outras exigências. Ele afirma que o ideal seria igualar o potencial de área construída de flats e imóveis comercais. Caberia, então, ao incorporador, escolher o tipo de empreendimento que melhor se encaixa a determinado terreno, ajudando a reduir a escassez da rede hoteleira.

Independente da adoção de uma futura mudança na lei que aumente representativamente a oferta de flats em São Paulo, esse só poderá se tornar um risco para o investidor daqui a muitos anos. “Há tanta demanda por estadia na cidade que, mesmo que dobre o número de flats, eu não acho que haveria queda nos preços”, diz Frankel. “E vai demorar muito para dobrar a oferta. Aprovar qualquer projeto e finalizá-lo leva vários anos na cidade.”