Contrato de aluguel pode ser reajustado em 17%. Como negociar

Inquilinos cujo contrato de aluguel vence neste mês serão premiados com uma alta por volta de 17,95% do valor, de acordo com regras do contrato. Culpa do IGP-M, indicador que reajuste 90% dos contratos no mercado e que vem se descolando da inflação medida pelo IPCA nos últimos 12 meses. Diante desse peso a mais no orçamento, o que fazer?

O IGP-M vem registrando uma alta generalizada. Apenas em setembro, a alta foi de 4,34%. O índice está sendo influenciado pela disparada do dólar neste ano, que vem provocando reajustes fortes do índice desde junho. Além da moeda americana, preços de commodities também têm grande peso no índice. "Os preços do mercado imobiliário são pouco representados no indicador. O dólar e até a alta do arroz entram na conta", diz Adriano Sartori, vice-presidente de gestão patrimonial e locação do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).

Para ter uma ideia, o IPCA é mais próximo do movimento do mercado imobiliário do que o IGP-M, explica Eduardo Zylbestajn, economista e coordenador do índice FipeZap. "O peso do item Habitação é grande no IPCA, e é possível olhar apenas o componente Aluguel", explica. O próprio índice FipeZap busca ser um indicador mais fiel dos preços dos aluguéis. Enquanto o IGP-M disparou 17,94% nos últimos 12 meses, o FipeZap subiu, em média, 3,75%. No mesmo período, o IPCA aumentou 2,44% até agosto.

Contudo, o IGP-M, segundo Sartori, é usado em 90% dos contratos no mercado imobiliário (o restante segue índices diversos, o mais comum o IPCA), como herança de um período de hiperinflação. Portanto, dificilmente o inquilino conseguirá escapar da alta. Mas há formas de negociar, e até recorrer à Lei do Inquilinato, caso a conversa não avance.

Como negociar a alta do aluguel

A cada três anos, o contrato de aluguel pode passar por uma ação revisional, prevista por lei, como forma de equilibrar o contrato. Mas esse recurso é uma via de mão dupla, diz Sartori. "Quem estiver completando três anos de contrato ou do último uso do recurso pode utilizá-lo. O recurso pode corrigir eventuais excessos que a alta do IGP-M pode causar, mas caso se verifique que o preço do aluguel ainda assim esteja abaixo do preço de mercado, ele poderá subir ainda mais."

Ele cita como exemplo, um aluguel de 1.000 reais que tenha sido reajustado para 1.200 reais. "Se a vizinhança estiver pagando 1.400 reais, é melhor não optar pela ação revisional."

Portanto, antes de lançar mão do recurso, vale pesquisar no prédio ou na vizinhança se o valor, com o reajuste, ainda fica dentro da média que está sendo cobrada na região. Isso porque nos últimos anos, desde 2014, os preços de locação foram deprimidos por causa da persistente crise econômica no país, e podem estar defasados, na visão de Sartori e Zylberstajn.

Caso não haja negociação, o inquilino pode optar por buscar outro imóvel com preço mais condizente com a média do mercado, diz Sartori. "É importanto frisar que a lei obriga que o contrato de locação tenha um indicador como referência. Mas se o proprietário do imóvel vai repassar toda a alta, é prerrogativa dele."

Sartori tem observado que, em geral, os locadores têm aceito dar um desconto nesse reajuste para os inquilinos. "O proprietário está cauteloso e não quer desocupar o imóvel em uma pandemia. Antes de negociar ele tem de estimar quanto tempo o imóvel pode ficar desocupado e verificar se vale a pena e, do outro lado, se despesas com a mudança compensam."

Zylberstajn aponta que outros índices do mercado, como o IPCA, podem ajudar na renegociação. É possível até mesmo repactuar o contrato sem um indicador. Mas Sartori pondera. "É importante apontar que o IGP-M é uma proteção. Ele também pode ser negativo. Nesse momento, o proprietário tem de absorver a queda. Se o problema fiscal do país for equalizado e o dólar cair, a tendência é que o IGP-M caia também."