O mercado imobiliário de São Paulo é o maior e mais dinâmico do Brasil, liderando o setor em volume de lançamentos e figurando entre os locais de maior valor médio de transações. Mais da metade (58%) dos lançamentos de imóveis no primeiro semestre ocorreu no mercado da capital paulista, que tem um dos metros quadrados mais caros do país, de 11.200 reais em média, segundo o último balanço do Índice FipeZap. Na locação, São Paulo é a capital mais cara, com o metro quadrado na faixa dos 56,37 reais — valor 19,8% maior que a média nacional.

Por enquanto, não há sinal de arrefecimento no mercado paulistano. Dados do FipeZap mostram variação média positiva de vendas, subindo de 5,2% para 6% em 12 meses. No aluguel, o índice desacelerou, mas continua alto, com crescimento de 11,1% — um ajuste depois da disparada de 2022. Bom momento do mercado de trabalho, acesso ao crédito e elevação na renda são alguns dos fatores que explicam o desempenho.

E são eles que podem continuar sustentando as vendas de imóveis nos próximos meses, quando o efeito da alta de juros tornar o cenário macroeconômico mais desafiador.  “Não esperamos muita mudança nas dinâmicas de preço para o comprador. Por outro lado, em produção e incorporação os custos devem subir com a alta da Selic”, diz Ely Wertheim, presidente-executivo do Sindicato da Habitação e Condomínios do Estado de São Paulo (Secovi-SP). Mesmo assim, a entidade projeta crescimento de vendas na ordem de 5% no ano que vem.

O motor vem de dois segmentos: o econômico, com o impulso do Minha Casa, Minha Vida, e a alta renda. “O alto padrão vai continuar bastante aquecido no próximo ano, com destaque para os bairros mais valorizados da cidade, que serão os mais resilientes”, diz Álvaro Coelho da Fonseca, diretor-executivo da imobiliária Coelho da Fonseca, especializada no alto padrão paulistano.

Atualmente, a região mais cobiçada da cidade é o entorno da Avenida Brigadeiro Faria Lima, CEP das instituições financeiras. O bairro mais caro é o Jardim Europa, com o preço de venda do metro quadrado na faixa dos 22.400 reais, segundo o Índice Preço Real EXAME-Loft (IPR) de outubro. Na sequência, Vila Nova Conceição, Itaim Bibi e Vila Olímpia — todos nas imediações da Faria Lima — são avaliados em mais de 12.700 reais por metro quadrado.

A valorização do “novo centro financeiro” da capital começou nos anos 1990, estimulada pelo apetite do mercado imobiliário. “É um fenômeno natural de desenvolvimento das cidades, que já havia ocorrido entre o centro histórico e a Avenida Paulista anos antes. Com o deslocamento, existe uma ressignificação do ‘centro’ anterior, com outras ocupações a partir da saída das empresas”, explica Pedro Ichimaru, sócio da Somauma.

A incorporadora é uma das empresas que estão no caminho inverso: investe em retrofit para revitalizar e retomar a valorização dos prédios históricos, hoje preteridos por construções mais modernas. No centro histórico, o esvaziamento também é fator para a insegurança da região, um de seus principais desafios. “A solução passa pelo adensamento populacional. Gente morando significa mais gente na rua e mais segurança.”

Em meio ao processo de revitalização urbana, uma promessa do governo do estado de São Paulo pode transformar a lógica habitacional do centro da cidade, área que enfrenta um aumento e dispersão do fluxo da cracolândia. A gestão de Tarcísio de Freitas (Republicanos) planeja transferir a sede administrativa do governo do Morumbi, na zona sul, para o centro da capital, no bairro Campos Elíseos. Está prevista a desapropriação de 230 imóveis e a construção de 12 prédios por meio de uma parceria público-privada, com um investimento estimado em 4 bilhões de reais.

O governo argumenta que o projeto vai revitalizar o centro da cidade ao atrair um fluxo adicional de 22.000 pessoas para a área, o que poderia fortalecer a sensação de segurança. Além disso, a gestão estadual promete construir 6.000 moradias na região, das quais 55% serão destinadas a pessoas de baixa renda. Para isso, o estado investirá 2,6 bilhões de reais. Outro pilar do projeto será a criação de incentivos fiscais e urbanísticos, visando atrair investidores e agentes do setor de construção para o local.

Débora Ungaretti, doutora em planejamento urbano e regional e pesquisadora do Lab­Cidade, da Universidade de São Paulo (USP), avalia que o projeto possui um caráter mais comercial e tende a “expulsar” a população residente na área. Segundo ela, “a melhor alternativa deveria passar por políticas públicas que garantissem moradia para quem já vive e trabalha nessa região”. O projeto está programado para entrar em fase de consultas públicas no primeiro semestre de 2025, com o leilão sendo finalizado até o final do próximo ano.